全民杠杆时代

熟悉的味道，熟悉的配方，一切都是那么的似曾相识。只是加重了些许剂量，终究还是LBX扛下了所有。

忘带伞，穿错鞋，上错车，都不打紧，切莫被遮了眼，选错了方向。

NO. 1｜壹

从最初外媒传出小作文开始，一直到517政策的落地，一举一动都牵动着国人们的心，生怕错过什么大新闻。

一直很好奇，为什么大家如此执迷地产，不管是买的，还是卖的，亦或是默默吃瓜的。难道仅仅是因为地产是驱动经济的引擎，居民财富70%在房子上吗？

不理解归不理解，但不得不承认，目前，没有任何一个行业可以取代房地产。

517注定是被载入楼市史册的一天，何其有幸见证历史。“3+1”的王炸级政策，堪称史上最强毫无问题。

当下地产的唯一解药就是销售，房企卖出房子才能收到现金，有了钱就能偿还债务，解除债务危机就能维持庞大的产业链。不管是债务展期，还是融资输血，救得了一时，救不了一世。

看似是在救市，其实是在拯救整个产业链，依旧是那句老话：所有的救市措施首先是利好卖房的，其次才是买房的。

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这一轮的疯狂输出还要追溯于430那天，在最高层会议上首次提出：统筹研究消化存量房产和优化增量住宅的政策措施。

这是继2015年“棚改”的史诗级行情之后，又一次提到了“去库存”。

10多天的时间，北京、天津、杭州、西安等数个城市陆续发布了楼市调控新政，一时间硝烟四起，生怕错过这波泼天的富贵。

从解除限购城市的量级也能看出，真实的市场行情可能要比我们看到的还要差，亟需政策托底。

被寄予厚望的五一，仍是雷声大雨点小。中指数据显示，今年五一期间22个代表城市，新房日均销售面积较2023年假期下降超四成，恢复至2019年假期水平的七成左右。

既然大家都不愿意买单，那就继续加大筹码，直到肯下场梭哈为止。

“杭七条”公布的第二天，还跟朋友开玩笑，这轮解除限购后紧接着就会降息，没想到一语成谶。

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NO. 2｜贰

央妈的一键三连，让萎靡的楼市终于迎来一丝曙光。整个朋友圈也变的不淡定了起来，早已按耐不住激动的小心思了。

首套下调至15%，二套下调至25%；取消房贷利率下限；公积金利率下调至2.85%。齐刷刷的红头文件，单独拿出任何一个都是史诗级的，更何况是三大Buff叠加，简直是直接拉满了血槽。

论真金白银还是要看央妈，但要想市场企稳，这套组合拳必须要打的彻底。

只降首付，不降利率，就是妥妥的在耍流氓，简单算一下就能明白其中逻辑了（等额本息计算）。

要想购房者真正的获利，那利率要降到3.26%（看下图）。但对大多数城市而言，这个利率短期内是遥不可及的。

这次，率先抢跑的是武汉，在520当天官宣：执行15%的首付，同时首套房利率下降70个基点，降至3.25%，这也是目前全国范围内利率最低的了。

基于市场环境，后续利率会进一步下调。个人预测，济南首套房利率今年有望触及3.5%以内，立帖为证（听说中行已降至3.55%）。错了不要打骂，万一猜中了，请记得回来点赞。

取消利率下限，让我想起了家庭联产承包责任制，不知自由度的下放能否激发大家伙的积极性。

但有一点是肯定的，在未来一段时间内，“因城定率”的落地执行，会使LPR失去原有的关注度。

现在，不管是利率，还是首付比例，都已经降至历史最低了！对于有购房需求的人来说，这是一个千载难逢的机会。当然，等上一等未必不可以。

从大局来讲，楼市回暖，需要全民加杠杆予以支持，终究未能避免；可对普通人而言，7倍的杠杆着实太高了，一旦遇到风险冲击，难免会满盘皆输。

新政的药力究竟如何，还是交给时间吧！或许，真正的大招还在路上，等一等时间。

就像繁花里，爷叔拒绝阿宝时说的：“今天的太阳，晒不到明天的衣裳，让时间决定一切吧！”

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NO. 3｜叁

如果说降低购房门槛的降首付、降利率，只能算是这轮疯狂调控的开胃小菜，那家长下场回购，就是饕餮盛宴了。

两个月前的文章就说过（地葩 | 小万现金流失守千亿），楼市调控的政策箱里还是有底牌的，那就是家长亲自下场，去化过剩的库存。

针对这个话题，高层也明确表态了：商品房库存较多的城市，地方可以以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

政策一公布，央妈就紧急跟进，宣布将新设立保障性住房再贷款，规模3000亿，利率1.75%（年初PSL的利率为2.25%），期限1年，可展期4次，也就是说可以贷5年。

3000亿的保障性住房再贷款也不是什么新鲜事了，其前身是住房租赁团体购房贷款，是央妈在23年批复的，当时只有1000亿的额度，支持天津、成都、青岛、重庆和济南等八个城市购买商品房用作长租房。

过去一年多来，试点工作在8个城市有序落地，为消化存量住房发挥了积极作用。

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虽是新瓶装旧酒，但千万不要小看这3000亿。如果杠杆运用到位，再加上政策支持，将会撬动3.3万亿的地产销售额（23年销售额是11.66万亿），这将会极大拉动房地产市场的回暖。

针对这3000亿资金，央妈发言人也说了，所回购的商品房限定为开发商已经建成但未出售的新房，而且对不同所有制房企会一视同仁。

不管是什么样的消息，一旦到了人尽皆知的时候，就注定失去了其存在的意义。

你以为这3000亿只是为了收购存量主房，图你那一点租金和购房款嘛？人家真正的目的是为了化债。

不要认为不可能，充电桩都能被拿去打包，又岂会放过如此优质的资产。

过去两三年，为楼市纾困，CT承接了大量土地。市场下行导致这些土地仍囤积在手上，使得原有的融资途径无法正常运转。

购入存量住房后，CT平台就有了新的资产包，可凭借这些新的资产向银行再次申请贷款，从而缓解地方债务的承压。

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NO. 4｜肆

房事不举，房企的日子也是如履薄冰。4月29日，小万发布了一季度财报，前景依然不容乐观。

2024年第一季度营业收入615.94亿元，同比下降10.05%，净亏损约3.62亿元，同比下降125.0%，去年同期净利润约14.46亿元。

相比3个月前，小万总资产减少409.8亿，总负债减少375.8亿，负债率降至72.7%，单看这组数据还是不错的，可资产负债结构却在持续恶化。

基于楼市的萎靡，小万的销售继续承压。截止3月底，存货减少300亿，合同负债减少100亿。

应付账款减少近140亿，说明小万还是比较体恤供应商的，但也从侧面放映了对下游供应商的话语权在继续变弱，供应商的挤兑还在加剧。

更为致命的是账面现金减少了167亿，仅剩余831亿，其中近40%为监管资金，无法动用。换句话来说，小万能动用的现金不足500亿。

短期债务和一年内到期的流动性负债快速增加，使得有息负债不降反增，3240亿的有息负债比23年年报披露的数据还多了3个亿。

对小万来说，当前核心工作就是开源节流，一方面要断臂求生，割肉优质资产，稳住现金流；另一方面要降本增效，控制成本，最有效的路径就是裁员降薪。

尽管过去两年，出台的楼市调控政策多达上千条，可房企们至今仍在ICU里艰难度日，干得呼吸机都火花带闪电。

接二连三的政策也说明了，小万是不会出问题的。如果连“优等生”都扛不住了，后方那些还在苦撑的友军们，估计都要一泻千里了。

从政策层面来讲，现在的尺度已经很大了，堪称史无前例的存在。可从市场层面来看，降低购房门槛，短期内会拉升一波行情，但长远来看依旧是治标不治本。

现如今，大家不愿买房，既不是没资格，也不是没钱交首付，而是无力偿还月供。心有余，而力不足，对未来收入的不确定性，迫使大家越发谨慎。

国家也着实不容易，既要保经济，又要顾民生，有能力的就支持一下吧！

全文结束，仅为个人观点！为了不被扛走，还是要谨慎些。