中国，一定不会走日本的老路

　　5.17房产新政出台以后，大家都很激动，讨论也很激烈。

　　特别是在，房价即将反弹上涨，还是继续下跌的问题上，各方争执不休。

　　看空的人说，

中国的房价将像日本一样，没个十多年，二十年这么一个大周期很难再次上涨。

　　毕竟我们的人口结构已经发生了深刻的变化，

　　毕竟我们的地方、企业、居民的资产负债表、现金流表也已经今非昔比，（见下图）

　　这些政策放在过去肯定能行得通，但是如果觉得现在也依然可以有效，则刻舟求剑了。

　　▲数据来源：wind

　　对此，看多的人表示，

中国的房价应该会像韩国一样，亚洲金融危机期间稍作调整，紧接着就连创新高了。

　　毕竟国家出了史上力度最大的政策， 不仅降了这么多的首付、贷款，还同时配套在新房、二手房市场上进行收储。

　　供应收紧、库存去化，房价马上就会哐当哐当地反弹上涨。

　　为什么，分歧这么大？

　　因为这是1998年“房改”以来刺激力度最大的房产政策。

　　而事件越重大，分歧就会越大，比如降低股市印花税。

　　图：佛山房贷利率 数据来源：安居客

　　5.17房产新政可以归纳为三降：降首付、降贷款、降库存。

　　我来简单解释下。

　　降首付，就是首套房的首付低至15%，二套房的首付降至25%；

　　这是一把双刃剑，前所未有的宽松政策，大大降低了买房的门槛，踏准节奏财富起飞不在话下；

　　而另一面是前所未有的杠杆力度，也将带来前所未有的月供压力，更加考验各位对大势的预判能力。

　　降贷款，下调了公积金贷款利率，取消了商品房贷利率的政策下限。

　　虽然取消下限，但银行也不可能真的给你降到零。

　　从银行的角度来看，下限是应该无限接近于10年期国债收益率，差不多在2.5%左右。

　　好在多少还有些下跌空间。

　　比如，佛山的商贷利率已经可以做到3.15%，逼近公积金，南京也可以做到3.45%。（见上图）

　　降库存，地方国企下场收房子，减少市场库存。

　　央行将设立3000亿元保障性住房再贷款，而商业银行等金融机构可按照贷款给地方的60%向央行申请再贷款。

　　也就是说，地方可以撬动 5000亿元的收储资金，关键是要起到四斤拨千两的作用。

　　结合着，有些地方已经取消了楼盘“限跌令”、二手房指导价、土地限价等政策。

　　就是说，开发商可以涨价去库存，也可以降价去库存；

　　中国的房子已经重新进入了市场主导阶段，进入开发商、二手房东、买房群体的博弈时代。

　　这个时代一定不会是走日本的老路。

　　要我说，中国的房子既不会像日本，更不会像韩国，而是可以参考新加坡。

　　解释下逻辑。

　　日本房子当年最致命的问题是资本外逃，就是汇率自由兑换！

　　我们的汇率是没有完全放开的，外资和大佬手眼通天，money能出去就不讨论了。

　　但大多数中产，是出不去的。

　　这就决定了，中国的房子不会像日本泡沫破裂时那样，没完没了地跌。

　　你想想，你现在突然有了一个亿，出不去咋弄？

　　大概率还是得买房，而且是豪宅。

　　就是说，随着放水、随着通胀，大家手里的钱多了。

　　特别是中产，担心贬值，但是又出不去，大多数只能买房子，少数会配一些股票、债券、黄金等。

　　所以，房子是资产，是关乎金融系统性风险的，价格是有底线的。

　　图：日本房价图 数据来源：wind

　　不过，中国房子也绝不会像韩国，隔壁韩国的房价畸形到什么程度了？

　　特别是首尔，全民炒房、炒股、炒币，都是疯狂的投机客。

　　韩国更是创造了一种“免费”租房模式，比暴雷的长租公寓还要疯狂数倍，那妥妥的是炒房客里的疯子。

　　说中国房价像韩国的，绝对是吃了苍蝇，恶心人。

　　所以，我的结论是什么？

　　我个人认为中国的房子将来更会是像新加坡，市场的归市场，ZF的归ZF。

　　中国的房子将以这两年为分界线，彻底进入分化周期。

　　分化的根源是汇率没有完全放开。

　　分化的结果是，大城市涨，核心区涨，小城市跌，边缘区跌。

　　逻辑是什么？

　　抱团！

　　有钱人玩有钱人的，老百姓过老百姓的。

　　有钱人住豪宅，老百姓住刚需、住保障。

　　物以稀为贵，顶级的教育资源、商业资源、居住环境是豪宅持续上涨的核心竞争力。

　　▲图：施工面积 ；数据来源：wind

　　相反，普通住宅则将进入漫长的去化周期。

　　首先，据每日经济新闻4月报道，国内7.6亿平米的商品房库存，超过25个月的平均去化周期。

　　其次，据wind数据4月显示，国内有48亿平米的房屋住宅施工面积。（见上图）

　　也就是，房子在建转竣工后，极端情况下会有（48/7.6）*25=157个月（超13年）的去化周期。

　　这就是，普通住宅价格即使回调了30%，也依然很难大幅反弹的现实基础。

　　但是，这并不妨碍好房子价格的上涨。

　　道理很简单，房子就像白酒的分化一样。

　　茅五剑涨啊涨，满足投资、改善需求；而二锅头、老白干这些光瓶酒则保障刚需。

　　所以，老百姓莫焦虑。

　　总归会有白酒喝的，总归会有房子住的，知足常乐。

　　当然，如果你不仅仅满足于居住需求，还想要追求更高的投资需求，那就一定要深入城市的一线去考察。

　　多看看、多思考、多比价、多交流、多理解。

　　就比如华为全球研发中心落户上海，为什么不是深圳？

　　又比如华为落户上海青浦，和特斯拉落户上海临港对区域房价的影响又有何不同？

　　现实就是房子已经进入分化时代，不再是闭着眼就可以买了。

　　我们也会在香港、上海、深圳、广州、杭州、苏州多地进行实地考察，用事实、用数据帮助大家更新认知。

　　THE END

　　来源： 米筐投资（ID：mikuangtouzi）作者：慧净

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