头部商业银行牵头的100亿元银团贷款到位，万科这口气缓上来了

万科陷入资金流危机已持续一月有余，在这期间万科一直被市场的悲观情绪所笼罩。近日，随着招商银行等头部金融机构的200亿元银团贷款协议的签署，万科终于可以缓一口气了。另据悉，此次贷款的抵押物为万纬物流股权，截至目前已到账100亿元。

纵观万科近十年的发展历程，此次前所未有的挑战系集团多元化战略所致，摊子铺的太大，精力跟不上，是万科现金流处于紧张的根本原因。4月30日，万科董事会主席郁亮在2023年度股东大会上的发言证实了上述判断。

郁亮表示，“一揽子方案并非只是收缩、压降方案，也是发展进取的方案。第一阶段的瘦身是为第二阶段聚集资源、打基础。”

01万科的多元化之路的利与弊

万科的多元化之路，还得从2014年说起。彼时，万科提出了房地产步入白银时代，希望转型做“城市配套服务商”，也就是从这个时候，万科开启了自己的多元化之路。

业界当时对万科的这次转型还是挺看好的，谁也没想到一年后资本市场就发生了天翻地覆的变化，再后来就是长达三年的黑天鹅事件——疫情，整个房地产景气度都不乐观。

2015 年，万科宣布“八爪鱼计划”，正式推出独立物流品牌“万纬物流”，为了在全国范围内布局仓储网络，公司在2016年成功收购了印力商业集团。随后，在2017年，印力商业集团进一步收购了凯德集团在中国内地的20个购物中心项目，从而加强了其在该领域的全国化布局。

完成收购后，印力商业集团在全国范围内持有或管理的商业项目数量增至120家，管理面积超过千万平方米，资产总值超过800亿元人民币。从规模角度审视，万科已成为全国商业地产运营商中的佼佼者，仅次于万达集团。

然而，当时有地产行业专家对万科收购的这20家购物中心持保留态度，他们认为这些购物中心大多运营超过10年，设施较为陈旧，需要投入大量资金进行翻新改造。而这样的改造成本往往比初次建设时还要高昂。

在随后的几年里，万科通过并购和内部培育的方式，迅速强化了其在不动产多领域的资产管理团队和能力。除了进一步拓展和推出物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓等核心业务外，还积极探索了滑雪度假、养老、产业办公等多个全新的衍生业务，甚至涉足文化娱乐产业，展现了万科在地产领域的多元化布局和创新能力。

精力过于分散，2017年末，万科在住宅地产主业的销冠首次被夺，碧桂园靠实力“上位”。2018年，基于大环境，万科提出了“聚焦主业、活下去、稳基本盘”的口号，而实际上，万科的步伐并没有停下，仍联合财团以数百亿元私有化物流巨头普洛斯，成为普洛斯中国第一大股东。或许是体量太大了，或许是别的，外界无人知晓。

万科自2014年起积极尝试多元化战略，过去十年间在经营服务类资产上的投资累积高达4000亿元。然而，尽管投入巨大，其整体资产的EBITDA利润率仍未能达到覆盖银行贷款利润的水平，即目前经营业务的收益尚无法完全弥补银行利息的支出。在市场环境不佳、行情下行的情况下，这些前期投入庞大、短期内难以产生显著现金流的长期投资项目，无疑会给企业带来严重的负面影响和财务压力。

值得一提的是，2018年——2021年，万科每年的土地购置额平均维持在1421亿元的高位。然而，进入2022年，万科在土地市场的投入显著减少，拿地额降至241亿元。但到了2023年，万科又展现出对土地市场的积极态度，拿地额回升至384亿元，其中在北京和上海分别获得了一块和三块土地。

在行业内的土地获取排名上，万科从2022年的第13位跃升至2023年的第8位，尽管前七位均为实力强大的大型央企。然而，这一年对于万科而言并非一帆风顺，公司遭遇了惠誉和穆迪的评级下调，并经历了股市和债市的双重打击。

直至万科引发资金流动危机。

02遇危机，艰难地自救

4月17日，万科A发生了两笔大宗交易，交易总额接近4亿元，每笔的成交价定为6.89元，相较于当天的收盘价折价近3折。这两笔交易的卖方均为机构席位，而买方则包括一个机构席位和中信证券上海南京西路营业部。

到了4月18日，万科A继续受到北向资金（即来自境外的资金）的减持影响，减持数量为592.46万股。当日，主力资金净流出达到4.61亿元，占到了总成交额的21.63%。而在近5日的交易中，万科A更是累计遭遇了主力资金净流出10.83亿元，这一数据无疑体现了市场对万科当前状况的担忧。

紧接着，穆迪、标普、惠誉三大评级机构接连下调万科评级，给予其负面观察，这一情况表明万科正面临海外再融资的巨大挑战，其融资路径愈发有限。

为了应对当前的困境，万科正在积极寻求自救之道。据市场消息透露，万科正考虑出售其持有的物流地产巨头普洛斯公司的全部股权。万科就转让其持有的普洛斯21.4%股权事宜，与潜在买家进行了初步接触，这些买家包括具有广东省国资背景的粤海控股以及另一家天津国企。然而，当时有媒体就此事向万科求证时，万科方面并未发表任何评论。

招商银行等头部金融机构的200亿元银团贷款协议的签署，万科终于可以缓一口气了。

万科方面表示，此次200亿元银团贷款有助于公司进一步提升流动性，体现了招商银行等金融机构对公司的大力支持。公司一直与金融机构保持着良好的合作和信任关系，各类融资合作均在积极推进中。下一步，公司将继续坚定行动，有信心、有能力在妥善处理到期债务的同时，积极主动、全面系统地完成融资模式转型。

资深投行人士侯旭东表示，万科这次所获得银团贷款暂时可以缓解万科部分资金压力，更重要的是其向外界传达的积极信号，100亿元银团贷款或有可能带动万科其他融资的加速落地。

另外，在房地产行业政策频发的近期环境下，万科的股价已经连续多日呈现上涨趋势。截至本文发稿之时，万科A股的市值已经成功重返千亿元大关，同时，万科在境内的债券价格也普遍展现出上涨的态势。

郁亮在2023年度股东会上表示，“万科‘一揽子方案’主要包括两个阶段。第一阶段是坚定瘦身，调整融资模式降解风险。具体而言，聚焦综合住宅/社区开发、物业服务、租赁公寓三项主业，退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资；坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿元的交易规模；主动完成融资模式转型。在第二阶段，万科将聚焦主业、做精业务，成为行业产品标杆、服务标杆。”

郁亮还表示，万科管理团队坚决不躺平，一定会跨过这个阶段性关口。

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