【一文读懂】济南市建筑工程容积率计算细则

01

政策出台背景及适用情况

【编制背景】为推进高质量发展、进一步优化营商环境、提高城市规划建设管理水平，规范建筑工程容积率计算，济南市自然资源和规划局于2024年5月11日出台《济南市建筑工程容积率计算细则》 (以下简称《本细则》)，本细则的出台着力改善人居环境、助推产业强市、增加民生福祉、提升城市竞争力。

【适用情况】本市市辖区（含功能区）内的建筑工程容积率计算，适用本细则。商河县、平阴县可参照执行。本细则试用一年。本细则发布后未办理规划核实手续的建筑工程，可按本细则执行。

02

建筑及社区品质提升

下列情况统统不计容

（1）根据建筑设计防火规范必须建设的建筑物避难层；

规范延伸：避难层是指建筑内用于人员暂时躲避火灾及烟气危害的楼层，一般在超过100m的高层建筑，都会设置避难层。

（2) 为满足安全疏散、改善垂直交通等，既有建筑增设的消防楼梯、连廊、无障碍设施、电梯等设施。

（3）在既有试点社区由政府主导建设的养老服务、婴幼儿托育、儿童托管、社区助餐、家政便民、健康服务、体育健身、文化休闲、儿童游憩等城市社区嵌入式服务设施。

政策延伸：

社区嵌入式服务设施主要是通过在社区（小区）公共空间嵌入功能性设施和适配性服务，在居民适宜步行范围内，提供养老托育、社区助餐、家政便民、健康服务、体育健身、文化休闲、儿童游憩等一种或多种服务，更好满足社区居民公共服务和美好生活需求。社区嵌入式服务设施具有贴近群众、公益普惠、功能多样、服务便捷等特点。

（4）自有用地上建设的社会公共停车场（库）及建设项目超配的社会公共停车场（库），纳入全市综合服务管理平台的；

▼ 社会公共停车场/库，并纳入全市综合服务管理平台

（5）非机动车停车棚、地下车库出入口玻璃顶盖。

▼ 非机动车停车棚

▼地下车库出入口玻璃顶盖

（6）供电动车充电设施的专用配电房、住宅区内独立设置的公用配电房、设置在住宅建筑首层及以上的公用配电房。

（7）非住宅类建筑物屋顶提供不小于屋顶面积 60% 用作公共活动区。一体化设计的楼电梯间及设备设施用房的建筑面积累计不大于该层屋顶面积 25％的。

▼非住宅类屋顶公共活动区

（8）经住房和城乡建设主管部门认定的因实施装配式外墙技术、绿色建筑技术、健康建筑技术、被动式超低能耗建筑技术而必须增加的建筑空间。

政策延伸：不计容比例须符合《济南市人民政府关于全面推进绿色建筑高质量发展的实施意见》。

（9）其他类型：建筑公共开放空间及其交通附属设施、配套地下人防工程、以及法律、法规、规章等规定的其他情形。

政策延伸：

建筑公共开放空间：是附属于建筑物，具备边界开放与便捷的公共可达条件，面向公众或者不特定业主全天候免费开放的公共空间，包括架空层、架空走廊、空中连廊、檐廊、挑廊、风雨连廊以及骑楼、过街楼底层的开放公共空间，但不包括住宅建筑位于中间层的单个架空空间。其中廊道空间的宽度应结合建筑功能按人流疏散需求设置。

03

提升建筑公共开放空间

《本细则》中增加了对于建筑公共开放空间的设计要求，其中架空层作为重要的社区公共活动空间形式，是衔接住宅与社区的重要过渡空间，也是住宅与城市衔接的重要场所。

▼架空层不计容情况

本次提出架空层不计容的要求，为开发商打造更加灵活的产品提供了可行性，也为业主未来生活提供了更多的生活场景，让无数种生活的美好场景成为现实。

▼ 架空层作为公共活动空间：活动区、邻里交往区等等

此外，屋顶公共空间是商业、办公类场所的展示场所，为城市提供了更多的城市公共空间，改善了城市的生态环境，美化了城市风貌。将非住宅类建筑物屋顶公共活动空间最大化，让城市和建筑活动更多的可能性，是《本细则》提出的又一不计入容积率的措施。

▼ 丰富的屋顶公共空间

04

阳台计算政策变化，鼓励第四代住宅

《本细则》提高了住宅半开敞空间进深、比例，使住宅半开敞空间的尺度更大，让空间布置更加灵活，满足了人们对半开敞空间的使用需求。

▼ 《本细则》与原规定对比

▼大尺度多元化的阳台生活空间

阳台空间

为了推进高品质住宅开发建设，引领房地产平稳健康发展、加快行业转型升级的基础性工作，满足人民群众对美好居住生活新期待，2024年各省市关于高品质住宅的保障措施层出不穷，《本细则》中提出了对第四代住宅容积率方面政策，明确了入户花园、空中花园等半开敞空间半计容；空中户属花园半计容，开敞式公共绿化平台不计容。

政策延伸：第四代住宅：以每户拥有面积不小于套内建筑面积的30%，层高不小于两个自然层的开敞式户属空中花园为基本配置的住宅。

▼ 第四代住宅产品

▼ 空中户属花园空中户属花园：具有庭院和阳台功能的户属室外空间，层高不应低于两个自然层层高，除设置满足安全要求的围护设施外不得设置其他围护结构。景观设置区域面积不得小于水平投影面积的60%，景观设置区域覆土深度应不低于0.5米。

开敞式公共绿化平台：高于室外地面，供交往活动和连通功能公共室外场地，层高不应低于两个自然层层高，除必要的安全围护设施外，不得设置其他围护结构，且后期不得分隔。景观设置区域面积不得小于水平投影面积的60%，景观设置区域覆土深度应不低于0.5米。

▼开敞式公共绿化平台

05

部分业态层高提高，容积率计算放松

为了适应标准化厂房、仓储建筑、商办类建筑、特殊空间建筑对于品质需求、建筑功能空间的需求，《本细则》明确了：8米及以上层高的标准化厂房、仓储建筑，按2倍建筑面积计算容积率。商业办公建筑标准层层高应控制在4.5米以内，标准层层高超出4.5米的，按每3米一层、余数进一方法折算的面积计算容积率。商业办公建筑首层应控制在6米以内，首层层高超出6米的，按每3米一层、余数进一方法折算的面积计算容积率。

对层高有特殊要求的空间，如建筑的门厅、大堂、中庭、采光厅等公共部分和电影院观众厅、大型会议厅、宴会厅、展览厅、指挥监控中心大厅、室内运动场地、用于教学的建筑空间、集中大型商业建筑等，按其水平投影面积计算容积率。

▼《本细则》与原规定对比

06

友情提醒

《本细则》在实施期间，应特别关注如下内容：（1）正确区分计算容积率建筑面积、建筑面积及房产测量面积；建筑工程面积指标应当分别列出建筑面积和计算容积率建筑面积。定义延伸：计算容积率建筑面积：指建设用地内需计入容积率指标的建筑面积；

建筑面积：按照《民用建筑通用规范》（GB55031）、《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353）计算的面积；

房产面积测算：按照《 房产测量规定》（GB/T 17986.1-2000），系指建筑物水平投影面积测算。包括房屋建筑面积、套内建筑面积、共有建筑面积的测算。

（2）对于公共环境品质有提升的建筑创新设计，对建筑层高、公共开放空间等有特殊要求的，可以由自然资源和规划部门、住房和城乡建设部门组织进行专题研究或者专家评审，根据研究或评审结果确定容积率的计算。