深度 | 房子也能“以旧换新”后，会有多少人买单？

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“新房价格高太多，而且大多高层，地段也不会很好，估计旧房价格会压得很低才卖得出去，我现在挂牌的二手房，三年了中介也卖不出去。”

“如果是自住的话，旧房子往往地段更好，教育、就医等各方面也更便捷。”

“旧房的收购价格肯定很低。”……

在全国各地“以旧换新”如火如荼开展之际，红榜君却收到了来自身边很多类似的观点。会否压低收购价格，新房价格、位置及可选楼盘范围，还有具体交易环节的税费等问题，成为大家普遍的顾虑和疑虑。

超60城开始“以旧换新”

5月22日，广州市房地产行业协会和广州市房地产中介协会联合发起住房“以旧换新”活动倡议，倡议书显示，全市范围内一共122个楼盘、12家中介机构参与首批活动，活动期限为2024年5月25日至2024年11月24日。

这场“以旧换新”活动是截至目前一线城市中规模最大的，此前，“以旧换新”已先行在深圳、上海落地，其中，深圳首批参与楼盘仅有13个，上海为30余个。

除此之外，湖北省、合肥市也在5月23日同时推出“以旧换新”政策，湖北省更是全国范围内第一个省级政府统筹多部门推进住房“以旧换新”的省份。

“以旧换新”是指在政策支持下，业主利用名下的二手房去置换新房的一种模式。根据中指研究院监测，截至2024年5月20日，全国已有超60城推出住房“以旧换新”措施。

“国企收旧换新”颇有效果

从操作模式上，具体可分为“国企收旧换新”和“中介优先卖”两种主流模式。其中，“中介优先卖”模式的效果很大程度上取决于市场运行情况，在当前“买方市场”下，该模式中二手房出售环节的不确定性较大，目前整体效果较为有限。与之相比，“国企收旧换新”已有城市取得一定效果。

“国企收旧换新”模式是由国资平台直接收购业主二手房，业主再去购买新房。根据中指研究院监测，从去年下半年以来，苏州、南通启东、宣城、无锡、黄石、南京等城市均推出了“国企收旧换新”政策，尤其以江苏城市居多。

整体来看，限定换房人购买的楼盘范围会对政策效果产生一定影响，这也是过去不少城市政策效果不明显的重要原因。但以南京为例，由于南京安居旗下在售项目较多，房源充足，且不少项目位于南京主城区，使得换房人可选范围较大，市场反馈较为积极。5月8日，南京安居相关负责人表示，“以旧换新”意向登记已超过3700组，有效登记达到3044组，完成新房意向认购数量达到365组。

估价是最大痛点

对比来看，深圳等地采取的“中介优先卖”模式效果较为有限，如此看来，当前不少城市“以旧换新”政策仍有一定的优化空间。

此外，相比国企直接收储未售新房，“以旧换新”需要个人业主参与，链条和周期会相对更长一些，因此在具体实践中，也需进一步完善操作流程，以保障政策实施效果。比如：二手房回收通常需要对价值进行评估，如果评估价太低则可能打击业主的置换积极性；二手房回收前通常需要解除抵押，这就要求业主准备一笔资金先还清贷款等，未来政策可在支持带押过户等方面进行完善。

也有业内人士建议，“以旧换新”本质上是为了促进成交，如若在成交过程中，适度降低二手房交易增值税（免征年限由5年降低至2年）、一二手房买卖契税等税费成本，尤其是置换需求给予契税优惠政策（卖旧的契税可以抵扣买新的契税），或许更能促进一二手房交易联动。

“也许会有一定的市场效果，但别指望会有特别大的成效，”一位房地产经纪机构的人士直言。在他看来，与中介优先卖相比，虽然国资平台直接出手收购旧房效率会相对更高，但如何定价依然是一个非常现实的难题。此外，国资收购之后怎么进行资产管理，也是未来需要考虑的问题。

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