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全民杠杆时代

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熟悉的味道,熟悉的配方,一切都是那么的似曾相识。只是加重了些许剂量,终究还是LBX扛下了所有。

忘带伞,穿错鞋,上错车,都不打紧,切莫被遮了眼,选错了方向。

NO. 1|壹

从最初外媒传出小作文开始,一直到517政策的落地,一举一动都牵动着国人们的心,生怕错过什么大新闻。

一直很好奇,为什么大家如此执迷地产,不管是买的,还是卖的,亦或是默默吃瓜的。难道仅仅是因为地产是驱动经济的引擎,居民财富70%在房子上吗?

不理解归不理解,但不得不承认,目前,没有任何一个行业可以取代房地产。

517注定是被载入楼市史册的一天,何其有幸见证历史。“3+1”的王炸级政策,堪称史上最强毫无问题。

当下地产的唯一解药就是销售,房企卖出房子才能收到现金,有了钱就能偿还债务,解除债务危机就能维持庞大的产业链。不管是债务展期,还是融资输血,救得了一时,救不了一世。

看似是在救市,其实是在拯救整个产业链,依旧是那句老话:所有的救市措施首先是利好卖房的,其次才是买房的。



图片源于网络

这一轮的疯狂输出还要追溯于430那天,在最高层会议上首次提出:统筹研究消化存量房产和优化增量住宅的政策措施。

这是继2015年“棚改”的史诗级行情之后,又一次提到了“去库存”。

10多天的时间,北京、天津、杭州、西安等数个城市陆续发布了楼市调控新政,一时间硝烟四起,生怕错过这波泼天的富贵。

从解除限购城市的量级也能看出,真实的市场行情可能要比我们看到的还要差,亟需政策托底。

被寄予厚望的五一,仍是雷声大雨点小。中指数据显示,今年五一期间22个代表城市,新房日均销售面积较2023年假期下降超四成,恢复至2019年假期水平的七成左右。

既然大家都不愿意买单,那就继续加大筹码,直到肯下场梭哈为止。

“杭七条”公布的第二天,还跟朋友开玩笑,这轮解除限购后紧接着就会降息,没想到一语成谶。

图片源于网路



NO. 2|贰

央妈的一键三连,让萎靡的楼市终于迎来一丝曙光。整个朋友圈也变的不淡定了起来,早已按耐不住激动的小心思了。

首套下调至15%,二套下调至25%;取消房贷利率下限;公积金利率下调至2.85%。齐刷刷的红头文件,单独拿出任何一个都是史诗级的,更何况是三大Buff叠加,简直是直接拉满了血槽。

论真金白银还是要看央妈,但要想市场企稳,这套组合拳必须要打的彻底。

只降首付,不降利率,就是妥妥的在耍流氓,简单算一下就能明白其中逻辑了(等额本息计算)。

要想购房者真正的获利,那利率要降到3.26%(看下图)。但对大多数城市而言,这个利率短期内是遥不可及的。

这次,率先抢跑的是武汉,在520当天官宣:执行15%的首付,同时首套房利率下降70个基点,降至3.25%,这也是目前全国范围内利率最低的了。



基于市场环境,后续利率会进一步下调。个人预测,济南首套房利率今年有望触及3.5%以内,立帖为证(听说中行已降至3.55%)。错了不要打骂,万一猜中了,请记得回来点赞。

取消利率下限,让我想起了家庭联产承包责任制,不知自由度的下放能否激发大家伙的积极性。

但有一点是肯定的,在未来一段时间内,“因城定率”的落地执行,会使LPR失去原有的关注度。

现在,不管是利率,还是首付比例,都已经降至历史最低了!对于有购房需求的人来说,这是一个千载难逢的机会。当然,等上一等未必不可以。

从大局来讲,楼市回暖,需要全民加杠杆予以支持,终究未能避免;可对普通人而言,7倍的杠杆着实太高了,一旦遇到风险冲击,难免会满盘皆输。

新政的药力究竟如何,还是交给时间吧!或许,真正的大招还在路上,等一等时间。

就像繁花里,爷叔拒绝阿宝时说的:“今天的太阳,晒不到明天的衣裳,让时间决定一切吧!”



图片源于网络

NO. 3|叁

如果说降低购房门槛的降首付、降利率,只能算是这轮疯狂调控的开胃小菜,那家长下场回购,就是饕餮盛宴了。

两个月前的文章就说过(地葩 | 小万现金流失守千亿),楼市调控的政策箱里还是有底牌的,那就是家长亲自下场,去化过剩的库存。

针对这个话题,高层也明确表态了:商品房库存较多的城市,地方可以以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

政策一公布,央妈就紧急跟进,宣布将新设立保障性住房再贷款,规模3000亿,利率1.75%(年初PSL的利率为2.25%),期限1年,可展期4次,也就是说可以贷5年。

3000亿的保障性住房再贷款也不是什么新鲜事了,其前身是住房租赁团体购房贷款,是央妈在23年批复的,当时只有1000亿的额度,支持天津、成都、青岛、重庆和济南等八个城市购买商品房用作长租房。

过去一年多来,试点工作在8个城市有序落地,为消化存量住房发挥了积极作用。



图片源于网络

虽是新瓶装旧酒,但千万不要小看这3000亿。如果杠杆运用到位,再加上政策支持,将会撬动3.3万亿的地产销售额(23年销售额是11.66万亿),这将会极大拉动房地产市场的回暖。

针对这3000亿资金,央妈发言人也说了,所回购的商品房限定为开发商已经建成但未出售的新房,而且对不同所有制房企会一视同仁。

不管是什么样的消息,一旦到了人尽皆知的时候,就注定失去了其存在的意义。

你以为这3000亿只是为了收购存量主房,图你那一点租金和购房款嘛?人家真正的目的是为了化债。

不要认为不可能,充电桩都能被拿去打包,又岂会放过如此优质的资产。

过去两三年,为楼市纾困,CT承接了大量土地。市场下行导致这些土地仍囤积在手上,使得原有的融资途径无法正常运转。

购入存量住房后,CT平台就有了新的资产包,可凭借这些新的资产向银行再次申请贷款,从而缓解地方债务的承压。



图片源于网络

NO. 4|肆

房事不举,房企的日子也是如履薄冰。4月29日,小万发布了一季度财报,前景依然不容乐观。

2024年第一季度营业收入615.94亿元,同比下降10.05%,净亏损约3.62亿元,同比下降125.0%,去年同期净利润约14.46亿元。

相比3个月前,小万总资产减少409.8亿,总负债减少375.8亿,负债率降至72.7%,单看这组数据还是不错的,可资产负债结构却在持续恶化。

基于楼市的萎靡,小万的销售继续承压。截止3月底,存货减少300亿,合同负债减少100亿。

应付账款减少近140亿,说明小万还是比较体恤供应商的,但也从侧面放映了对下游供应商的话语权在继续变弱,供应商的挤兑还在加剧。



更为致命的是账面现金减少了167亿,仅剩余831亿,其中近40%为监管资金,无法动用。换句话来说,小万能动用的现金不足500亿。

短期债务和一年内到期的流动性负债快速增加,使得有息负债不降反增,3240亿的有息负债比23年年报披露的数据还多了3个亿。

对小万来说,当前核心工作就是开源节流,一方面要断臂求生,割肉优质资产,稳住现金流;另一方面要降本增效,控制成本,最有效的路径就是裁员降薪。

尽管过去两年,出台的楼市调控政策多达上千条,可房企们至今仍在ICU里艰难度日,干得呼吸机都火花带闪电。

接二连三的政策也说明了,小万是不会出问题的。如果连“优等生”都扛不住了,后方那些还在苦撑的友军们,估计都要一泻千里了。



从政策层面来讲,现在的尺度已经很大了,堪称史无前例的存在。可从市场层面来看,降低购房门槛,短期内会拉升一波行情,但长远来看依旧是治标不治本。

现如今,大家不愿买房,既不是没资格,也不是没钱交首付,而是无力偿还月供。心有余,而力不足,对未来收入的不确定性,迫使大家越发谨慎。

国家也着实不容易,既要保经济,又要顾民生,有能力的就支持一下吧!

全文结束,仅为个人观点!为了不被扛走,还是要谨慎些。



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