破“2”！楼市第一城，难了

　　作者：余飞

　　01

　　成都楼市低头了

　　2021年开启的这轮房地产调整周期，成都无疑是个异类。

　　因为，进入调整周期以来，即便北上广深也进入了量价齐跌中。 而成都却像一个干劲十足的小伙子，充满了爆发力。

　　2022年，成都二手房成交量在当年创下了历史新高。新房和二手房价格更是持续上涨。

　　在这种背景下， 2022年年中，成都的商品房成交量就取代武汉，登上了楼市第一城宝座。

　　2023年年末，成都新房成交量14.75万套，位居全国第一。二手房成交量21.99万套，位居全国第一，是当之无愧的楼市第一城。

　　房价也在持续上涨。

　　然而，正如我所强调的，周期面前谁也阻挡不了，成都只不过是后知后觉而已。中国楼市大转向，成都又岂能置身事外。

　　去年，成都楼市也开始转向。

　　成都市统计局数据，2023年成都商品房销售面积2204.2万平方米，同比下降3.9%。

　　房价方面，国家统计局数据显示，成都新房从去年11月份开始转向下跌，二手房则从去年7月份开始下跌。

　　进入2024年，在全国大势影响下，成都跌势在加快。

　　成都市统计局数据显示：

　　2024年一季度成都商品房销售面积下降30.7%。房地产投资数据也未走出下行通道，一季度成都房地产开发投资下降12.9%，商品房新开工面积下降29.1%。

　　2024年1-4月份，房地产开发投资下降7.6%。商品房新开工面积下降8.5%，商品房销售面积下降33.6%。

　　目前成都统计局尚未公布前五个月和上半年的数据，但从机构梳理自成都住建局的数据来看，成都进入了快速调整通道。

　　02

　　成都均价破“2”了

　　今年4月28日，成都全面解除了限购，开启了裸奔模式。

　　然而全面放开之下，5月份大成都新房成交量10155套，较去年同期减少了6078套，同比下降37.44%。二手房成交19489套，同比减少了1309套，同比下跌6.29%。

　　6月份，大成都新房成交量降至7473套，同比去年6月减少了6044套，同比下跌44.71%。二手房成交17822套，同比增长了2.33%。

　　整个上半年的成交情况来看，根据“成都购房通”梳理的成都住建局数据显示：

　　新房方面成交量：

　　2024上半年大成都新房成交50548套，较去年上半年的81688套同比减少31140套，下降38.12%；其中中心城区成交39388套，同比下降39.02%；郊区新城成交11160套，同比下降34.71%。

　　二手房成交量方面：

　　2024年上半年，大成都二手房成交104359套，较去年的119490套同比减少115131套，下降12.66%；其中中心城区成交88039套，同比下降14.31%；郊区新城成交16320套，同比下降2.56%。

　　从成交量来看，中心城区的成交量比郊区跌幅更大。

　　这主要是远郊区在过去三年就已经经历了大调整。

　　比如2021年成都楼市成交量还在上行的时候，当年全市新房成交量193743套，上涨了3.49%，当时郊区成交了57771套，下跌了7.74%。二手房2021年全市成交了50787套，上涨了0.34%，而郊区当时成交了16633套，下降了0.02%。

　　2022年郊区新房进入了深度调整。

　　2022年大成都新房成交了142982套，同比下跌26.25%。郊区则成交27645套，同比下跌51.63%。二手房大成都成交151376套，同比上涨198.06%，郊区成交23547套，同比上涨41.57%。

　　2023年，大成都新房成交145977套，上涨了2.09%。而同期的郊区，成交26896套，下跌了3.75%。二手房大成都成交220890套，上涨了45.92%，郊区成交32398套，上涨了37.59%。

　　从上半年的跌幅来看，成都的成交量把之前两年欠下的回调，一口气补上了。

　　房价方面，国家统计局披露的数据显示，5月份成都新房环比下跌0.7%，同比上涨0.2%。同比之所以上涨，是因为成都新房价格去年11月份才开始转向。

　　成都二手房价格5月份环比下跌1.1%，同比下跌7%。

　　以此看到，二手房价格要比新房猛得多。

　　有人可能会说，即便二手房跌幅比新房猛，也才10%不到，这和体感完全不一样。

　　事实上，统计局的数据，我们只要看个趋势就行，具体下跌情况，还得看当地机构披露的实际成交数据。

　　克而瑞四川披露的最新数据显示：

　　成都6月份新房成交价在5月份短暂回到“2”字打头时代后，再次跌破2万元，进入了“1”字打头时代。

　　5月份，成都一些楼盘因为降价过猛，还被老业主投诉，引发了一波舆论。

　　二手房方面，克而瑞四川数据显示，3月成都中心城区二手房成交均价就跌至1.45万元/㎡，跌回2019年1月水平。

　　从各板块来看，跌幅最大的是科学城板块。数据显示，科学城目前二手房均价17477元/平方米，相较于2020年的30258元/平方米，下跌了42%。直接从“3”字头跌入了“1”字头。

　　相比于2020年，二环内的东客站均价跌破了2万，柳林、郫都老城、龙泉驿老城、新都老城、温江老城、红光、西河跌破了1万。

　　03

　　大势挡不住

　　之前成都楼市还热闹的时候，我就说过。这一轮楼市是全面的、整体的，没有哪个城市能够躲过。成都也不能。

　　这都是上一轮牛市期间，中心城市不计后果地上涨的后果。

　　不计后果上涨之下：

　　一方面，对于房价远超城市平均购买力，掏空了6个钱包，导致需求断档，找不到接盘侠。

　　另一方面，超前透支城市经济、产业实力，也即当下各城市本身的产业、经济支撑不起它们当下的房价。

　　在之前说西安的文章中，我也强调过， 西安的新房价格，早晚会步其二手房价格调整的后尘，果不其然，5月份西安新房也开始转跌了。

　　如今所有的中心城市二手房价格都在调整当中，大多数中心城市的新房都在降价打折。

　　成都调整也才开始，而且一开始便汹涌澎湃。毕竟，目下成都的新房库存量，已经超越武汉，全国第一了。

　　克而瑞披露的数据显示，6月末成都新建住宅狭义库存量1687万平方米，全国第一。

　　成都这座城市优劣点相对分明。

　　强势在于经济和人口，其GDP位居省会城市第二，仅次于广州，是中国第二省会。人口在2000万以上，城区人口超过1000万，是10个超大城市之一。

　　而且，人口增量一直都不错。2010年至2020年，常住人口增量高达581.9万人，增量仅次于深圳、广州，位居全国第三。

　　2023年，在全国人口减少量加速的背景下，也仍有13.5万的增量。

　　制图：城市财经；数据：各城市统计局

　　劣势在产业，成都的产业相比于东部城市存在明显短板，尤其是工业、先进制造业、汽车工业等。

　　此外，成都缺少头部企业，缺少名片级的产业。

　　去年嗅网发布的一篇《成都失去性价比》的文章提出，成都适合生活，但不适合生存。因为这里资源少，薪资低，岗位种类单一。

　　前不久，吴晓波频道发布了一篇《“王妈”塌房背后，是武汉大学生的就业困境》，揭开了武汉就业与收入的面纱：

　　每年100多万的大学生并没有让武汉变得像深圳一样充满创新力，反而是年轻人的青春在茫茫劳动力市场中不断贬值与挣扎。

　　当你滔滔不绝地向面试官讲述原子弹构造原理或倒背《滕王阁序》时，结果一句“底薪4000，大小周”，你立马傻住了”

　　这样的局面，武汉如此，中西部其他主要城市，如长沙、成都、重庆、郑州、西安又何尝不是如此？

　　所以，本号一再强调一个观点：

　　在低收入普遍存在的当下，本轮房价调整的根本逻辑，是房价与城市本身的“德不配位”。