深圳收割炒房客四大重灾区之深圳湾续集，大剖析（商铺第二篇）

在深圳投资房地产都是抓住了时代发展的快车，收获了满满的财富增值红利，产生了极大的买房赚钱示范效应，但是也有一部分投资者误入歧途，所以我们不应该对于增值暴涨过多的宣传，更应该对于投资误区的例子讲一讲，对于投资失败的因素挖一挖，房地产投资并不适合大多数人，

房地产市场的本质问题不是高房价，此时可能有人要喷，且慢！因为高房价是资金做出的选择，也是购买力的真实体现，房地产的关键问题是全民炒房，这个才是每次调控政策打压的目标，

任何国家，任何城市的全民炒房都会让社会付出沉重代价，而房地产投资的机会只要市场经济在，窗口就会一直在，只是不断提高门槛，我之所以说不适合大部分人投资，是因为大部分人资金不够，专业不够，抗风险能力不够和认知不够。一味地看空是被错误的认知逻辑重伤了自己。虽然富豪也有失败的案例，但终究是房地产的受益者。

回归正题，我们就挖一挖这个近十年深圳最耀眼的豪宅区，房价增值5-8倍，为什么楼下街铺持有十年负增值？未来这里的商铺还有没有盘面翻红的机会？

文章较长，相对枯燥，对于富豪和未来的富豪带着以下两个问题来读一读这篇文章，

第一个问题，复盘投资商铺失败案例，避开下一个深坑，

第二个问题，已经被动站岗的朋友，如何解决资产优化，

前期写过一篇关于这个区域商铺的文章，也许只有当年投资者才能深有体会，深圳收割炒房客第四个区域之深圳湾（商铺第一篇），今天这篇新文章是续篇，经常有粉丝咨询，太子湾的商铺能不能买，中心路的商铺要不要卖，一篇文章，回答两个问题

我们看一看当年这里商铺是如何宣传的

前期文章我曾经说过一个观点，任何房产都需要考虑两个重要因素，供需和购买力，即使商铺，这也是需要参考的一个重要指标，而大部分投资者产生两个极端，一是盲目追求高档，一是盲目追求人流，而这两种极端不能完全说错误，只能说是判断商铺价值的土方法，很容易被带偏，

深圳湾豪宅区商铺两大弊端，

地理偏居一隅，这个地方位于南山区东南端，两面临海，坐拥出行香港，福田，科技园，前海，后海，超总五大中心的通行便利，在投资住宅上是完美的地段，在投资商铺上只能是地理边角，不能形成四方人流，商业中心大多处于城市的中心，只有中心才能形成大的辐射圈，商业中心辐射能力有多大，商业价值就有多高，

以年收租金约16亿的罗湖万象城为例，定位为奢侈品的商场辐射了全深圳乃至周边城市的消费力，即使宝安龙岗或者中山惠州的土豪购买奢侈品选择万象城，而不是海岸城更不是太古城，

深圳湾豪宅楼下街铺只能做社区配套型业态，盈利水平终究有限，辐射水平更是有限，恒裕滨城楼下的百果园钱大妈便利店和蔚蓝海岸楼下的并没有什么区别，这种商家只能辐射一公里，这一公里内的居住人口数量与消费力是决定商铺价值的基础。

商业中心在城市的中心，滨海只能是街道的商业中心，在当下北上广深港还没有地理边角成为商业中心的案例，不要拿中环近海说事，那是香港的中心，不要对标国外，国内尚不能对标，哪来的勇气对标世界级商业中心。

商铺天量供应，这个就很关键了，接近封闭的区域，无法圈外来消费力，谈商铺价值只能讲区域内供需，这取决于两个数据，这里有多少常住消费人群和这里有多少商铺，

看部分数据卓越维港居住550户楼下商铺20000平方，曦湾华府约200户楼下商铺6000平方，皇庭港湾约200户楼下商铺113间，三湘海尚约760户楼下商铺303间，

明白为什么现在商铺亏钱了吗？拿什么来支撑这个量级的商铺租金，海岸城前几年的高光时刻需要辐射南山区以及宝安区的消费群支撑，这些年之所以走下坡路，是各区域雨后春笋般的购物中心开业，消费群被截流，而深圳湾豪宅区商铺除了辐射楼上居民还能辐射谁？

按照100%的入住率计算，这个万众瞩目的新区域据统计有房产约8600套，意味着约8600户，常住人口约3万，而商铺供应有多少？根据部分数据推算约30万平，其中宝能太古城有11万平，人均商业面积超10平方，是国际商业配套标准的7倍。我前期文章讲过，这里永远有一堆商铺空置，因为这个区域消费量消化不了这个商业体量。不要说有其他区域来消费，可以说本区流出消费远远大于外区流入消费。

以后投资商铺，不要说以后成为商业中心，对标世界级某个街，可以说能让老百姓有机会参与的都是社区铺，即使有最终也会完蛋，例如罗湖万象城如果拆散了卖给个人投资者，也就意味着万象城时代终结了。

再例如蛇口太子湾商铺，170万总建面中商铺配置46万平米，这个配置比深圳湾还要恐怖，这是集天量于一点，商铺46万平比海岸城商圈还大15万平，仅一站之地还屯着30余万平米商铺，海上世界及汇港一二期，地理上边角终究是辐射力难以突破的瓶颈，这也是为什么海上世界干不过欢乐海岸的根本原因，

最后评判商铺价值只有一个因素，真实有效的租金，失去租金支撑，即使这个商铺门面360度全景有什么意义，

搞商业中心，要看城市，三线城市搞不出一线的商业中心，看地理，边角位置搞不出城市级商业中心，看运营水平，整体才能谈运营，分散卖了谈运营就是耍流氓，看业态，吃吃喝喝的业态赚不了大钱，租金终究有限，美食街也好，酒吧街也罢，都能造个热闹，博个人气，不会有太高的租金。

例如宝安壹方城吃喝玩乐很嗨，营业面积是万象城两倍，租金不及万象城一半。对于消费者哪里嗨很重要，对于投资者只有租金高才能嗨，买铺不为了多收点租金难道还是为了情怀吗？

那么如何判断商铺的租金呢？下期文章专门写个续集，分析研究商铺价值。关注收藏，带你成为房地产专家，分享给朋友，帮助朋友财富增值，避免收割，也是功德无量