北京新房|石景山新房|保利璟山和煦实地测评

保利璟山和煦售楼处电话:400-112-8986『官网』

新首钢主城•阜石路•伴山观景洋房

璟山和煦售楼处电话:400-112-8986『官网』三面环山，依山而建，容积率只有1.8的低密度洋房产品。作为保利进军石景山的第一个项目，打造了5-10层的纯洋房社区。

璟山和煦售楼处电话:400-112-8986『官网』住宅占地面积4.66万㎡，建筑面积8.86万㎡，共19栋5-10层洋房，分南北两个区，南区全有飘窗赠送，北区卧室有飘窗，客厅带开放式阳台。户型面积段为73㎡两居，96-113㎡三居136㎡四居。

整体规划19栋5-10层的纯洋房社区，另有4栋配套楼和幼儿园配套地块。销售指导价6.2万/平米，建面为75-137平米二至四居，总价约470-850万。

所处的首钢园板块，正在蒸蒸日上的快速发展，金安桥、苹果园、古城区域的均价都在7.5万/平米，璟山和煦的指导价在6.2万/平米，和五里坨一个价格，明显存在着价格倒挂。

保利的品牌和物业都是有口皆碑，以后二手房的溢价也都没有问题，再加上1.8容积率的低密伴山洋房，85%的得房率，更难得的是还有开敞式的大阳台，产品的优势非常明显。

璟山和煦售楼处电话:400-112-8986『官网』位于石景山区广宁村。距离阜石路广宁出口500米，地铁金安桥站1.4公里，可乘6号线、M11号线、S1号线，一站换乘1号线。

驾车10分钟至西五环，13分钟至西四环，28分钟至二环阜成门桥。

距离首钢园500米，商业配套有京西大悦城、喜隆多、山姆会员店等。

交通便利，商业配套完善。

保利·璟山和煦，位于石景山主城区，集聚石景山首钢园高端产业综合服务区繁华配套与优越山水生态资源。位于长安街及其延长线和西山永定河文化带交汇处，临近冬奥森林公园。是主城区低密公园地产。

在石景山新房成交均价都是7.5万+的时代，本项目6.2万/㎡指导价，其价值不言而喻，在石景山区域内有明显的价格倒挂之势。

三面环山，永定河穿流而过，公园数量首屈一指。

地处西山永定河文化带，临近首钢园高端产业综合服务区，是石景山“一轴一带”发展规划和首钢园城市复兴新地标崛起的直接受益者。

首钢园，整体规划规模相当于时尚城市更新的望京798，承接国际赛事的北奥森、城市森海的朝阳公园、新国展会展中心职能，以及类比亦庄科技发展和产业集群。

周边6公里内大型商场、知名学校、三甲医院配套醇熟，开车10多分钟即可到达，生活配套丰盈便捷。

1、石景山7.5万时代、6.2万/㎡主城价值洼地，举步繁华。

2、京西枢纽阜石动脉，四轨交，一键出行。

3、首钢园难得山景洋房、西奥森公园产地塔尖作品。

4、保利首进石景山，和煦系诚意标杆之作。

5、区域内最具产品高得房率全能户型，主城墅质低密住区。

【建面75㎡2居】460万-分布于19地块-11号楼 19地块-10号楼 19地块-6号楼 19地块-3号楼 等，1梯2户，层高2.95米，总楼层5-10F

【建面137㎡4居】850万-分布于15地块-3号楼 15地块-7号楼 ，1梯2户，层高3.00米，总楼层10F

【建面115㎡3居】700万-分布于15地块-6号楼 15地块-5号楼 15地块-4号楼 15地块-1号楼 等，1梯2户，层高2.95米，总楼层9-10F

【建面103㎡3居】630万-分布于15地块-6号楼 15地块-4号楼 15地块-10号楼 ，1梯2户，层高2.95米，总楼层10F

【建面96㎡3居】600万-分布于15地块-12号楼 15地块-10号楼 15地块-9号楼 ，1梯2户，层高2.95米，总楼层8-10F

【基础信息】

项目均价：约6.2万元/㎡

住宅占地面积：约4.66万㎡

住宅建筑面积：约8.86万㎡

社区规划：19栋住宅楼，5-10层洋房

主力产品：约73㎡两居、约96-113㎡三居、约137㎡四居

容积率：约1.8

绿化率：约30%

交房标准：精装

物业公司：保利物业

物业费: 5.48元/㎡/月

车位比: 1:1.2

梯户比: 一梯两户

拿地时间: 2023年6月

交房时间: 2026年6月

【项目沙盘】

项目分为:南区－北区

南区:共8栋楼，368户

北区:共11栋楼，430户

总户数:798套

73㎡:共134套

96㎡:共118套

103㎡:共79套

115㎡:共295套

136㎡:共112套

【户型图】

【73㎡: 2室2厅1卫 总价450－470万】

【96㎡: 3室2厅2卫 580万－620万】

【103㎡ :3室2厅2卫 620万-650万】

【115㎡ :3室2厅2卫 690万－740万】

【137㎡ :4室2厅2卫 850万－890万】

项目效果图

【项目区位】

石景山，不是产业选房逻辑，尽管首钢园、银保园、中关村石景山园等产业园区都在蓬勃快速的发展。

石景山，主打的宜居，是生活。优越的生态环境、便利的交通、完善的配套都是石景山的优势。更重要的是石景山的新房都是能打的好产品，得房率上不了80%的项目在石景山会被鄙视的。

加上价格的差异，石景山吸引了众多西城和海淀客群的外溢。

来石景山置业，在享受生活的同时，还能兼顾房子的保值抑或增值，何乐而不为？

金安桥商圈，在石景山是一个相对成熟的板块，多条地铁线路汇集、周围房子比较好，商业配套较为成熟，多重因素使得该板块比较有潜力。

金安桥商圈变成一个比较热门地段的核心原因有三：

一是多条地铁线路汇集，特别是6号线贯穿西东。连接石景山、海淀、西城、东城、朝阳，使得此处进市里方便；

二是周围房子比较好，集群效应使得整片区域保值性、增值性更好；

三是金安桥商圈是一个比较成熟的商圈；

四是首钢园的持续发展为璟山保利和煦项目带来一定加持。

金安桥主要承接西城、海淀的外溢，价格优惠，可以买一个品质不错交通又方便的住宅。

从位置上看，保利璟山和煦的确是最靠西的，但是距离4公里的越秀天玥7.4-7.5万/㎡，差了一站地铁，单价差1.2-1.3万。对比之下，璟山和煦的价还是有吸引力的。

再从通勤时间和距离看，因为阜石路很长一段都没有红绿灯，所以，往西部通勤时间相差无几。