冯俊：正确认识和把握资本市场对房地产业的作用

5月22日，由上海易居房地产研究院主办的“2024房地产及物业上市公司测评成果发布会”在深圳举行。备受关注的"2024房地产上市公司综合实力榜"、"2024房地产上市公司单项榜"等系列测评成果揭晓。

会上，中国房地产业协会会长冯俊在致辞中表示，在今后的发展中，房企融资要遵守金融管制规则，不要突破红线；要看到金融管理制度在不断完善中，不能因为制度暂时没有规定就可以任意为之，融资要有正确的价值取向，不能唯能筹钱论英雄。当前市场颓势的扭转已经出现了一些积极信号，房企要重视练内功，一方面克服当前困难，另一方面改善企业管理，在新的平台上迎接新的发展。

以下为致辞实录：

各位来宾：

下午好。

首先，我代表中国房地产业协会，对2023年上市房地产企业测评成果发布表示祝贺，对参加发布会的嘉宾表示欢迎和感谢。

易居研究院发布上市房地产企业测评成果历时17年了。这17年，房地产市场经历了热火朝天的时期，也经历了寒风凛冽的时期。企业测评，不仅仅要描述企业发展的积极因素，也应当描述企业发展中存在的问题。从今年的测评成果，我们应当更多地看到发展中存在的问题，这样才能有的放矢去改进。

说这个话题有点沉重，但是我们无法回避。上市房地产企业市值大幅度下降、信用等级大幅度下降，是人所皆知的事实。问题的产生，固然有经济增幅下行的压力，有房地产需求不足的原因。但是，我们不能不反思，房地产企业的发展过度地依赖资本运作，过度地将房地产推向金融化，是酿成当期风险陡增的重要原因。

应该客观地评价，资本市场对房地产的支持，金融对房地产的支持，促进了房地产业的快速发展，壮大了房地产企业的实力和发展能力，扩大了房地产的供应能力，推进了住房建设和城市建设。但是，在这个发展进程中，我们缺乏必要的警惕：资本的本性是逐利的。当需求旺盛、投资回报丰厚时，资本会趋之若鹜；但需求收缩、投资回报进入亏损通道时，资本会避若蛇蝎。在一定程度上，资本对房地产市场的波动，或是起火上加油的作用，或是起雪上加霜的作用。

一段时间以来，一些房地产企业被资本的功效所迷惑，逐渐丢弃了建房子、搞实业的初衷，对各种金融衍生品乐此不疲，除了利用银行贷款、公开市场发债、上市融资，还创设了各种各样的信托产品、理财产品、明股实债、前融、债权债务证券化，甚至员工集资，无所不用其极，加大企业杠杆，尽力“花别人的钱办自己的事”，眼光都盯在融资上，热衷于资本运作。有些行为，都已经触及非法集资、扰乱金融秩序的法律底线。市场上行，价格上涨，销售顺畅，一俊遮百丑，器质性病变都被掩盖起来。一旦市场下行、价格下跌，就会“屋漏偏逢连夜雨”。我们讲房地产发展的新模式，一个重要的方面是房地产企业的融资模式。历经沉浮，当认知错误和挫折，汲取教训而后革故鼎新。

企业发展，当然要把资本管理好、用好。但是，首先要把实业做好，把管理加强，以优质的产品、优质的服务提高企业竞争力，而不是只忙乎资本运作。房地产企业是资本密集型企业，但不是资本运作企业。要扭转房地产企业金融化的倾向。融资，对企业扩大生产规模当然是有必要的，但是有两点必须牢牢记住，一是生产规模必须与需求相适应，过度迷信资本扩张必然导致生产过剩，市场一定会给予报复；二是资本对生产的正向作用是支持生产，而不是虚拟的资金运作，虚拟的资金运作必然导致泡沫和风险。

要净化房地产融资方式。房地产企业的融资方式繁花缭乱，有些行为是打擦边球，有些行为直接破坏了金融管制规则。现在我们应该看清楚了，资本市场的反应是双向的，市值下降拖累企业信用；不当融资的存在，又扩大企业债务风险，推动企业市值下降。这个影响，不仅仅作用于房地产企业，而且拖累了上游企业。毋庸回避，社会对当前建筑业企业、建筑材料供应企业的经营困境归咎于房地产企业，而形成房地产企业困境的重要因素是房地产企业的融资方式。现在暴露出来的房地产企业的风险，看得见的是表内，可能是冰山一角，表外融资的数量和风险可能不能低估。在今后的发展中，房地产企业的融资还是必要的，但一是要遵守金融管制规则，不要突破红线；二是要看到金融管理制度是在不断完善中的，不能因为制度暂时没有规定就可以任意为之，融资要有正确的价值取向，不能唯能筹钱论英雄。

要规范资金的管理。过度负债产生的市场风险已暴露无异，而房地产企业资金管理中存在的问题也必须高度重视。社会上有一种评论，说房地产企业是“十个锅，九个盖”，成天使资金腾挪术。许多烂尾项目的产生，其主要原因是资金被挪用。本来，制度就规定得很清楚，房地产按项目核算，一被挪用，资金就出现了缺口，项目就不能及时建设、及时交付。施工，购买建筑材料，拖延支付也是常事。在市场形势好的时候，上游企业为了今后项目的合作，不平等的合同条款都忍声吞气接受，一旦回款前景不妙，就会以法律保护自己的利益。房地产企业内部的资金管理，漏洞也很多，资金流向、利益关系缺乏严格的管理制度和监督，损公肥私的事件时有发生，合规审查形同虚设。回过头去看，如果企业的合规审查能落到实处，如果集团公司与项目公司没有人格混同，如果企业的实控人和高管不是那么利欲熏心，我们现在遇到的困难是不是会少一点？

房地产上市企业的测评名单，这几年有很大变化，有些企业已经消失了。他们有一个共同特点，就是痴迷于“玩资本”，结果把自己玩进去了。痛定思痛，房地产企业必须认真改变资本筹集和使用方式，走上平稳健康发展的轨道。

各位来宾，当前市场颓势的扭转已经出现了一些积极的信号。在这个时机，房地产企业要重视练内功，一方面克服当前的困难，另一方面改善企业的管理，在新的平台上迎接新的发展。