唯一住房什么条件下可以执行？什么情况下应豁免执行？

“唯一住房豁免执行”的法律依据及其理解

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条：

“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”

上述规定背后的法律依据是民事诉讼法第255条，之所以豁免的原因是为了保障被执行人及其扶养家属的基本居住权，体现执行的人道主义精神。这个规定其实并没有将数量列为标准，“生活所必需”才是核心条件，只是通常情况下唯一住房体现了生活所必需这一点（但不绝对），因此习惯用“唯一住房”来阐述这个问题，所以本文沿用。除此之外，理解这个规定有几点要注意：

1、豁免的对象是“生活所必需的居住房屋”，如果是商业铺面、工业楼宇等等非住宅房屋不适用豁免规定；

2、考虑是否“生活所必需”时，不局限于被执行人一人，要把被执行人所扶养的家属一起考虑在内，这个“扶养”是广义上的扶养，即包括夫妻之间的扶养，也包括对子女抚养和对父母的赡养，通俗地说就是居住房屋是否满足有扶养义务一家人的生活必要需求；

3、“生活所必需的居住房屋”对应的是被执行人及其扶养家属，如果居住的是第三人，例如该房屋已经出租由他人居住，也不认为属于被执行人及其扶养家属所必需；

4、豁免的执行措施是“拍卖、变卖或者抵债”，无论房屋是否生活所必需，为了防止房屋被私下转卖逃避债务，法院都是可以查封的，而且如果执行的是“房屋交付行为”的话，则同样不在豁免之列，只不过被执行人可以要求法院给予三个月宽限期（《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第二款）。

“唯一住房可以执行”的三个条件

如果唯一住房都不能拍卖、变卖或抵债的话，那申请执行人的利益必定会受损，因此为了平衡两者的权益，法律规定了“唯一住房”可以执行的例外条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款规定：

“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：

（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；

（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；

（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。”

（一）中所述的“扶养”同样是广义上的扶养，也就是说对被执行人有扶养义务的“配偶、父母、子女”其名下有其他可供维持生活居住的房屋时，可以执行被执行人的唯一住房。这里的可供居住的房屋，应不局限于有登记产权的房屋，农村可居住的自建房，有权利瑕疵的所谓“小产权房”也应该在考虑之内。被执行人如有前述类似房屋不止一套的，也应认为超出了维持生活所必需，可以执行。

相比前两个条件不可控，第三点个条件是申请人可以自行决定，如果是提供住房的话，有可能存在垫付租金或临时安置结束后清退的问题，相对比较麻烦，所以一般都是采取从变价款中扣除租金的办法。

通常，对唯一住房进行拍卖时，原则上需要申请执行人向法院提出申请，如果需要在变价款中扣除租金的，法院还需要申请人提前同意，此后才会启动拍卖程序。在拍卖过程中，被执行人、被执行房屋的共有人或被执行人的扶养家属等案外人对此有异议的，可以提出执行异议，向法院申请中止拍卖。

唯一住房是否豁免执行的“三性”审查

除了前述唯一住房的“生活所必需”等法定前提和条件外，执行还应符合适当有限、兼顾被执行人利益等基本原则，所以，法院面对执行异议时，审查重点是根据比例原则，看拍卖房屋是否具有适当性、必要性及衡量性。人民法院案例库的“朱某花案外人执行异议案”具有典型指导意义（案例编号：2023-17-5-201-001）。

基本案情：

异议人朱某花的丈夫因刑事犯罪被判处罚金6万元，法院拟拍卖唯一住房用于偿还罚金，该房共有人即朱某花提出异议。该房屋是俩夫妻及其抚养的三个未成年人子女的唯一住房，其中两个孩子就近入学，房价约49万，但其中有34万多是按揭贷款。提出异议时，异议人的丈夫刑满释放。

执行法院先裁定驳回了异议请求，异议人不服提起了复议，复议法院则最终裁定中止拍卖，其理由是如拍卖后扣除按揭贷款，扣除安置方案后所剩很少不足以清偿罚金，执行不到位，拍卖没有适当性，而且异议人丈夫已释放，可以通过执行担保或其他替代性执行措施来履行，执行没有必要性，如强行拍卖将损害复议人及其家人的基本权利，与拍卖可达成的目的不成比例，不符合衡量性。

从该案的“裁判要旨”来理解，只要拍卖不符合上述“三性”中的其中一点，就不宜对被执行人名下唯一住房予以拍卖，应保障被执行人基本生存与居住权益。

希望本文对大家有所帮助！