为何存量房贷如此难降？

目前，多数城市的首套房贷利率已经降到了3.1%-3.5%，这一水平远低于过去的市场水平，而且很多城市还取消了下限，换言之，如果银行愿意，完全可以按照消费贷一样将房贷利率做到3%以下。

不过面对政策对新客户的一降再降，规模庞大的存量房客户感觉利益严重受损，因此，很多人选择提前还贷。

2022年末全国个人住房贷款余额为38.8万亿，同比仅增长1.2%，提前还贷对冲了很大一部分增量，而2012年的增速是11.3%。2023年，提前还贷的高峰到来，截至2023年末个人住房贷款余额38.17万亿元，相较于2022年，足足减少了6000亿元。

据统计，2023年有房一族还了近7万亿的房贷，才导致最后的余额为负值，而这7万亿中，绝大多数是提前还的房贷。

如果按照4.2%的存量房贷利率算，银行一年就少收3000亿房贷利息。

对于银行而言，房贷是最优质的一块资产，别看最近法拍房越来越多，但其实违约率极低。以招商银行为例，截至2022年9月末，其个人住房贷款余额为1.4万亿元，不良率仅为0.29%。远远低于同属零售的小微贷款（0.6%）、消费贷款（0.95%）、信用卡贷款（1.67%）。

关键我国和美国实行的非追索权住房抵押贷款不同，我国个人对房贷债务承担无限连带责任，偿付义务并不仅仅限于所购买的房产。出现违约后，如果房子拍卖，所得款项不足以偿还贷款的，债务人需要补足欠款。

另外从银行角度出发，不愿意降低存量房贷的原因有二：

首先是资金成本的压力。银行发放贷款主要来源是存款和金融市场融资渠道。存量房贷的资金成本也是要按发放贷款时点计算的。当时的存量房贷早已经被打包成金融产品进行售卖，你早几年购买的银行理财产品还有5-6个点的收益，如果降低存量房贷利率，那么损失只能由银行承担。2020年的首套房贷利率在5%左右，那时候无风险利率大约是3%，息差在2%左右。如今房贷利率在3.5%左右，而你的余额宝利率只有1.8%，息差在1.7%左右。1.7%相对于2%变化不大。简单要求银行降低存量贷款利率相当于砍掉了银行的利润，人家当然不乐意。

其次是银行基于风险管理的需要。恒大暴雷大家都清楚，但你知道恒大暴雷时的有息负债是多少吗？8300多亿，涉及银行类金融机构128家，借款余额2323亿，其中境内银行类金融机构有171家，借款余额为2163亿。如果未来恒大破产，以中国资产清算不足10%的偿债率，可想而知银行的损失有多大。因此优良资产的个贷需要填这部分坑。

因此从银行而言，它是没有动力去降低存量房贷的。

不过到底降还是不降存量房贷，主导权也不在银行，而是监管层。银行只会考虑利益和风险，但对监管层而言，利率是篮子里的工具，要考虑的因素比较多。

例如假设调整政策的目的是促进住房需求释放，促进居民消费，特别是在经济压力增大，收入增长放缓的时候，这种需求更为迫切。因此调整存量房贷也需要一个动力和压力，从目前的经济状况和房地产市场现状来看，调整的动作也快了。