常州大佬即将刑满释放！千亿房企资产大跳水，竟“救”了他一命

　　五年前的的7月10日，王振华因涉嫌猥亵儿童罪被批准逮捕。2020年6月17日，王振华被判有期徒刑5年。掐指一算，这位曾经的地产富豪也快到了刑满释放的时候。

　　这5年中，王振华的最大变化是财富缩水。据富豪榜统计，王振华家族财富从2020年的430亿元缩水至今年的72亿元，而他开创的“新城系”上市公司股价距离峰值也大幅下滑80%-90%。

　　然而，最大的动荡莫过于风云变幻的房地产行业。王振华入狱前一年，他的新城控股销售额为2780亿元，是新城控股迄今为止的最高业绩，纵观各行各业也是头部级别。当初春风得意的地产行业，排行前一百的房企爆雷率竟高达50%。

　　新城控股在王振华之子王晓松紧急接班后，尽管未能回到巅峰，但依然挺立在民企500强榜单中。王晓松更是在近期的股东大会上直言：未来新城控股不太可能会“爆雷”！

　　在如今的房地产行情下，“稳住”或许比“辉煌”重要太多。

　　狱中5年，地产变天

　　1962年3月18日，王振华出生在江苏省常州市武进区湖塘镇王野鸡村。王振华的父母都是地地道道的农民。早年王振华家里经济状况很一般，他的好几个哥哥都早早辍学。

　　1980年，王振华高中毕业后，考入江苏省广播电视大学，学习机械工程。1983年大学毕业后，他被分配到武进第一棉纺厂工作。据悉，王振华还是武进第一棉纺厂车间副主任时，就已经开始了白天上班、晚上创业的生活。靠着自己开的一家织布厂，王振华几年下来积攒了200多万元。

　　不久之后，他就从国企辞职，并关掉织布厂，全身心投入到另一个更赚钱的行业——房地产。31岁时，王振华和另外4个创业伙伴，筹资创办武进新城投资建设开发有限公司（新城控股前身），他担任董事长。

　　1998年，新城控股进军常州市区。2009年，新城总部从常州搬到上海，并开启了业绩“狂飙”模式。

　　2012年，新城发展在香港联交所挂牌上市，王振华身家暴涨，凭借240亿元财富成为当时的常州首富。

　　2017年，新城控股全年销售额首次突破千亿（年报显示为1264.72亿元），2018年，达到2210.98亿元，位列全国第八。2019年前5个月，新城控股累计合约销售额928亿元，同比增长38%。

　　然后，新城控股的风光似乎就“戛然而止”。王振华身上的丑闻成了当年新城控股乃至整个房地产行业的“黑天鹅”事件。

　　王振华于2019年7月2日被采取强制措施，当时他作为新城控股实际控制人控制着新城控股67.17%的股权。7月6日，王振华旗下三家上市公司，在近3个交易日内合计蒸发市值逾400亿元。其子王晓松紧急接手公司运营。

　　王振华曾在38家公司中拥有实控权，涉及房地产、投资咨询、理财、保险、文化影视、银行、金融、科技、机器等多个领域，目前存续的仍有19家，人们比较熟悉的是做房地产开发的新城控股和新城发展，以及主营物业的新城悦服务。

　　随着上市公司股价缩水，王振华的家族财富也大幅“打折”。

　　在近5年的各类富豪榜上，王振华父子的最高财富值曾达到430亿元，名列榜单的第357位；但到了2024年3月25日，王振华的个人财富为72亿元，位列胡润研究院《2024胡润全球富豪榜》第3058位。

　　然而，财富、资产大跳水，似乎救了王振华，也救了新城控股。

　　众所周知，这五年来，房地产行业急转直下，多家房企出现债务违约，甚至公司破产。据不完全统计，仅2023年一年，百强房企中就有42家爆雷，曾经的头部房企恒大更是负债超万亿元。

　　而新城控股恰恰由于王振华入狱，没有在大多数房企扩张的时间段进行大幅拿地，缩减了手中的资产，十分巧合地“躲过一劫”。

　　“不爆雷”的房企

　　进入2024年，房地产政策继续宽松的主基调不变，市场长期处于筑底维稳的状态。这样的环境，无疑对房企的稳定、安全和成长性都提出了更高要求。

　　3月28日，新城控股发布2023年全年业绩报告，数据显示，2023年公司实现营业收入1192亿元，同比增长3.22%；归属于上市公司股东的净利润7.37亿元，扣非归母净利润3.07亿元，整体毛利率19%，核心指标保持稳定。

　　通过近年的存货调整，新城控股的在建土储成本持续下降，存货减值也逐渐触底，预示着未来存量安全性和土储价值的提升。

　　在风险出清和修复过程中，新城控股已经逐渐将货值调整到了健康且合适的状态，这为公司持久发展提供了足够支持。

　　同时，新城控股如今还在持续大幅压降负债。5月28日，新城控股召开股东大会，董事会主席王晓松在会上称，公司公开市场“爆雷”不太可能发生，将集中精力偿还信用债。在大部分规模民营都爆雷，在信用事件频发的时代，新城坚守“零违约”的记录——“公开市场，商票，银行金融”三个领域实现“0违约”。

　　作为幸存的房企，新城控股的稳定得益于其“双驱动”模式——住宅+商业。2023年，新城经营性现金流净额也是高达102亿元，在2023年销售下行的情况下还能带来资金的“净流入”实属难得。不仅仅住宅销售现金流为正，同时新城控股2024年商业收入预计增长到125亿元，同比增长11%。

　　除了经营现金流“造血”，手握198座吾悦广场的新城控股，也让新城控股拥有融资现金流。去年，新城控股的抵押贷融资就已融140亿元。

　　五年前由于王振华事件而卖项目的新城控股，阴差阳错地为熬过寒冬攒了不少物资。多年的债务输血、早期的规模缩减，都让新城控股挨过了这风云变化的五年，在“2024房地产开发企业综合实力TOP500测评研究报告”上排名第十。

　　而这背后，离不开一个屡屡“救火”的人——王振华的儿子王晓松。

　　不停“救火”的王晓松

　　新城控股如今的掌门人王晓松，生于1987年12月，2009年7月毕业于南京大学环境科学专业，一毕业他便进入新城控股工作，在常州公司工程部担任土建工程师。2018年，王晓松担任新城控股总裁。2019年，他便成为了新城控股的董事长。

　　
顺风顺水的履历、董事长之子、有意栽培的二代接班人……年轻的王晓松身上背负着很多“责任”与“光环”。然而，从“突发性”接任开始，王晓松一次又一次成为了新城控股的“救火队长”。

　　
王晓松掌权的五年，也正是中国房地产腥风血雨的几年，但新城控股不仅在寒风中坚持着，甚至还完成了千亿规模的指标，他究竟做了些什么？

　　
2019年的新城控股，以“黑马”之姿杀出房企重围，将行业排名从上一年的20多名，打到百强房企中的第8名。由于王振华事件的影响，新城控股的形象、市值、声誉、融资渠道等曾受到毁灭性的重创。出事前，新城控股上半年拿地600多亿元，而出事后只拿地44亿元。

　　
王晓松就是此时接班新城控股的，非典型性的接班让他一上任就需要带着新城控股自救。比如迅速与王振华切割、出售资产降负债、放缓拿地降规模等等。稳住现金流的新城控股在2019年实现主要指标双位数拔高，度过了至暗时刻。

　　
新官上任的王晓松完成了自己的第一次救火。

　　
2020年，踩了急刹车的新城控股，褪去了“黑马”本色，其销售额下降14%，行业排名跌到12名。也就是从这一年开始，房地产泡沫愈发明显，行业不断下行。2021年，三道红线压身，深陷债务危机的房企数不胜数。在调控之下，资源会逐步向头部房企集中与倾斜，未来的竞争，比拼的更多是房企的管理能力。

　　
于是，在2021—2022年，王晓松进行了至少五次组织结构调整，意在精简部门、控制成本。2021年年末，新城控股跨入“绿档”房企行列。其中，公司实现净负债率为48.12%，剔除预收款项后的资产负债率为69.95%，现金短债比为1.07。这一年，新城控股营收同比增长15.6%，股价飞涨。

　　
2022年，在地产行业改朝换代的风暴中，一些房企被淘汰，一些房企脱颖而出，一些房企仍在自救，新城控股属于第三类。

　　
而2023的新城控股，着实交出了一份还不错的答卷，似乎也意味着这位救火的“二代”实打实地将企业再次推上高峰。

　　参考资料：

　　野马财经：《“猥亵儿童”的王振华即将刑满释放，地产江湖已变天！》风财讯智库：《窥报| 2023年报，新城控股给出了新结论》21世纪经济报道：《董事长涉嫌猥亵女童，新城控股连夜切割：其子王晓松火线接班，数十家机构或踩雷》

　　文章来源：苏商会 杨乐多

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