流量密码？从吴江到相城，第四代住宅在苏州是噱头还是趋势？

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苏州楼市越来越卷，房企们在产品打造上也是各出奇招，比如建发檀府、中建三局阅湖之星对叠加产品格局的重新设计等。

毕竟，当下的市场，产品力方面没有特色、没有亮点的项目的确很难被置业者关注......

于是“第四代住宅”来了。

找到流量密码了？

从2月吴江发布支持立体生态住宅建设的有关通知，到5月份苏州第一个第四代项目在吴江太湖新城公示，再到如今多个项目在相城区开花......第四代住宅似乎成为了苏州产品打造的“流量密码”之一。

不止是新出让的宅地，已经公示规划近一年的项目在近日也摇身一变成了第四代住宅，即漕湖置地32号项目。

项目地块是2022年6月，漕湖置地以底价244245万元竞得，成交楼面价13609元/平，根据近期规划调整公示：住宅用户由1298户调整为1169户。

项目规划打造17幢16-26F高层住宅产品，包含1幢16F、8幢17F小高层；1幢24F、1幢25F、6幢26F高层。

从平面图与鸟瞰图左右对比来看，项目的布局并没有大的变化，但楼栋设计明显“变厚”了。

外立面效果图看得更加清晰：在规划调整前，是以现代风格的公建化外立面风格；规划调整后，我们则能看到错层的露台与绿化的布置。

在公示的户型图上，变更后的方案更是明确将露台的一部分用虚线画出，标注为空中花园。

可以说，漕湖置地对于第四代住宅的打造还是相当上心的，可谓是苏州第四代住宅“急先锋”。

就在漕湖置地32号地块不远处，漕湖置地31＆61号地块也将打造为第四代住宅。

项目总建筑面积约20万㎡，将打造20栋住宅，其中包括1栋12F洋房，5栋16F和14栋17F的小高层。

根据规划的外立面效果图，空中花园也是奇偶错层排布，分别构成了南向大露台与270°的转角露台，达到了“家家有庭院”的效果，而冒头的花草绿植与当下流行的公建化立面相比，确实更有生机盎然的感觉。

项目甚至展示了植物配置效果与日照分析图，其中后排大部分建筑也能保证2-3级的日照水平，这么看来，采光确实是第四代住宅的一大亮点。

四代宅的大露台成为新趋势？

除了漕湖置地在相城的3宗地块，龙湖在今年竞得的相城高铁新城07号地块据悉也将打造类第四代住宅。

拿地仅21天后，龙湖给出了项目整体规划并公示，拟建11栋10-11F纯洋房低密社区，其中2栋9+1F洋房，8栋10+1F洋房，6栋11F洋房。

大门效果图很有龙湖青云阙的感觉，非常大气。

左：龙湖青云阙效果图 右：龙湖高铁新城项目效果图

露台同样是错层延伸打造，值得注意的是在规划中的效果图下方有一句标注：露台植物仅为示意。

也就是说项目具体是否会打造“铺上土、种花种草”的生态住宅，仍需等待官方正式官宣。

第四代住宅空中花园示意 图源：网络

不过，值得肯定的是，龙湖高铁新城项目中引人注目的大露台设计无疑是其创新亮点之一。

其实能够发现，国内大部分的“第四代住宅”亮点基本也是在于双层挑高的错层露台：更大的室外空间感，功能性更强；相较于传统阳台，双层挑高的露台面积更大、视野更广，多数产品能实现270°环幕视野。

“归去来兮，田园将芜胡不归？”

毕竟，人们对花园、露台的向往从古至今一直存在。而在分析师看来，第四代住宅的本质也是一种对“庭院生活”的溯源。

而关于露台的创新设计，在苏州新房市场也有许多不同的实践。

比如建发·檀府建面约147㎡的平墅户型，该户型整体较为方正，南向五开间朝南，北侧两个露台，南侧一个露台与东西两个阳台，形成了一个T字型的观景空间。

这一较为巧妙的设计，将花园空间搬到了空中，也增加了户型的视野宽度。

凭借创新且优秀的产品力以及价格等因素，建发檀府自开盘以来去化成绩也一直不错。

当下的苏州新房市场，除了追求面积、面宽、装标，阳台、厨房等重要功能区域的微创新也是房企值得重点关注的区域了。

是噱头还是未来？

让我们把话题再转回“第四代住宅”。

在相城区落地生根后，第四代住宅在苏州会成为新趋势吗？

以相城区为例，我们知道相城区一直是苏州供应大户，新房市场分化也较为严重，库存量也位居苏州六区前列，像今年上半年的土拍市场，苏州出让的7宗涉宅用地，就有4宗位于相城区。

但从去年开始，相城多出让的大部分都是低密宅地，许多项目都将打造为别墅产品。

这样一来，在去年及以前成交的许多宅地，由于较高的容积率与地价等因素影响，在定位上就略显尴尬了：做高端改善，容积率不允许；做刚需，地价和板块市场不合适；而做改善，产品又难做出亮点......

而我们上述的漕湖置地32号地块就提供了新的思路，设计规划改做第四代住宅。

不止相城区，包括吴中区、吴江区，目前的广义存量的确也不少，各家房企是否会参考漕湖置地的模式采用第四代住宅的设计理念？同时能否推动苏州新房产品力的新一轮升级？

这仍需要进一步观察，届时分析师也将及时跟进。

不过需要认识到的是，虽然最近两年全国的第四代住宅逐渐从“概念阶段”步入“爆发阶段”，但受限于环境、技术、成本等现实条件，其痛点也是比较明显的：

譬如根据第四代住宅相关规定来说，露台是不能封的，只能作为半开放使用，遇到蚊虫、雨水等问题，此时，半开放露台使用频率低、清理也可能更加困难；

譬如绿化由业主打理还是物业维持？对于大部分业主来说，空中花园的绿化往往很难自行打理；

还有物业能否管理好业主乱封阳台、乱搭建的问题......

整体来说，第四代住宅在苏州，真的是机遇与挑战并存。

当然在分析师看来，不管“第四代住宅”未来在苏州是“顺势而为”还是“营销噱头”，我们都乐意见到更好、更创新的产品落地。

毕竟房地产市场的产品进化是向着更以人为本、更优化生活功能发展的。

与此同时，能够发现今年苏州新房市场可谓百花齐放，从洋房到别墅，再到第四代住宅......那么你认为“真别墅”与“四代宅”，谁才是改善的终极呢？

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