成交量上来了！记者实探西城学区房：德胜老破小均价回归至11.3万元/平，已有多套学区房单价不足10万元成交

西城六铺炕小区。 李凯旋/摄

本报记者 李凯旋 李贝贝 北京报道

房价下跌的趋势已经保持了很长一段时间，在此轮调整期中，北京也未能独善其身。国家统计局发布的数据显示，今年4月份，北京新建商品住宅的销售价格同比下降0.5%，二手住宅销售价格则同比下降8.0%。

从数据上可以看出，更具备市场自主性的二手房价格调整比新房明显。“市场整体肯定是赶不上高点的时候，学区房，也降了。”5月29日，北京西城德胜学区的一位置业顾问谷年（化名）对《华夏时报》记者说。

“降了多少？”记者问。

谷年说：“去年11月份德胜学区房的均价是13.1万元/平米，今年5月份的成交均价是11.3万元/平米。”把时间线往前移得久一点，2019年6月份，西城德胜的学区房在房地产热潮下，均价曾一度触及16万元/平米。

顶级学区房也得降价成交

在历史的楼市“高热”时期，学区房被严格管控。“西城的教育资源是最好的，所以尽管西城的学区房大多数是老破小，但依旧能卖出高价。”谷年对《华夏时报》记者说。公开资料显示，西城区是战国燕都蓟城所在地，是北京皇家文化和民俗文化的融合区。

在西城购置学区房的姜琳（化名）对西城的学区房登记分布如数家珍。姜琳对《华夏时报》记者说：“西城一共有11个学区，分别是德胜、金融街、月坛、什刹海、展览路、新街口、陶白、西长安街、广内、广外、大椿天。”

“北京学区房市场上流传着一句话，‘德胜，西城的大哥’。”姜琳一言道出了德胜学区在西城区的市场价值。记者了解到，德胜学区有一家北京的“老牌牛小”，育翔小学。“这么说吧，把房子买在德胜的家长十有七八都是想‘赌’育翔小学。”姜琳对《华夏时报》记者说。

育翔小区阳光校区。 李凯旋/摄

之所以用“赌”这个字，是因为2021年7月份，西城区发文表示，在入学上执行多校划片的原则，即一个小区对应多所学校。这一机制意味着即便把房子买在德胜，也有可能会被调剂出学区。“今年采用登记入学，又有就近原则，应该不存在之前的问题了。”谷年对《华夏时报》记者说。

在“鸡娃”一词流行的时代，家长们愿意为孩子的教育一掷千金。“2019年，德胜学区房的均价涨到了16万元/平米，六铺炕的成交价能到18万元/平米。”谷年向《华夏时报》记者回忆了德胜学区房的辉煌时代。

在北京的其他片区，16万元/平米的价格算得上是“顶豪”，但如果买在德胜，却是意味着教育资源升级，而居住条件降级。“这边的房子都很老，最新的也是2003年前后建的。我们是陪孩子上学，买了一个一居室，只有40多平，把厨房改成了一间卧室，把燃气灶之类的全挪阳台上了。”一位居住在六铺炕的居民对《华夏时报》记者说。

多位置业顾问向《华夏时报》记者提供的成交数据显示，今年5月份，对口西师附小的六铺炕小区成交价在11万元至13万元/平米，对口育翔小学的学区房价格类似。同时，西城德胜学区已经出现了多套成交价不足10万元/平米的学区房，主要是对口五路通小学的学区房。

不仅仅是西城的学区房出现了价格回归，海淀的学区房也有明显的下降。“万柳学区蜂鸟家园的均价在5月份也回归到了10万元至11万元/平米左右，有的总成交价还不到600万元。”海淀万柳学区的置业顾问对《华夏时报》记者说。

不过，谷年依旧对西城学区房的未来持看好态度，他表示：“学区房前几年也出现过降价，但很快就涨回来了。西城学区很强这一点不言而喻，市场回暖回归也会很快。”

单月成交回归百套

持续关注学区房市场的姜琳发现，德胜的学区房价格的确较以前下降了，但“听说最近一个月卖得很好”。包括谷年在内的多位中介向《华夏时报》记者确认了这一点，并表示这个成交量是近两年德胜学区没出现的。

“5月份单月成交超过百套。”谷年说。

4月30日，北京发布楼市新政，表示在执行现有住房限购政策的基础上，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，到五环外新购一套住房。在此之前，北京还取消了离婚买房的限制。较严格时期来看，北京为楼市尽可能松绑。

5月17日，央行表示，全国首套房首付比例不低于15%，二套房首付比例不低于25%，并取消全国层面商业房贷利率下限，各城可以因城施策，决定是否使用政策箱中的工具。截至发稿，上海、深圳、广州均在“5·17”新政后对楼市的首付和房贷利率进行了再一轮调整，北京虽然尚未有动作，但“5·17”新政无疑给市场带来一些信心。

“五环外可以多买一套主要是利好新房去库存，因为五环外是北京新房供应的主力。但是也有一部分业主趁机卖掉五环外的房子，进城购买学区房，这也在一定程度上促进了西城学区房成交量的上涨。”谷年说。

在谷年看来，五环外新房常有，而手握“教育高原”王牌的西城二手房则是不常有，教育资源是“硬通货”。此外，多位新房的置业顾问对《华夏时报》记者表示：“5月份北京市场成交很好，特别是下半个月，小阳春大有要后移的势头。”

北京会跟上“史诗级”政策吗？

市场在等待北京动作，都在猜测北京是否会紧跟“5·17”新政的脚步，再度对楼市政策进行调整。截至发稿前，北京是4个一线城市中唯一没有发布新政的城市。

广州的调整力度最大，首套房商业贷款首付比例从此前的30%下降至15%，二套房首付比例下降至25%，同时取消了商业房贷利率下限。深圳的首套房首付比例调整为20%，二套房首付比例调整为 30%，并适当调低了房贷利率下限。上海力度较小，调整之一是首套房公积金贷款最低首付比例为20%。

北京上一次对首付比例进行调整还是在去年12月14日。目前，北京执行首套房首付比例最低30%，二套房首付比例最低40%的政策。房贷利率方面，城六区首套房、二套房的利率下限分别为不低于4.3%和4.8%；非城六区首套房和二套房利率下限则分别为4.2%和4.75%。同时，贷款的最长年限从此前的25年恢复至30年。

“短期来看，北京相关政策优化预期进一步增强，多项政策举措落地，预计将助推核心城市市场活跃度提升，从而加快全国市场筑底企稳。”中指研究院方面对《华夏时报》记者表示。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁