苏州的四大新城，如今都怎么样了？（科技城篇）

　　有没有发现，曾经苏州火热一时的四大新城，如今在楼市中的声音渐渐消失。

　　作为预算300万左右的主力供应地，这些年，四大新城都发展如何了？苏州四大新城现状系列，让我们一起聚焦，看看它们最真实的市场情况。

　　今天第一期：科技城。

　　近几年，科技城凭借着强劲的教育资源，和得天独厚的生态势能，一度是苏州最炙手可热的板块之一，不少购房者也选择在此安家置业。

　　但随着楼市的变迁，今年开始，关于科技城的声音和讨论竟然慢慢消失了。那么，如今的科技城的楼市发展如何了？

　　·价格表现·

　　一个板块的楼市情况，最直观的表现就是价格。当然这也是大部分购房者都很关心的。

　　那现在来看，科技城板块的价格，还依旧坚挺吗？

　　▋新房：最高均价约3.2万+/㎡，不少老盘开始打折抛售

　　首先就是板块内的新房。

　　目前科技城最贵的楼盘还是去年年底拿证的拾月璟庭，最贵的房源备案价达到3.4万+/㎡，项目均价约3.2万/㎡。

　　但科技城这样的价格，却是四大新城新房备案价中最低的。

　　不管是高铁新城3.5万/㎡的大和和风雅信，还是平江新城3.6万/㎡的绿城春月锦园，甚至吴江太湖新城的阅湖之星，最近取证的备案均价也已经高达3.9万/㎡。

　　不仅如此，如今科技城中不少卖了很多年的老盘，也开始打折抛售。

　　尤其是前段时间的618和年中冲刺阶段，像75折的科技城幸福里、8折的中建御璟峯等，折算下来，放出的优惠力度很大。

　　不难发现，对普通购房者而言，如今科技城的新房价格非常香，只要200多万的总价预算，甚至还可以挑一挑。

　　▋二手房：一跌再跌，降价房源不在少数

　　再反观板块内的二手房，不得不承认，科技城也没扛得住如今的降价潮，降价房源不在少数。

　　根据诸葛找房网上的数据，如今科技城二手房挂牌均价约2.6万/㎡，环比上月下降了1.53%，24h内降价房源24套。

　　事实上，成交数据却更不乐观，1字头成交的房源比比皆是。

　　根据链家网上的数据显示，从今年1.1-6.17日，科技城一共成交了165套二手房，其中有109套的价格跌破2字头，占比66%。

　　另外，不止数量多，降价幅度也是超乎想象。

　　就拿板块内的次新房熙境云庭为例，一度是科技城的红盘，如今在二手房市场中，均价只有25487元/㎡。

　　但当初项目的新房备案价，就达到2.8万/㎡。曾经的倒挂属性不显。

　　从链家网上的数据来看，熙境云庭去年入市，单价基本控制在2.5万/㎡左右。最初的一套建面约104㎡的房源，最终以2.4万+/㎡的单价、253.5万的总价成交。

　　而今年开始，2万出头的成交价已经算是好成绩。甚至最近6月16日成交的同样一套104㎡户型的房源，单价仅有19154元/㎡，总价更是相比之前差了54万。

　　而熙境云庭的降价之路，也或多或少代表了科技城这两年的价格走势。

　　新房也好，二手房也罢，可以明显看出今年的科技城，价格表现都不是那么的强劲。

　　但这也从侧面表明，如今的科技城不失为一个捡漏的好时机。

　　·成交情况·

　　当然，也正因为这样的价格，带动了如今科技城不错的成交。尤其是二手房，以价换量的效果显著。

　　▋二手房：以价换量的趋势明显

　　今年成交量和去年同期相比，基本保持稳定，在这样的大环境中，科技城并不缺购买力。

　　但和大部分板块一样，这些成交主要还是依靠以价换量。前面我们也提到科技城二手房的房东们通过不断调价，来促进成交。尤其是那些成交大热门小区，价格下滑、成交周期也是一拖再拖。

　　像板块内的幸福未来花园，虽说房龄已有十余年，但凭借着周边丰富的教育资源和完善的配套，一直是科技城二手房市场中的主力成交选手。目前链家网上近90天就有7套成交，最近一个月带看200次。

　　而幸福未来花园热销背后，是一个个跌破底线的成交价格。

　　在这成交的7套房源中，所有房源的成交单价，均低于小区24031元/㎡的均价。唯二的两套2字头单价房源，成交周期都被拉至399天、754天。

　　十几次的调价、一卖就是几年，每一个数据，都足见业主们对低价的不甘和无奈。

　　▋新房：高性价比刚改户型更吃香

　　板块内的新房，相较于其他板块卖得好的大面积改善，科技城则是高性价比户型更加吃香。

　　根据克而瑞的数据统计，2024年上半年新区住宅销售TOP10中，有4个项目来自科技城，分别是中建御璟峯、和萃澜庭、泊印澜庭、科技城幸福里。

　　而这四个项目都是科技城持销多年的老项目，目前也都临近交付。

　　但除了中建御璟峯是约134-243㎡的纯改善外，其他项目的户型基本上都在100-140㎡左右，以刚改客群为主。均价也都在2字头，如果加上案场优惠的话，整体性价比很高。

　　如今的科技城，不管是新房还是二手房，似乎都呈现出一种疲软的态势，人们对科技城的选择也变得更加谨慎。

　　·供应情况·

　　当然，这份“谨慎”，或许也和科技城目前的供应情况有关。尤其是近两年，新房微断供的状态，让科技城的楼市热度不似从前。

　　▋新房：供应量骤减

　　早在2021年，科技城可以说是火遍整个苏州。不管是逢拍必抢的土拍，还是爆炸式供应的新房，巅峰时期有将近10大楼盘同时在售。当时的科技城颇有一种要发展成“新区第一板块”的架势。

　　目光聚焦现在，应该说从去年开始，科技城的新房供应就呈“断崖式”下滑。

　　据不完全统计，去年板块内只有拾月璟庭一个纯新盘，其他在售的新房都是在2021、2022年入市，目前基本上也都属于尾盘状态，清盘在即。

　　骤减的新房供应量，让购房者的选择变少。

　　▋土拍：住宅饱和，出让地块缩减

　　事实上，新房供应量缩减，也与其饱和的住宅用地有关。

　　去年一整年，科技城仅出让一宗地块，即苏高新竞得的苏地2023-WG-62号。目前项目还未出具体规划，入市时间也尚未可知。

　　而今年开始，苏州整个大市土地供应再度缩减，不出意外，科技城未有土地出让。

　　可以预见的是，科技城未来两年内，除了62号地块外，或许暂无其他项目入市。而板块内的新房，只能说且买且珍惜了。

　　▋二手房：开始集中挂牌，高供应板块

　　前两年，板块内新房入市，于是两年后的今天，这些新房开始集中步入二手房市场。

　　所以如今科技城成为新区的高供应板块之一。根据链家网上的数据显示，科技城有约2.6套二手房挂牌，远高于周边的板块。

　　整个高新区，除了狮山的3.5万套外，便是科技城了。

　　所以当下科技城的供应趋势还是很明显的，新房逐渐减少，甚至断供，二手房源源不断挂牌。未来想入住科技城的话，或许也只能选择二手房了。

　　·最后·

　　随着各项配套的落地，科技城其实早已经发展成为一个宜居且成熟的板块。

　　在这样的大环境下，科技城这样的市场情况，其实并不令人意外。市场趋向饱和，所以新房也好、二手房也罢，种种数据都在表明，如今的科技城更加偏向居住属性。

　　对于自住的购房者来说，当下不失为一个上车的好时机，毕竟优质的资源摆在面前，再加上现在上车足够高的性价比，已经足以令人心动了。▋

　　编辑：净净｜主编：Miao

　　出品：City好房