看见长沙 |地产潜力篇：房地产进入下半场，哪些板块更具潜力？

虽然房地产业仍是国民经济支柱产业，但已进入下半场。市场下行，无法再支撑全面开花的开发版图。重心收缩下，冷热不均是今后很长时间的基本特征。综合各个板块的土地热度、市场容量、利润空间、风险系数等维度信息，看看哪些板块更具地产发展潜力？

一

“双限”全面打开

土地交易走向“市场化”

受市场下行影响，长沙近2年土拍市场较为冷淡，六区一县涉宅地共成交139宗，其中60宗位于内五区。

2023年年初，六区一县土地供应提质缩量，多宗核心区域优质地块挂牌，伴随多年未见的“别墅地”+“江景地” 重现市场，引发大量关注。2023年11月，长沙取消土地限价，恢复“价高者得”模式。开福中心板块及洋湖垸板块楼面单价破万，高铁新城板块土地楼面价格同比增长134%。

这些楼面价格上行的板块中，可以细化成三类：

1）高位波动型：开福中心、洋湖板块近2年成交楼面价格持续保持高位，高质素土地进一步拔高板块价格；

2）高位上涨型：市政府板块近2年供地较为均质，市场热度高，成交楼面价格持续上涨；

3）低位波动型：高铁新城板块近2年成交地块处于低价区间，高质素地块供应短缺，单地块成交拔高板块涨幅，板块整体价格未达到高位水准；望城梅溪湖二期及国际会展板块整体随着供地质素小幅波动，但幅度小于高铁新城板块。

整体随着供地质素小幅波动，但幅度小于高铁新城板块。

对比各板块近两年土拍市场，仅12个板块保持楼面价格上行趋势，主要分布在城市核心区域、重点城市更新区域，其次为重点景观资源板块。除金星北板块外，楼面价格均上行至4000元/㎡以上。

省府北、滨江新城北、天心中心等热点板块，受可供宅地有限影响，楼面价格下行。在回归城市核心趋势下，远郊的滨水新城、空港新城等板块也同样呈现下行趋势。

二

二环至三环板块供应充足

热点项目支撑板块规模

2021年下半年起受大环境影响成交下行承压，疫情反复叠加房企暴雷影响持续，客户信心指数持续下行。近一年长沙成交规模不足1000万方，延续筑底弱复苏态势。

对比各板块近6个月盘均成交套数涨幅（剔除尾盘项目），有11个板块呈现上涨趋势，其中7个板块盘均成交套数高于中位数，容量与增幅双高。省府南板块教育大盘中建和悦宸光拉动板块盘均成交套数涨幅超1.5倍。结合供求比来看，除金鹰月湖、尖山湖板块以去库存为主外，其余板块仍在大量供应。

全市来看，盘均成交套数上涨板块分布较为集中。二环内多个板块受供应量较少影响，盘均成交套数处于中位值之下，开福中心及市政府板块城更项目成为销售主力，拉高板块整体增幅。

二环至三环间供应充足，省府南、尚东邓多个板块走势较好。三环外仅大托板块盘均成交套数上涨。

三

高端豪宅市场迎来

价格高增速后的疲软期

根据各板块近1年成交均价来看，2万元以上板块价格较为稳定，高端市场整体价格进入停滞期。除受别墅成交影响的青竹湖板块价格波动较大外，其余板块价格涨跌浮动较小，其中市政府板块持续上涨，天心中心板块小幅下跌，滨江新城北及桐梓坡板块价格较为稳定。

改善产品集中的板块中，价格波动明显高于高改板块。雨花中心板块商品住宅常年断供，新项目常春藤｜望京入市后，板块价格上涨40%，与其余中心板块价格靠拢。麓山南板块同样受别墅项目成交影响较大，波动异常。开福中心板块多项目降价，跌幅近12%。

各板块二手房成交价格的涨跌情况与新房大体近似，但涨跌幅度较小。分单价段来看，单价越低，涨幅越大，近郊板块的松雅湖、青竹湖、解放垸等板块涨幅最高。受教育配套影响，目前仅市政府板块一二手房价倒挂，其余板块成交价格均远低于新房价格。

结合各板块楼地价差与均价离散度来看，受制于可供地块质素不均，大量高单价板块的楼地价差较大，天心中心板块楼地价差超2万/㎡。受产品定位分化影响，松雅湖板块高改与刚需价差近2万/㎡，其次为高铁新城板块，价差近1.15万/㎡。

天心中心、高铁新城板块在楼地价差、均价离散度双高的的情况下，产品定位空间及利润空间较大。

四

库存指标上行

安全边界回收明显

今年年初长沙内五区商品住宅供应乏力，成交复苏滞缓，跨越23年春节淡季，近12个月月均去化量锐减，整体平均去化周期升至12.9个月，出清周期超过健康线边缘。

分板块来看，中心城区存量分化，但去化周期均超过12个月。市政府、谷山、省府北、大王山等热点板块，存量面积较高，但流速较快，整体较为安全。

从广义库存来看，长周期主要是集中在长沙县及望城板块。滨江新城南近期无成交，导致整体周期异常。

五

弱市下，均质发展型板块地产潜力恒强

综合以上指标，进行密度处理及赋分后，得到地产潜力的分析结论。

开福中心、市政府板块土地热度较高，市场容量大，各项指标均衡，无明显短板，但主力产品较为均质，均价离散度较低，利润空间相对压缩；其次高铁新城、省府南土地投资机会大，适配各类产品，利润空间相对较高，高铁新城板块虽然板块库存量大，但风险系数安全可控。

雨花中心位列优质板块，但由于板块长期断供后新增高价项目供应，拉高板块多项指数，后期有下行风险。

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