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八年限购放开,炒房团重现杭州?

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01、外地购房团闻风而动

5月20日傍晚,天色已暗,杭州主城区多个楼盘的售楼处,依旧人流涌动,看不到下班迹象。位居申花板块的多个在售楼盘门口,则陆陆续续有小车不断驶入。

这是“5·17”新政过后的第3天,距离杭州宣布不再审核购房资格,也刚刚过去11天。5月9日,杭州官宣全面取消限购,一举终结了杭州长达8年的限购史。

作为网红城市的杭州,这番大动作很快就上了当天的媒体头条热搜。限购政策放开后,外地人和新杭州人获得了买房资格,一些人重新踏上了开往杭州的大巴,成了各大售楼处的座上宾。

为了迎接看房团,很多项目开发商还会贴心为看房人准备水果、蛋糕和小零食。在和买房人介绍项目状况时,销售人员也会热情介绍道,“很多都是浙C、浙D、浙E的外地车牌号。”

很快,“温州购房团杀入杭州”的消息传遍了杭州人的购房微信群。但对于消息的真假,人们的疑虑要远大于相信。毕竟,在许多人看来,楼市下行的两年里,楼市炒房团故事似乎早已画上尾声。



「市界」咨询多位项目销售和购房人,据说看房团确实来了。“最近一段时间,然后还有深圳、温州、台州、宁波、义乌买市区的房子过来看房子,买的房子有很多是像大关、翠苑、朝晖,以及三里亭等地区的房源”。

而在这些大巴车上,印有“杭州不限购,好房看XX”、“热烈欢迎金华义乌看房团莅临看房”、“热烈欢迎甬台温看房团莅临看房”的红色广告牌,也一下子将杭州房企营销人沈明的回忆拉回到十多年前。

“炒房团”曾是一个时代的标签。很长一段内,无论是调控最严的明星城市深圳,还是涨势如虹的上海楼市,也都没能吸引炒房团们杀出“回马枪”。但对于乡土情结浓重的浙江省内人来说,杭州曾一度是“家门口”最直观的楼市风向标。

沈明记得,每一波的政策刺激下,都会有这样一批本省的外地客来到杭州,尤其以2008年、2015年为最。“杭州周边很多温州人、台州人,很多都会以村为单位组团过来看房。”

众所周知,浙江省内频出中国首富,成了全国民营老板最多的地方。甚至有数据显示,根据2021年常住人口推算,每7.8个人中就有一个浙江“老板”。而有了钱的浙江老板们,往往会选择在杭州买个房,给后代提升一下教育资源。

如今,流连在各地楼市的外地购房团,早已没有了昔日的扫荡气势,但在沈明看来,他们依旧还会有成团买房的习惯,“购房团热衷于团购,是因为大订单的方式可以减少购销环节,成员也能从开发商那里拿到优惠的价格,还能互通消息、交流经验等。”

不过,和以往的政策放松相比,即使在“家门口”的杭州,如今的外地购房团难以再现当年一买一栋楼的扫楼氛围。“以前那样闭着眼睛买就涨已经不可能了,现在还是比较理性,而且主要现在也没当年的资金实力了。”沈明说。

而今许多外地客的目光投向了杭州主城区的“老破小”,“因为很多小区它价格跌到位了,像市区有很多房子2万多一平的小户型。对比下来,其实和四五线的房价已经差不多了”。

王阳就是外地人中买入“老破小”房屋的一名。买下上城区老破小之前,王阳曾仔细算了一笔账。按照现在的最新利率来算,总价100万出头的老破小房子,月供只需4000元多一点,基本上可以做到以租养贷。

以上城区丁桥为例,这个片区云集了楼龄十多年的小区,是经济适用房的集中地带,但由于位于主城区核心地段,王阳对于附近的租金有信心,“租金每月2000多一点没有问题的,装修好点还可以做到3000元。”

据杭州本地一位中介门店店长王琦观察,现在来杭州购房的许多外地人,大多出于子女教育考虑。“浙江省内的整个经济实力是非常强的,很多在校大学生名下有个800-1000万的房子不足为奇,这在外省市的一些人看来也是蛮奢侈的。”

根据杭州我爱我家公布的二手房成交月报,市中心“老破小”集体回春。其中朝晖小区是“销冠”,4月以来成交了72套,创近3年的新高。

诸多政策刺激下,杭州房地产市场终于有了抬头现象,无论是新房还是二手房,买房人和中介终于开始忙碌起来。“按照我们的门店的数据,大概比之前大概翻了一倍,明显提升。”王琦说道。

不过,楼市里的悲欢从不相通。一些人忙着买下老破小的同时,仍有一些人还在为了摇号绞尽脑汁。

02、主城区新房更难买了

靠买房暴富,是许多杭州人的梦想。“摇中就挣千万”的抢房故事,在杭州更是不鲜见。但随着限购政策的放开,“摇号”难度似乎也变得越来越大了。

2018年4月,杭州正式实施公证摇号购房政策,此后摇号、中签率成为杭州楼市关键词,杭州人买到房的机率堪比中彩票,许多楼盘也随之有了一个很性感的代名词:“万人摇”。

“万人摇”的背后,实际上是板块的新房与二手房价格存在巨大的倒挂差。面对动辄几百万的价差,许多人都被浮动的财富光晕晃花了眼,前赴后继跳入这场旋转盛宴中。而在摇号这条路上,杭州本地姑娘小雨已经积攒了4年的经验值。

从2019年5月开始摇绿城建发沁园,到今年5月摇杭著臻邸,4年来,小雨参与了38次新房摇号,然而,不是未入围就是摇号排名太靠后,小雨一直在摇号路上停不下来,却从未被幸运女神青睐。

2020年,小雨还报名了震惊整个杭州楼市的6万人摇号项目——远洋西溪公馆。最终这959套房子迎来了59637个购房者,冻结资金400亿,中签率只有1.61%,比很多浙江人考上浙大的概率还低,小雨也成了陪跑的一员。

即使到了2021年,杭州楼市全然没有熄火的势头,政府在全力推卖地,开盘摇号消息频出,市场看起来还是一片火热、欣欣向荣的样子。那段时间,哪里的楼盘要开了,哪里的倒挂价有多少,小雨也都门儿清。

那几年,杭州上市公司数量超广州,互联网产业胜过上海,城市活力超南京……而大家听到最多的,莫过于这座城市极有机会成为下一个“深圳”。这种声音不光来自中介销售们,还更多来自杭州普通市民、互联网创业者。

而在杭州尚未成为下一个“深圳”之前,人们已经把这种期待投射到了楼市。几乎所有人觉得,房价还会继续往上涨,大时代让每个人的脸上都多了一层欲望的色彩。但凡和摇号相关的楼盘,小雨也基本上都会报名博一下运气。

小雨回忆说,当时不管是什么开发商,品质怎么样,很多楼盘甚至连去看都没有看过,只要出现在摇号名单内,这些房子都会被小雨列入必买选项。

“前几年的心态是,大家都在摇,我管他投资还是自住,摇中了我就买。”小雨说,“我一开始的时候都是很激动的,看摇号结果的时候,我手都发抖。到后来,我就像挑白菜一样都想去摇一下,摇到最后人都麻了,摇到最后,我连楼盘名字都懒得看了。”

不过,2023年11月,伴随着杭州调控政策的逐步放开,小雨又再次调整了心态,重新加入了摇号大军。“我觉得楼市跟股市挺像的。大家都觉得好的时候也未必好,大家觉得不好的时候也未必不好。我现在就严格按照自己需求去摇号,不跟风。”

但对于杭州一部分想买好品质新房的改善人群来说,想要买到心仪的房子,依旧不是件容易的事。等到小雨重新加入摇号大军时,她发现,不少摇号的售楼处要求都变严了。

“很多项目都需要验资和强制绑定车位,像我这次报名的新盘,就需要500万验资,还会强制性绑定两个车位,两个车位差不多就100万,就现在的行情,开发商还在不停地劝退人来看房,它不愁卖。”

据多位受访人士表示,受放开限购的新政影响, 只要把名下的房子拿到官方设立的杭州市二手房监管服务平台办理挂牌出售手续后,就可以认定为首套。这也导致,有资格摇号的人越来越多了。

“调整后的杭州房地产政策,几乎相当于给非杭州市户籍的购房者,提供了一个难得的购买主城区房子的机会。”小雨说。而在这波刺激下,据克而瑞房地产数据,5月6-12日,杭州新房市场量价双升,全市共成交商品住宅984套,环比增加43%;成交均价33151元/平方米,环比上涨2%。

03、降价二手房是涨价房9倍

当然,杭州提振的不仅仅是新房市场, 二手房市场也出现了交易提升的迹象。

新政出台不久,杭州二手房销量提升明显,以往二手房每天成交量都在200套左右,近期的最高一天则达到了295套。贝壳研究院数据显示,新政后首日二手房新增买卖房源增长91%。

但仔细剖析来看,新政刺激下,降价卖房的人群要比涨价人群多得多。「市界」从贝壳找房数据平台看到,新政后首周5月13日至5月19日,二手房降价房源达9984套,是涨价房源1156套的近9倍。

而这些降价趋势,让部分小区业主不甘房价下调,开始采取行动维护房价稳定。杭州一些小区业主开始组建“价值捍卫”微信群,共同保护小区房价。

在杭州楼市众多热门板块中,未来科技城板块不得不提及。2014年上市以来,阿里营收从762亿元扩大十倍,员工数量从2万多人扩大到23万,商业版图从电商拓展至新零售、本地服务、云计算等,一大批高管靠着股票一下子实现财务自由。

而这些滚烫的热钱,许多都涌进了未来科技城的楼市。2015年时,周边区域的二手房均价还仅仅是破万,但到了2021年核心区三个楼盘——东原印未来、阳光城未来悦和中南樾府,一夜之间单价冲上了8万,震惊当地楼市。



2021年,一组杭州居民杠杆率全国第一的数据,让身为未来科技小区业主的沈芳开始不再乐观,“这种涨势肯定不可持续下去了”。沈芳还记得,整个未来科技城区域,链家所有的门店半个月只卖掉了3套房子,但周边小区或者周边小区的房东心态还是挺好。

“那个时候买盘已经很少了,但卖家就很多房东还没有醒悟过来,7、8万元的均价已经无法支撑了。”但让沈芳下定决心卖房的关键信号,是看到阿里的股价从300美金跌到了90美金。

“这不就很明显了嘛?阿里的员工基本是靠股票的变现来买房,他失去了这个阵地,楼市就失去了一个最大的购买力。”沈芳当时就在心里问自己,阿里的股价还能回到300美金么?答案是不会,她当下就决定即使均价比同小区业主少个几千块,也要卖掉解套。

而在沈芳成功卖出去的第二年,未来科技城的房价马上给了许多房东沉重一击。2022年,未科板块的二手房从8万元,迅速跌到了均价5万元,流动性也越来越低。许多人意识到,二手房房价,很难再回到以往的上涨通道。

未来科技城的跌势,只是近几年杭州二手房的一个缩影。随着大量新房交付,杭州市区二手房挂牌量持续高企,至2023年已突破22万套。面临巨量的二手库存压力,许多房东都绷不住了。

作为生活在杭州多年的“新杭州人”,陈晨原本对杭州楼市信心满满。在杭州生活多年,陈晨早在2016年就入手了一套90平左右房子。这套不大的房源,承载着陈晨对杭州未来生活的想象。持有6年后的2022年,陈晨加上了卖房大军。

但这时的杭州市场已经变了天。他发现,在长达8年的猛涨之后,杭州的房价透支严重,越来越多的看房人不敢出手买房。“这个月卖的话总是比上个月跌5万,每个月跌5万”。

这之后,每一轮政策的出台,陈晨都会盯着仔细研究。但等了一年左右,陈晨也积攒了更多的失望。直到今年上半年,陈晨终于决定卖掉这套房子,以亏了70万的代价。

经历了这两年的市场行情,很多房东在挂牌时不再藏着掖着,而是干脆亮出自己的底价,尽快卖房,降价成了最好的方式。如今,杭州二手房价格仍在下降。根据杭州贝壳研究院数据,4月二手房网签8402套,环比3月下滑1.8%。

04、“买房送户口”时代回归

如今,无论是开发商、中介、买家还是卖家,都在期待新政进一步激活杭州楼市。而为了再一次拯救楼市,楼市这次拿出了杀手锏。

很多人没注意到的是,5月9号杭州解除限购的同一天,政策中还叠加了一则放开落户的buff。杭州发布的房地产政策提到,优化积分落户政策,在杭州市取得合法产权住房的非本市户籍人员,可申请落户。

曾经,杭州展示了包容和气度,落户政策“一松再松”,是人才抢夺战中当之无愧的“优等生”。这也导致,2019年末,杭州常住人口突破1036万人,杭州在2019年取代深圳,成为年度城市人口增量之冠。2016年至2021年,人才净流入率连续5年全国第一。

那时,以阿里为代表的电商平台是杭州经济最鲜明的底色,随后直播带货又吸引了大量年轻人口涌入,也支撑起了杭州迅速膨胀的楼市。

但如今,填充年轻劳动力,却正在成为杭州的当务之急。最近几年,杭州15-59岁之间的劳动年龄人口,下降的幅度在逐年加大。而作为一座受年轻人青睐的明星网红城市,杭州的人口增势则出现了下滑。

据相关数据统计,2022年杭州常住人口增量为17.2万人,但到了2023年,常住人口只增加14.6万人,这意味着2023年杭州的人口增量相比上一年减少了2.6万人,保持多年的人口强劲增势明显减缓。

再加上,互联网经济让杭州“风光”了十几年,在2022年之后显现出更多“弊端”,不断有互联网大厂裁员,电商企业市值崩塌等负面消息传出。然而,只有吸引足够多的净流入人口,才能有足够多的潜在购房需求,这已经是楼市的铁律。



而在这波人才抢夺上,杭州要比以往抢得更猛。与当初的“抢人潮”不同,这波购房落户政策,杭州从抢人才转变为抢人口,不再设有全日制的学历门槛限制。

5月13日,杭州市相关政府发文提到,允许符合条件的非全日制研究生享受应届毕业生生活补贴政策,即3万元生活补贴。这意味着,以前只针对全日制毕业生的利好政策正在扩容。

这一切,也让作为杭州港资房企中的刘真,仿佛看到了多年前的影子。多年前,杭州的人口政策迎来了开闸期。即使没有社保也没有毕业的大学生,也可以买房子。

那段时间,专门研究客户的刘真,时常能看到购房客户的后台资料,有许多项目摇号名单中的客户名,年龄只有20岁出头,“那怎么可能是他们自己买呢?肯定是父母用了大学生的名额,当时有很多这样的客户。”

刘真认为,实际上就是楼市把购房需求提前了,当时互联网如日中天,房价不断上涨的幻觉促使一大批人蜂拥入场。但放眼如今的楼市行情,刘真对于买房落户的吸引力很难乐观起来。

在越来越多的客户研究中,刘真发现买房的群体分化变得越来越明显,“很多80后还比较关注楼市,但是像现在95后、00后的人,结婚生子、生二胎、鸡娃、买学区房这套东西,早已不是必选项了。”

而将视野放大来看,根据中指研究院监测数据,近几年约有20个城市出台购房即可申请落户的政策,包括杭州、南京、武汉等核心二线城市,甚至金华、驻马店、克拉玛依等三四线城市,也都纷纷降低了落户门槛。

放宽购房落户的风已经刮起来了。但这一次,杭州还会再次赢得年轻人的欢心么?

(文中受访者均为化名)

作者|李 逗

编辑|孙春芳

运营|刘 珊

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