机构：上半年北京物业投资市场共录得17笔交易，交易额同比上升51%

央广网北京7月11日消息（记者门庭婷）2024年7月10日，世邦魏理仕发布《2024年上半年北京房地产市场回顾与展望》，报告显示，2024年上半年，北京写字楼市场方面，CBD和望京去化改善较明显，高租金定位和老旧楼宇租金跌幅靠前；零售物业市场方面，大众消费主导需求，高端业态招商难度加大；物业投资市场方面，险资投资者积极布局，各板块资本化率再度走扩。

二季度北京写字楼市场未录得新项目入市

报告显示，2024年第二季度，北京写字楼市场未录得新项目入市，上半年市场新增供应有限，同比下降57%。新租交易中，依然有超七成的活动来自搬迁，租户以迁往同区或邻近子市场为主，而CBD、望京、中关村、奥体及丽泽等区域成为换租需求的主要承接地。

从行业看，TMT企业新租需求有所增加，主要由软件开发、大数据及电信通讯类需求驱动；金融行业相对稳健，其中基金、金融科技等需求微增，但保险、证券需求放缓；专业服务业的律所、咨询类企业升级换迁活动持续，需求主要落位在区位和配套较为完善的核心商务区；新能源、水电等公共事业类，以及消费品制造业租户升级需求稳健，跻身前五大行业。

世邦魏理仕华北区顾问及交易服务 | 办公楼 |租户部负责人袁慧指出：“展望2024年下半年，预计三个项目近26万平方米的新增供应将会在丽泽和通州等新兴区域交付， 此外全市还会有个别改造项目陆续完工入市，预计整体空置率或将小幅上升，租金将持续下行。面对更有利的选址环境，当前租户并非以租赁成本为单一考量因素，而是对区位交通、楼宇硬件、可持续性、物业管理、特殊功能配套、交付时间与便捷性、租约和使用灵活性等诸项条件都提出了更高要求。在此情况下，本身具有品质优势的楼宇加之租金折让的努力，更容易在去化表现上体现积极效果；而其他楼宇除了发挥成本优势，也不能忽视在软硬件的品质表现上补齐短板。”

零售物业市场上半年“假期效应”明显

2024年第二季度，北京零售物业市场迎来西北旺万象汇、昌平超级合生汇东区、北辰荟三个新项目共同启幕，都位于非核心区域。至此上半年辞旧迎新下，合计新增商业面积达47.0万平方米，同比增长44%，而合计退市商业面积也达到25.8万平方米。

业主端持续进行品牌调改的同时，品牌端亦加速换位调整或战略布局，在新增商业体较高开业率影响下，上半年全市累计净吸纳量23.7万平方米，空置率下降0.4个百分点至7.6%。

记者通过梳理报告发现，上半年“假期效应”明显，多个标杆项目披露端午期间客流有5%—15%的同比增长。

对此，世邦魏理仕华北区顾问及交易服务 | 商业部负责人宋津楼表示：“下半年北京仍将有多家头部商业地产开发商在外围商圈开业，包括海淀大悦城、通州万象汇、丽泽16号、望京华彩万象汇等，有望助推全年新增供应逼近100万平方米，进一步完善区域商业品质。北京市商务局近期发布《促进多元消费业态融合高质量发展行动方案》，为商业体改造升级、挖掘新兴消费场景、培育出圈产品服务、优化特色商业环境等行动提供路径指引。”

北京核心区域优质资产上半年交易放量

2024年上半年，北京物业投资市场共录得17笔交易，交易额同比上升51%达185.5亿元，其中二季度完成8笔交易共计121.0亿元，主要受两笔30亿元以上的非市场化交易带动，刨除这两笔成交，二季度及上半年市场活跃度恢复仍显滞缓。

二季度内金额最大的三笔交易均为险资投资者从开发商手中购得优质资产，即两笔综合体和一笔养老公寓，交易金额占比高达84%，推升上半年机构投资者交易额占比至73%。其中，最大的单笔交易来自新华保险接盘的CBD万达广场，位于CBD商圈，该项目集合写字楼、商业和酒店业态。

同时，由远洋和太古地产联合开发的在建项目颐堤港二期被中国人寿和太古联合接手，其中中国人寿出资31亿元购得项目49.895%股权，继2022年颐堤港一期以后再次接盘远洋，而另一开发方太古地产则以9亿元的代价增持14.895%的股权。此外，中国人寿加速布局养老赛道，购入昌平北七家华润开发的悦年华养老社区，该项目定位高端创新型“持续照料退休社区”。

世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人李浩表示：“在可售优质资产数量增加和资产价格持续下行等因素推动下，备受投资者关注的北京核心区域优质资产上半年交易放量，交易金额占比达62%。二季度，写字楼、零售以及工业物流租赁基本面恢复均不及预期；而优质产业园区和长租公寓板块，由于租赁基本面相对稳定且受到REITs利好覆盖，受到投资者高度关注。未来买卖双方价格预期差将逐步收窄，加之更多高性价比资产投放到市场上，预计将加速交易落地。”

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