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头部商业银行牵头的100亿元银团贷款到位,万科这口气缓上来了

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万科陷入资金流危机已持续一月有余,在这期间万科一直被市场的悲观情绪所笼罩。近日,随着招商银行等头部金融机构的200亿元银团贷款协议的签署,万科终于可以缓一口气了。另据悉,此次贷款的抵押物为万纬物流股权,截至目前已到账100亿元。

纵观万科近十年的发展历程,此次前所未有的挑战系集团多元化战略所致,摊子铺的太大,精力跟不上,是万科现金流处于紧张的根本原因。4月30日,万科董事会主席郁亮在2023年度股东大会上的发言证实了上述判断。

郁亮表示,“一揽子方案并非只是收缩、压降方案,也是发展进取的方案。第一阶段的瘦身是为第二阶段聚集资源、打基础。”

01万科的多元化之路的利与弊

万科的多元化之路,还得从2014年说起。彼时,万科提出了房地产步入白银时代,希望转型做“城市配套服务商”,也就是从这个时候,万科开启了自己的多元化之路。

业界当时对万科的这次转型还是挺看好的,谁也没想到一年后资本市场就发生了天翻地覆的变化,再后来就是长达三年的黑天鹅事件——疫情,整个房地产景气度都不乐观。

2015 年,万科宣布“八爪鱼计划”,正式推出独立物流品牌“万纬物流”,为了在全国范围内布局仓储网络,公司在2016年成功收购了印力商业集团。随后,在2017年,印力商业集团进一步收购了凯德集团在中国内地的20个购物中心项目,从而加强了其在该领域的全国化布局。

完成收购后,印力商业集团在全国范围内持有或管理的商业项目数量增至120家,管理面积超过千万平方米,资产总值超过800亿元人民币。从规模角度审视,万科已成为全国商业地产运营商中的佼佼者,仅次于万达集团。


然而,当时有地产行业专家对万科收购的这20家购物中心持保留态度,他们认为这些购物中心大多运营超过10年,设施较为陈旧,需要投入大量资金进行翻新改造。而这样的改造成本往往比初次建设时还要高昂。

在随后的几年里,万科通过并购和内部培育的方式,迅速强化了其在不动产多领域的资产管理团队和能力。除了进一步拓展和推出物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓等核心业务外,还积极探索了滑雪度假、养老、产业办公等多个全新的衍生业务,甚至涉足文化娱乐产业,展现了万科在地产领域的多元化布局和创新能力。

精力过于分散,2017年末,万科在住宅地产主业的销冠首次被夺,碧桂园靠实力“上位”。2018年,基于大环境,万科提出了“聚焦主业、活下去、稳基本盘”的口号,而实际上,万科的步伐并没有停下,仍联合财团以数百亿元私有化物流巨头普洛斯,成为普洛斯中国第一大股东。或许是体量太大了,或许是别的,外界无人知晓。

万科自2014年起积极尝试多元化战略,过去十年间在经营服务类资产上的投资累积高达4000亿元。然而,尽管投入巨大,其整体资产的EBITDA利润率仍未能达到覆盖银行贷款利润的水平,即目前经营业务的收益尚无法完全弥补银行利息的支出。在市场环境不佳、行情下行的情况下,这些前期投入庞大、短期内难以产生显著现金流的长期投资项目,无疑会给企业带来严重的负面影响和财务压力。

值得一提的是,2018年——2021年,万科每年的土地购置额平均维持在1421亿元的高位。然而,进入2022年,万科在土地市场的投入显著减少,拿地额降至241亿元。但到了2023年,万科又展现出对土地市场的积极态度,拿地额回升至384亿元,其中在北京和上海分别获得了一块和三块土地。

在行业内的土地获取排名上,万科从2022年的第13位跃升至2023年的第8位,尽管前七位均为实力强大的大型央企。然而,这一年对于万科而言并非一帆风顺,公司遭遇了惠誉和穆迪的评级下调,并经历了股市和债市的双重打击。

直至万科引发资金流动危机。

02遇危机,艰难地自救

4月17日,万科A发生了两笔大宗交易,交易总额接近4亿元,每笔的成交价定为6.89元,相较于当天的收盘价折价近3折。这两笔交易的卖方均为机构席位,而买方则包括一个机构席位和中信证券上海南京西路营业部。

到了4月18日,万科A继续受到北向资金(即来自境外的资金)的减持影响,减持数量为592.46万股。当日,主力资金净流出达到4.61亿元,占到了总成交额的21.63%。而在近5日的交易中,万科A更是累计遭遇了主力资金净流出10.83亿元,这一数据无疑体现了市场对万科当前状况的担忧。

紧接着,穆迪、标普、惠誉三大评级机构接连下调万科评级,给予其负面观察,这一情况表明万科正面临海外再融资的巨大挑战,其融资路径愈发有限。

为了应对当前的困境,万科正在积极寻求自救之道。据市场消息透露,万科正考虑出售其持有的物流地产巨头普洛斯公司的全部股权。万科就转让其持有的普洛斯21.4%股权事宜,与潜在买家进行了初步接触,这些买家包括具有广东省国资背景的粤海控股以及另一家天津国企。然而,当时有媒体就此事向万科求证时,万科方面并未发表任何评论。


招商银行等头部金融机构的200亿元银团贷款协议的签署,万科终于可以缓一口气了。

万科方面表示,此次200亿元银团贷款有助于公司进一步提升流动性,体现了招商银行等金融机构对公司的大力支持。公司一直与金融机构保持着良好的合作和信任关系,各类融资合作均在积极推进中。下一步,公司将继续坚定行动,有信心、有能力在妥善处理到期债务的同时,积极主动、全面系统地完成融资模式转型。

资深投行人士侯旭东表示,万科这次所获得银团贷款暂时可以缓解万科部分资金压力,更重要的是其向外界传达的积极信号,100亿元银团贷款或有可能带动万科其他融资的加速落地。

另外,在房地产行业政策频发的近期环境下,万科的股价已经连续多日呈现上涨趋势。截至本文发稿之时,万科A股的市值已经成功重返千亿元大关,同时,万科在境内的债券价格也普遍展现出上涨的态势。

郁亮在2023年度股东会上表示,“万科‘一揽子方案’主要包括两个阶段。第一阶段是坚定瘦身,调整融资模式降解风险。具体而言,聚焦综合住宅/社区开发、物业服务、租赁公寓三项主业,退出其他业务,清理和转让非主业的财务投资;坚决大力度推进商办等大宗资产交易,计划每年完成200亿元的交易规模;主动完成融资模式转型。在第二阶段,万科将聚焦主业、做精业务,成为行业产品标杆、服务标杆。”

郁亮还表示,万科管理团队坚决不躺平,一定会跨过这个阶段性关口。

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