上海很多老房子，拆迁没希望了

　　我们经常跟大家聊拆迁的话题。

　　因为上海一直是一个拆迁力度很大的城市。

　　但我们也经常会发现，上海有些年代久远、条件简陋的老房子，就是一直不拆，或者拆不掉。

　　背后的缘由很多。

　　今天就跟大家浅聊一下，大致可以分为这么4个原因。

　　邻居之间意见不统一

　　这是最常见的拆迁失败的原因，没有之一。

　　开始征收签约了，邻里之间有的人愿意拆，有的人不愿意拆迁。

　　为什么不愿意：

　　不想离开熟悉的生活环境，赔偿不到位，家属亲戚之间没谈拢，各种原因都有。

　　典型的如上海今年第一个动迁失败的案例：

　　徐汇长乐路的拆迁，因为签约比例只有81.25%，没有达到规定的85%，征收终止。

　　长乐路是横跨上海最核心的三个区——黄浦、徐汇、静安的一条路。

　　这个地段的含金量，老上海人都懂。

　　每个平米的补偿是 85168元，算上各种奖励费用，一平方可以拿到20万元的补偿。

　　但是房子的面积都比较小，最小的十几平，最大的二十几平，最多也就五百万不到。

　　如果家里的人多户口多，平摊到一个人身上没有多少钱。

　　去郊区也买不到什么房子，家庭内部很容易谈不拢。

　　也有人透露，这里的户主不少人都在外面买好房子搬出去了，不需要改善居住环境。

　　单纯想在这个黄金地段留一套房子，留个念想，所以不同意搬迁很正常。

　　没钱拆迁

　　其实上海每年拆迁预算多少，具体到每个区多少钱，都是很早就规划好的。

　　富裕的区，拆迁预算自然会多一些，美丽家园也比别人搞的要好。

　　典型的如黄浦，徐汇，都是站在上海拆迁鄙视链的顶端。

　　虹口，杨浦，普陀的进度就要慢一点。

　　如图，是今年上海各区征地和拆迁预算：

　　浦东因为面积大，预算最多；

　　徐汇次之；

　　虹口、宝山紧随其后；

　　黄浦因为之前拆的七七八八了，今年只有17.88亿。

　　长宁不知道怎么回事，按理说也不缺钱，但拆迁就是一直不怎么动，竟然排在金山后面，倒数第四，美丽家园倒是遥遥领先。

　　长宁老破小，拆迁等的花儿都谢了。

　　还有浦东，倒是不缺钱，但根本没动力去拆老房子。

　　原本就是农村农田，想规划发展，直接找空地，农村，工厂；

　　这些用地成本都比住宅低，真没什么动力去拆老房子，除非是危房。

　　收入富余的话谁都想要整洁干净的城市界面，但巧妇难为无米之炊，预算不到位，拆迁就只能拖着。

　　历史保护建筑

　　比如杨浦的隆昌公寓，被评为优秀历史建筑，一直没有改造，住在里面的几百户居民居住环境也没怎么改善。

　　只要挂了“优秀历史建筑”、“区文物保护点”、“市文物保护单位”的牌子，基本就不可能被拆掉了，但是可能会留房不留人。

　　什么意思呢？

　　就是人迁出去，建筑保留下来，改造修缮。

　　其实也相当于变相拆迁了，也会给补偿的。

　　还有就是地块太小，不太好开发的。

　　杨浦、虹口存在很多这样的老房子，就占那么一块地，拆了也没办法开发，只能拖着。

　　这类房子最好的结局，就是原拆原还了，但这也是需要财政补贴的。

　　举个例子，彭浦新村原拆原建的彭一小区项目，每平方米建安成本几千元，算上公建等方面的支出，彭一小区平均每户的财政投入在100万元左右。

　　整个项目总投入达到26.6亿元，基本由区财政承担。

　　所以哪个区原拆原还的可能性大，不用我多说了吧。

　　要价太高

　　这其实也算是邻居之间意见不统一的一种。

　　1）重庆渝中区大坪正街一期二期，因为要价太高，不拆了。

　　据说有部分临街的商业门面，要求每平米补偿6万元。

　　还有就是部分住宅加建了部分面积，对于面积的认定，也存在分歧。

　　当地街坊邻居，对于拆迁黄了一事，反应不一。

　　有人遗憾失望，也有人无所谓，觉得房子区位好，住在这里很方便，不管是门面还是住宅，都比较好租，租金也可观。

　　有人仍然抱有信心，认为迟早要拆，只是早晚问题。

　　2）还有之前浦东杨思老街的旧改项目，早在2013年就启动了，但因为产权问题，赔偿问题没进行下去，一直拖到今年，才终于实现征收。

　　十年了，上海房价翻了两倍都不止了。

　　小结

　　2017年以前，上海动迁户是采取数砖头（被动迁房产平米数）+点人头（动迁房产的户口数）。

　　政府会确保三口之家至少分得1套二房。而一个房子通常塞满十几个户口，所以上海的动迁户名下3、4套房子，身价数千万，是很正常的。

　　这是祖上父辈们打拼下的基业，给到子女的红利。

　　也许正是因为房子来得太容易，动迁户的买房表现一般不太进取。

　　过去上海也有不少人，一直把全家换房的希望放在拆迁上，结果左等右等，从2000年等到2020年，拆迁一直等不到，房子也一直没买。

　　上海的房价翻了十几倍，原来努力下还能买得起，现在彻底买不起了。

　　就这样在等待中荒废了人生，错过了机遇，这样的人不在少数。

　　买房，改善家庭居住环境，跟我们工作一样，不能有等靠要的思维，要把主动权放在自己手中。

　　还有相当一部分老破小的买家，是想搏一搏拆迁的；

　　但也很容易套住，拆迁确实是个难以琢磨的事情；

　　上海这么多年，拆迁进行了一轮又一轮，每一轮的补偿标准多少都有差异。

　　之前数人头的时代是最豪横的时代，但那样的日子一去不返了。

　　现在城市发展的逻辑从摊大饼转变为市区点状线性更新，重仓市中心，大规模扩建很少了。

　　实话实说，现在的拆迁补偿，确实没以前划算了。

　　暴富别想了，但改善一下居住环境，提升一下生活质量还是可以的。

　　人生就这么几十年，很多时候继续等下去也没什么意义。

　　无论如何，老旧的，不适宜居住的房子能拆掉，总归是好事情；

　　无论是补偿钱款，还是给房票，或是原拆原还，都能大大改善居住环境，美化城市界面。

　　整体来看，上海老房子拆迁是个很复杂的事情：

　　居民情感的纠葛，经济利益的考量，城市规划与文化遗产保护的平衡。

　　在这三者之中找到平衡支点，事情才好进行下去。

　　相信上海，会给出我们一个满意答案。