6月单月销售业绩环比超50%，下半年开发投资或持续走低

引言

6月，随着需求端的宽松继续推进，北京终于出招，基本落实“517”政策，全国整体销售情况有所好转，单月销售面积和金额均有不小的回升。6月商品房销售面积和销售额分别为1.13亿平米和1.15万亿元，环比增幅分别为52.6%和50.9%，销售面积和销售金额依旧是2016年以来的同期单月最低水平。

1-6月，商品房销售面积和销售额仅4.8亿平米和4.7万亿元，业绩亦为2016年以来最低的前六月水平，相较历年的最高值，同比降幅分别为37.9%和49.3%。

6月，开发投资活动继续收缩，单月开发投资额为1.2万亿元，同比下降11%。新开工面积、施工面积和竣工面积分别为0.8亿平米、0.8亿平米和0.4亿平米，同比降幅分别为22%、37%和30%。房地产开发投资持续的负增长对固定资产投资产生了明显的拖累。我们认为，在新房市场出现明确企稳信号之前，企业的投资策略难以调整，下半年开发投资或持续走低。

2024年1-6月，房地产开发到位资金5.35万亿，同比下降22.6%，降幅有所收窄，但仍处高位。销售情况欠佳，回款不畅给房企带来的债务压力仍然较大。

6月单月销售业绩环比超50%，累计数据仍是2016年同期以来新低

6月，随着需求端的宽松继续推进，北京终于出招，基本落实“517”政策，全国销售情况有所好转，单月销售面积和金额均有不小的回升。具体而言，6月商品房销售面积和销售额分别为1.13亿平米和1.15万亿元，环比增幅分别为52.6%和50.9%，但拉长周期来看，销售面积和销售金额仍是2016年以来的同期单月最低水平。

1-6月，商品房销售面积和销售额仅4.8亿平米和4.7万亿元，业绩亦为2016年以来最低的前六月水平，相较历年的最高值，同比降幅分别为37.9%和49.3%。

可以说，在政策催化和开发商积极推货的共同作用下，6月份的销售数据确实得以提振。根据亿翰智库《2024年1-6月中国典型房企销售业绩TOP200研究报告》以及相关调研，这种改善主要由一二线城市需求释放、高端项目入市所驱动。我们认为，目前销售情况的好转是政策带来的脉冲式行情，想要真正扭转当前的形势，还需要出台更有力度的政策，强化政策落地执行。

图表：2021.02-2024.06全国商品房单月销售面积及同比增速

资料来源：亿翰智库、国家统计局

注：由于认为报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，自2023年3月起，统计局对房地产开发投资、商品房销售面积等指标的增速均按可比口径计算，我们据此调整了2022年、2023年同期对应指标的数值，所有相关计算均基于调整后的数值。下同。

图表：2021.02-2024.06全国商品房累计销售面积及增速

资料来源：亿翰智库、国家统计局

累计开发投资维持下降10.1%，下半年或持续走低

6月，开发投资活动继续收缩，新开工面积、施工面积和竣工面积分别为0.8亿平米、0.8亿平米和0.4亿平米，同比降幅分别为22%、37%和30%，单月开发投资额为1.2万亿元，同比下降10%。

1-6月，房地产开发企业房屋施工面积69.68亿平米，同比下降12.0%。其中，住宅施工面积48.74亿平米，下降12.5%。房屋新开工面积3.80亿平米，下降23.7%。其中，住宅新开工面积2.77亿平米，下降23.6%。房屋竣工面积2.65亿平米，下降21.8%。其中，住宅竣工面积1.93亿平米，下降21.7%。

1-6月，固定资产投资增长3.9%，较1-5月回落0.1个百分点，其中基础设施投资同比增长5.4%，制造业投资增长9.5%，房地产开发投资下降10.1%，房地产开发投资持续的负增长对固定资产投资产生了明显的拖累。

我们观察到，由于行情和预期的制约，多数民企依旧在土拍市场上保持“退出”，国央企则继续锚定核心城市的重点项目。房地产开发商普遍对投资前景持谨慎态度，房地产投资下行导致民企投资意愿低迷。同时，国家持续推进的“三大工程”对于房地产投资在短期内的拉升也过于微小。我们认为，在新房市场出现明确企稳信号之前，企业的投资策略难以调整，下半年开发投资或持续走低。

图表：2020.02-2024.06单月房地产开发投资、新开工面积同比增速

资料来源：亿翰智库、国家统计局

图表：2021.02-2024.06房屋累计新开工面积及增速

资料来源：亿翰智库、国家统计局

图表：2021.02-2024.06房屋累计竣工面积及增速

资料来源：亿翰智库、国家统计局

图表：2021.02-2024.06房地产开发投资额累计值及增速

资料来源：亿翰智库、国家统计局

到位资金同比下降22.6%，回款不畅给房企带来的债务压力仍然较大

2024年1-6月，房地产开发到位资金5.35万亿，同比下降22.6%，降幅有所收窄，但仍处高位。定金及预收款、个人按揭贷款同样保持高位下滑的态势，分别下降34.1%和37.7%，销售情况欠佳，回款不畅给房企带来的债务压力仍然较大。

2024年1-6月，房地产开发企业到位资金具体情况如下：

·国内贷款8207亿元，同比为-6.6%；

·利用外资13亿元，同比为-51.7%；

·自筹资金18862亿元，同比为-9.1%；

·定金及预收款15999亿元，同比为-34.1%；

·个人按揭贷款7749亿元，同比为-37.7%。

图表：2021.02-2024.06房地产开发企业累计到位资金及增速

资料来源：亿翰智库、国家统计局

M2同比增长6.2%，M2-M1剪刀差维持11.2个百分点

6月末，广义货币(M2)余额305.02万亿元，同比增长6.2%。狭义货币(M1)余额66.06万亿元，同比下降5%。流通中货币(M0)余额11.77万亿元，同比增长11.7%。M2同比增速较5月末下降0.8个百分点，M1同比增速较5月末下降0.8个百分点。

图表：2017.01-2024.06 M1和M2同比增速

资料来源：亿翰智库、中国人民银行

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