提前还贷，又要排队了

去年一度爆发后来又熄火的提前还贷潮，今年似乎又卷土重来。

据媒体报道，在银行网点，前来咨询提前还贷的客户明显增多。部分银行的提前还贷预约已经排到了一个月之后，“还钱比贷款还难”的抱怨又多了起来。

行业研究报告也支持了这种判断。国泰君安在6月6日发布的研报称，自2024年2月以来，居民早偿率（指贷款人在规定的借款期限内提前还款的比率）加速上行，4月达到37%的历史高位。这一趋势反映居民提前还贷行为明显增多。

同时，存量贷款利率下调的呼声又起。面对不断加大的存量与增量房贷利率的差距，站到利率高点的客户，呼吁银行能再次让利客户。

但银行也有银行的难处，目前银行利差不断收窄，调整存量房贷利率对银行来说无异于雪上加霜。

这是一场涉及居民、银行乃至整个宏观层面的一场复杂的利益博弈，未来政策走向值得关注。

提前还贷潮再起

无论是银行工作人员还是背负房贷的人士，都明显感受到了提前还贷潮再次来袭。

据新京报6月8日报道，记者电话咨询多家银行，建设银行某支行的个贷中心工作人员称，现在提前还贷的人不少，有客户反馈预约到了7月份；农业银行某支行工作人员告诉记者，存量房贷利率下降有点儿难，现在申请提前还款的人挺多的。

工商银行某支行的工作人员称：“提前还贷的人不少，现在其他投资收益率也不高，基于这个考虑，现在还的人也会多一点儿。”

国泰君安6月6日发布研报称，2017年以后，居民早偿率基本在20%附近波动，但自2024年2月以来，居民早偿率加速上行，4月达到37%的历史高位。

财经众议院注意到，尤其是在央行“5·17”新政后，各地增量房贷利率进一步下调，而存量房贷利率则保持不变，这进一步为提前还贷潮再添一把火。

据国泰君安分析，居民提前还贷行为主要受三方面因素驱动：一是信用扩张意愿（即购房意愿）；二是低成本负债可得性；三是高收益资产可得性。

如果在政策的刺激下，居民置换等需求被激发，二手房买卖市场较为活跃，而由于此前大多数城市暂未落实“带押过户”政策，二手房交易前都需要缴清贷款，导致早偿率攀升。

低成本负债对居民提前还贷起到助推作用。在调降存量房贷利率政策未落实之前，新增个人住房贷款利率下降引发居民进行贷款置换，导致早偿率上升。替代性低成本贷款（如消费贷和经营贷）可得性较高时，同样可以引发居民早偿行为。2022年央行连续下调5年LPR，贷款利率降至历史低位，催生了一轮居民早偿潮。

理财收益的不断下行，也与提前还贷息息相关。2023年10月以来，存款利率调降、长期国债指导、大额存单停售、手工补息治理等事件加剧了居民高收益资产荒，进而驱动了又一轮早偿潮。

由于提前还贷缩减了未来的利息支出，居民早偿也可以看作是购买收益率为房贷利率的理财行为。当缺乏其他可投资的高收益资产时，居民便有动力将流动性从低收益资产（如存款、股票）抽出，然后配置到提前还贷。

国泰君安认为，此轮早偿潮熄火的关键，是扭转居民对于资产荒的预期。由于主要驱动因素是高收益资产荒，从提高信用扩张意愿（如降低首付比例，以旧换新，以及配套的免带押过户政策）、降低负债成本（如调降房贷利率、公积金贷款利率）的角度，较难改变居民提前还贷意愿。国泰君安认为可能的渠道有：超长期特别国债的供给；权益市场的稳步上涨；政府收储政策下相关资产证券化产品的扩容。

存量房贷利率是否调整？

去年，存量房贷利率已经进行了一波调整。

2023年7月14日，央行首次提出鼓励商业银行进行存量房贷利率调整，并于9月25日正式开启存量首套房贷利率下调工作。10月13日召开的2023年第三季度金融统计数据新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜介绍，降低存量房贷利率工作已基本接近尾声。

央行发布的《2023年第四季度中国货币政策执行报告》显示，截至2023年底，已有超过23万亿元存量房贷的利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%，平均降幅73个基点，每年减少借款人利息支出约1700亿元，惠及5325万户、约1.6亿人。上一轮提前还贷潮得以缓解。

然而，进入2024年以来，新增房贷利率大幅下降，央行5月17日宣布，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

贝壳研究院近期发布的研报显示，5月全国百城首套主流房贷利率平均为3.45%，环比下降12个基点；二套主流房贷利率平均为3.9%，环比下降26个基点。与2023年同期相比，百城首套房贷、二套房贷利率分别下降55个基点和101个基点。

而在存量贷款利率方面，经过去年9月份的调整，大部分城市与LPR一致，但北京、上海、深圳、厦门等城市部分购房人存量首套房贷利率仍保持着较高加点，诸如北京首套房加55个基点，上海加35基点，深圳加30个基点。

以深圳一名典型的按揭客户为例，存量房贷利率是4.5%，新增首套房贷利率下限已降到3.5%，经营贷利率仅为2.8%。

这意味着，存量房贷利率远高于当下购房的主流房贷利率，因此，市场呼吁央行能够再降存量房贷利率。

但是，由于在监管层强化银行利润考核、计提拨备的背景下，当前增量房贷利率已经充分降低，而存量房贷利率在2023年第四季度已经降了一波，实难在短期内再降。

业界普遍认为，如果后续提前还贷的规模继续扩大，可能会倒逼银行下调存量房贷利率。房贷作为银行的重要资产和收入来源，银行在调整时需要权衡各种因素。短期内银行主动调整存量房贷利率的预期较低。但在大力推动扩内需促消费的背景下，不排除未来监管部门出台政策引导存量房贷利率下调的可能。