这座城市，未来会暴涨吗？

这几天一直在跑市场，据我了解，各个地方城市针对517新政的执行是有区别的！

比如，首付比例15%这个事情，很多地方城市的银行已经明确暂不执行！

这我也能理解，一来城市能级高，未必要马上裸奔；二来15%的首付比例确实有坏账风险！

从目前已知的情况看，武汉，在517新政落地之后，4天内就把首付比例降至15%，同时利率也跟随性下调了！

截止目前，武汉首套房贷利率下限调整到3.25%；二套房商贷利率降至3.35%，这让武汉成为所有一二线城市里房贷利率最低的城市。

与此同时，还降低了公积金贷款利率，首套房低至2.85%

文章至此，问题呼之欲出：

武汉成为全国第一个首付比例15%、利率最低的城市，这即说明了武汉当前楼市窘境，也说明了武汉救市的急迫！

那么，武汉楼市在这些救市政策之下，能否支棱呢？

今天的文章，就从多个维度和大家说说武汉楼市！
01

首先，首付比例降至15%，对武汉楼市而言，是否具有肾上腺素的作用？

我认为短期会产生效果，但中长期要看库存去化情况！

为什么这么说短期会产生效果？

因为武汉楼市特别“吃政策”，这点看看武汉过去“政策落地”与“成交量”的关系就清楚了

——2023年9月，武汉打出一套“汉十条”的组合拳救市，随后的中秋国庆黄金周，武汉成了全国楼市最火热的城市！单周成交21万㎡！

再有就是武汉官宣“买房即落户”，武汉的商品住房成交了2106套，日均成交达到301套，环比涨幅达到了81%。

所以，武汉楼市特别“吃政策”，换句话说，政策刺激对武汉楼市是有效果的！

但首付15%，我认为力度会减弱！

因为去年9月，武汉就已经把首套房的首付降低到20%了，这意味着，低首付政策的”作用力会递减！

所以，现在再降个5%，感觉对于楼市成交量而言，并不具有肾上腺素的作用！

文章至此，分享一个观点：最近首付低至15%消息出来，很多人说，这意味着月供增加！

其实，这个观点是错误！

因为低首付政策落地的同时，低利率的政策也同时落地，虽然各个城市政策执行会有差别，但“精算”的结果就是：首付和利息，都在减少

其次，武汉降低利率，对楼市的影响大吗？

降利率这个事，对购房者算是真金白银的利好了。而且涵盖了刚需和改善，商贷和公积金。

我们就以首套房为例，来算笔账：

假设贷款200万，全部用商贷，也就是利率3.25%，30年等额本息的话：

现在买房每年的月供算下来可以少1万块钱，30年下来，可以节省将近30万利息。

每年1万，数额不大，但日积月累的30万利息，绝对不是一笔小数目了。

所以，低利率利好购房者，换句话说，这个举措比较实惠！

但降低利率并不能驱赶购房者快速的进入楼市，大家看看过去利率降低之后楼市的成交量就明白了！

文章至此，有伙伴要问：除了低首付和低利率，武汉还不限购呢

我还是那句话，这轮上涨的行情，一定会从一线城市开始，只有一线热，二线才可能热！

短期内，不要期望武汉楼市能“暴起”~

我为啥这么肯定？

因为不限购对武汉而言，真的作用不大！

不管楼市涨跌，购房者都需要按揭贷款，那么该怎么理解按揭这种负债行为呢，毕竟中产阶层是脆弱的群体，具体可以看文章《》

02

关于武汉楼市，我们也不废话，直接亮出观点：2024年，武汉楼市不会“暴起”，仍然在库存周期底部！

为啥这么说？

因为，低利率和低首付对于武汉而言，短期不会产生“暴起”作用，而限购与否，对于武汉而言，真没大作用。

我带着大家回看一下武汉的救市历史，大家就明白了！

武汉是在2016年11月15日执行的限购政策，又在2022年5月20日解除了限购，时间间隔了5年。

来！我们看看限购政策执行前后住宅成交量的情况。

2016年，执行限购政策之前——

2014年，商品房成交20.6万套，其中住宅成交17.9万套；

2015年，商品房成交25.2万套，其中住宅成交22.5万套；

2016年，正式执行限购之后——

2017年，商品房成交27万套，其中住宅成交21万套；

2018年，商品房成交20.79万套，其中住宅成交16.64万套；

2019年，商品房成交24.2万套，其中住宅成交20.9万套；

2020年，商品房成交20.12万套，其中住宅成交17.54万套；

2021年，商品房成交23.8万套，其中住宅成交20.9万套；

2022年，住宅成交成交11.63万套，为8年来的最低值。

2023年，商品房成交13万套！

近9年的数据就摆在这里，限了什么,限制了谁啊。

无论是商品房成交量还是住宅成交量，在限购先后都没有明显的差异。

因为对于自住客户而言，不管限不限，该买的还买；对于投资客户而言，不管限不限，他都有路子；

最后，就是武汉楼市的问题：库存与收储商品房的速度！

截至到今年4月份，武汉可以卖的新房库存有1686万㎡，超过14万套，再加上二手房15万套，合计超过29万套！

最关键的是：这些待售房源里面三环外的房子占到了六成以上。

按照2023年武汉新房成交13万套，二手房成交10万套的数据看，目前武汉库存量，够销售2年！

属于供大于求的状态！

所以，武汉楼市能否“暴起”，关键要看武汉解决库存的速度和决心！

我知道，从供地维度看，为了应对库存量增加的情况，解决供大于求的状态，武汉楼市一直在减少供应量

来，看图（武汉市统计年鉴截图）2015到2019年

那么，为啥武汉的库存量一直上涨，没有下来呢？

因为大武汉在2019年、2020卖地比较多，但到来2021、2022、2023年连续三年降低！

——2023年武汉土拍同比2022年减少2.7%，算是和2022年持平吧！

所以，看武汉楼市能否“暴起”的关键：要看3000亿再贷款收购商品房做保障房的情况！

换句话说，武汉能拿到多少钱，以多快的速度收购商品房做保障房！

据我所在，在“3000亿再贷款”没落地之前，武汉部分区域就已经执行”以房换房“国资收购房子了！

比如、硚口区采取的是国资平台（硚口国资局100%控股的子公司-武汉市硚口城市更新安居工程有限公司）收购旧房，业主用售房款购买指定的新房项目的方式来进行“以房换房”活动。

结合武汉楼市的供需关系，历年成交量、政策方向多维度看，我有几个看法：

1、从我们的数据看，武汉楼市的库存是问题，但已经逐年减少，未来能否随着“收储商品房”而快速变少，是武汉楼市的关键；

2、武汉的年成交量在20万套，尽管楼市供大于求，但城市购买力依然强劲，现在又叠加’买房送户口“，会进一步放大购买力；

单就购买力来说，武汉近五年常住人口新增了256万人，平均每年增长50万人！

而且，这个月武汉落地“买房送户口”的政策，一定也会进一步加强对周边人口虹吸的能力。

同时，从居民杠杆率的角度来看，武汉的居民杠杆率只有59%，完美具备加杠杆的潜力！

换句话说，武汉的居民债务水平放在全国来看，是比较健康的，完全具备继续加杠杆的空间。

其实，从未来趋势看，武汉楼市解决库存问题之后，完全具备“向上攀升”的潜力！

不过呢，武汉楼市短期内很难一下子“暴起”，换句话说，517新政落地，武汉楼市并不会为此就在2024年暴起！

毕竟这两年武汉的房价确实跌的有点狠了，很多房子甚至跌到2016年的水平，很多“因为降价房闹”的新闻都出自武汉！

房价的快速下跌，让很多人没有了信心，觉得未来房价还会跌，就像听多了狼来了的故事之后，已经不相信狼真的会来了。

中产如何配置资产，推荐看文章《

03

最后，简单说几句。

1、底部

九省通衢，武汉的区位优势算得上得天独厚，这在全国21个超大特大城市版图中，可以说独一无二。

光是这一点，就决定了武汉买房送户口+低首付+低利率会继续虹吸周边人口！。

目前武汉楼市的阴跌行情，主要还是因为库存过大以及信心缺失导致的。

但从趋势维度看，只要武汉能控制供地，增加“商品房收储”力度，未来的楼市必然得到修复。

换句话，短期内，武汉楼市单靠市场力量很难扭转，仍需要武汉不断的释放利好，包括“收储商品房”的进度，包括以旧换新的推进等等。

让武汉楼市在517政策热度之上，逐步加温企稳！

换句话说，武汉要打破“政策落地热1个月”的魔咒，要让成交量保持3个月连续上涨，才能拉动真实观望客户进场！

2、购房建议

板块方面，优选肯定是有板块价值共识的长江主轴（武昌滨江）和光谷中心城（光谷五路），或者三环内的现房和二手房。

不建议买期房，原因我不说，我怕武汉爸爸打电话请我喝茶。

文章至此，长沙、合肥、西安也宣布跟进15％首付和不同程度的降低房贷利率了。

说起来很有意思，2018年的时候，房价出现泡沫，爸爸说房住不炒，很多人说房价一定还会涨，然后买在山顶；

现在，房价跌下来，爸爸说房地产是民生工程，一定要救，又有人一身反骨地说，他越急代表楼市越要完越会跌。

其实，我想告诉大家：在这片土地上，爸爸的意志之强大，从来没有办不成的事，对于我等普通升斗小民而言，只要顺势而为就行了。

老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！

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