济南楼市改善需求增长显著，购房客群进一步分化

慕鹏 高茹 靳文博 济南报道

5月17日，房贷新政“三箭齐发”，政策力度之大超出市场预期，引起广泛关注。新政对于济南楼市有何影响？当下市场又呈现什么特点？记者走访多盘调查发现，济南改善性购房需求增长明显，楼盘分化也进一步加剧，有效供应品质持续提升之下，高端改善产品在未来市场占比会继续增加。

“三箭齐发”提振信心

部分楼盘看房客流回升

5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局连发3个重磅政策。主要内容包括：首套住房贷款首付款比例调整为最低15%，二套房调整至25%；取消全国性的住房贷款利率政策下限；降低住房公积金贷款利率25个基点。这次“517楼市新政”让贷款成本下降，购房门槛也降低，被称为楼市已经迎来了史无前例的“最宽松”政策。

在张马片区一楼盘营销中心，相关工作人表示新政对项目的客流还是有带动作用的，“上周末的客访比之前增加了有20%。除了销售顾问自己拓客邀请的，没有预约就自己来的客户也比之前多了不少。”工作人员解释到，多数看房者比较关心的还是新政实施后，自己能得到哪些之前没有的优惠，但因新政而立马促动成交的数据还没有表现出来。

刚在唐冶围子山选定新房的黄女士告诉记者，自己选房成功后即赶上了楼市政策红利。如果纯商业贷款可以享受15%的首付，如果“组合贷”首付需20%。按照总价365万的房子，贷款292万计算，利率从3.75%降至3.55%后，贷款30年每月比预计要少还330元。“如果按照新执行的利率全部算下来，总利息节省将近12万，还是很不错的。”

并非所有的楼盘都感觉到了新政暖意，某央企营销负责人告诉记者，公司有两个项目，位于东部的楼盘在新政利好下到访量确实有所增加，但位于济南西北部的楼盘项目，客访并没有多大变化，甚至连来电询问也没有增加。

“房贷新政最直接的影响就是降低了购房成本，缓解了还贷压力。目前看来，不排除济南的房贷利率下限继续调整，下一步，首套房房贷利率很有可能突破3.5%。”济南市房地产业协会执行副会长李刚表示。

改善性需求增长显著

刚需更多进入二手房市场

据济南房地产业协会公布数据显示，1-4月济南新建商品房销售面积404.4万平方米，其中住宅成交1.54万套，成交面积201万平方米；二手住宅成交套数与面积均超过新房市场，达到1.93万套、201.76万平方米。

从上半年前四个月的成交数据来看，济南东部扛供应和成交大旗，主要集中在科技城片区、长岭山片区、雪山片区、张马片区，银丰玖玺城、保利珑誉、中海雪山境、雪山万科城、龙湖御湖境等楼盘成交显著，在济南楼盘销售排行榜上排名靠前。

“当下，济南楼市表现出来的改善需求比较旺盛”， 济南市房地产业协会执行副会长李刚告诉记者，4月份济南新房日均成交量105套，二手房日均成交量超过新房一倍以上，达到224套，显示出二手房市场的强劲势头。“济南新房和二手房市场的购房人群正在进一步分化，改善型需求的购房者更倾向于选择新房市场，而刚需和首改购房者则更多地进入二手房市场。”

这在济南近期楼盘开盘“成绩单”上也得到了印证。5月16日，唐冶片区保利鹊华赋首开推出三栋洋房，户型面积包括165㎡和185㎡，吸引了大批高端改善购房者前来选购，该项目最终以21500元/㎡-24500元/㎡的开盘均价实现了3亿元的销售额。在科技城片区，一楼盘置业顾问表示，对比来看当下140-170平方米的户型产品去化速度较快，每月成交销售也都保持能在50套以上。

除了直观的销售数据反馈，在新品规划以及新地块报规上，各房企也都无一例外的定位在了高端改善上。5月10日，银丰玖玺城发布七期案名项目“珑和院”，作为银丰玖玺城最后一个开发的地块，珑和院被升级打造成济南第一个四代住宅产品，实现户户有空中花园的品质生活。“购房者对居住品质要求越来越高，选择越来越谨慎，国家提出的符合‘好房子’概念的产品依然是相对容易去化，基于这些研判，我们把项目的收官产品做了最终的升级规划。”银丰玖玺城相关负责人表示。此外，同样位于凤凰路沿线的凤凰路壹号院在近期也发布了项目公示规划，同样定位高端改善，面积段155-350㎡，732套小高层产品全部精装交付，层高3.1米起，还有部分户型层高达3.3、3.5米，楼间距最大达85米。

银丰玖玺城四代住宅示意图

“济南的商品房市场最近几年主要是靠改善产品细分市场支撑，未来可以说是改善产品不断扩大的市场。济南楼市下一步新房供应端也会整体向高端改善集中，有效供应的品质持续提升，价格保持相对平稳。” 合富辉煌山东公司副总经理、壹合产业发展研究院院长许传明许传明表示。

楼盘销售冷热不均

购房更聚焦“产品力”

5月17日，国家统计局发布2024年4月份70个大中城市新建商品住宅销售价格指数，济南环比同比均下滑，在市场整体低迷现状下，楼盘分化却越来越明显。

在华龙路与化纤厂路交汇处的保利珑誉营销中心，记者看到不少购房者在洽谈区和置业顾问问询交流。作为科技城片区的改善楼盘，保利珑誉的销售一直不错。“在4月份项目一共成交80多套，总额超过5亿。前几天加推的1号楼143平米户型也很快售罄，大概40多套，每平米单价在29000 -31000元之间，比大户型价格稍微便宜一些。”保利珑誉销售人员表示，目前项目并没有做什么价格促销，更多的是凭借自己的产品力去赢得购房者的青睐。

中海雪山境的销售也很亮眼。4月份该项目首开，去化率87%，成交额超3个亿，共推出156套房源，全部为135平方米、145平方米的精装户型。135平米小高层均价14500-15500元/平方米，145平米的洋房户型均价18000-19000元/平方米，开盘当月网签量105套。5月16日该项目5号楼开盘，也是这一个月里加推的第9栋楼。“我们项目去化速度和施工速度比较突出，最高峰时候工地同时有500人在进行作业，保证按时交付”。中海雪山境相关销售人介绍，目前项目示范区和样板间都是实景呈现，无论是预算200万还是300万的置业客群，都能在这里找到合适的房子。

业内人士分析认为，目前雪山万科城所剩房源不多，而中海雪山境作为低密产品，凭借区位、规划以及品牌等优势，叠加高性价比的产品，对于东部改善客群有着较大的吸引力。

有楼盘销售不错，也有楼盘遇冷，冷热不均是当下市场更为客观的描述。济南楼市近期成交主要集中在少数优质改善项目和高性价比刚需项目，大部分项目仍面临销售困境。

以工业北路和凤凰北路交叉口的建发雍泉府为例，尽管在首开前推出了极具东方特色的中式园林示范区，但受制于双高架、加油站毗邻，以及南面高层公寓影响采光等影响，让不少购房者心中起了嘀咕。根据济南住宅与房地产信息查询平台显示，项目自4月26日开盘至今网签量为45套（含居住公寓）。记者在销售中心看到，沙盘区除了一两组看房客户，更多是来学习推荐的各中介渠道。业内人士分析，除了项目周边的不利因素，建发雍泉府本身容积率也过大，从160万的刚需，到小四百万的改善，让其自身产品并不纯粹，加上首开定价偏高，又不能立刻调价，只能通过分销渠道进行销售。

此外，位于工业南路的三发和岳府自五一开盘以来也未激起CBD片区的置业水花。记者在营销中心并未看到样板间和示范区，也并没有购房者前来咨询。置业顾问表示，样板间预计8月份开放，工地建设进展状况不用担心，目前5号楼和7号楼马上封顶。当问起开盘销量，置业顾问表示已认筹30多套，但记者查询目前该项目在济南住宅与房地产信息查询平台的网签数据仅为4套。“对于高端改善客群来说，品牌力还是很重要的”，某地产中介人员告诉记者，三发和岳府作为本土企业并没有被济南市民熟知，有没有能力在CBD这种寸土寸金的区域打造过硬的产品，还需要市场的检验，“等样板间和示范区建好可能会给大家一个更直观的展现。”

“对于改善客群来讲，具备高城市价值的房产，品质与宜居等要素都是不可或缺的，这个买房逻辑没有变化。”业内人士介绍到，如今济南市场上的高端改善群体，对于自己的改善置业很有主见，他们在房子的方方面面都非常挑剔。“并不是说一个楼盘用点好石材，建个好会所，就能被市场认定是豪宅，品牌、区位、价格以及未来发展潜力都是他们要考虑的因素。”