国内政策跟踪： 稳地产全面加码，“去库存”思路明确

（赵伟为国金证券首席经济学家）

政策跟踪

（一）

政府收购存量住房支持政策落地

自4月政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后，地产“去库存”政策持续落地。此前已有的地方国企收购存量房主要为支持地产“以旧换新”，其存量房来自民众。而最近存量房收购对象为新房开发商。上周，有佛山和杭州临安指出将收购开发商房源。资金来源方面，佛山明确将加大融资支持；收购主体方面，佛山、杭州均明确由地方国企进行收购；收购目的方面，明确投向保障住房、公租房等。

5月17日，国新办举行国务院保交房政策例行吹风会，事关政府收购存量住房。住建部、自然资源部、央行均针对存量住房进行政策表态，支持地方国企合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。其中自然资源部在土地政策方面给与便利，央行表示将设立3000亿元保障性住房再贷款，可带动5000亿元贷款，鼓励引导支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房。政府收购存量房政策框架已有雏形，即央行提供再贷款资金支持，地方国企按需进行收购，收购来的存量房投向保障住房体系建设。

（二）

各地楼市推出政策，降低购房门槛

上周，合肥市人民政府发布《关于进一步调整优化房地产政策措施的通知》。《通知》中提到将对2024年5月15日（含15日）起至2025年5月14日新购住房的人员提供购房补贴，根据购房人实际情况的不同给予不同的补贴力度。对于二孩及以上家庭、进城农民等弱势群体以及住房以旧换新的购房人提供了更高力度的购房补贴。这种差异化补贴力度体现了政府对生育率的提振、对弱势群体的关注以及对住宅“以旧换新”的鼓励。同时，《通知》中还提到了放宽对首套房的认证标准，《通知》提出前，所购房屋需为该市、县下首套房，《通知》提出后，所购房屋仅需为县、区下首套房。

（三）

多地大幅放宽落户政策，租房、买房即可落户

上周，沈阳市人民政府发布《沈阳市进一步促进外来人口落户若干政策措施》。《若干措施》中提到落户条件之一为：在我市城镇地区租赁房屋的外地居民，其本人及近亲属可在我市落户。在沈阳之前，全国已有6个城市实行“租房即可落户”的政策，分别为青岛、济南、郑州、合肥、长沙和哈尔滨。

上周，南京市公安局发布《关于合法稳定住所落户有关事项的通知》。《通知》中提到，在本市拥有合法稳定住所（即取得合法产权住房）且实际居住的非南京户籍人员，可以直接办理落户。根据2021年贝壳发布的《新一线城市居住生活报》，南京的购房者中外地人占比高，为31.52%。该《通知》的发布或进一步激活南京外来人口购房需求。

（三）

全国稳地产政策加码，住房贷款利率、首付比已至历史最低

5月17日，中国人民银行发布《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》和《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》，将公积金贷款利率下调0.25%，5年以下（含5年）和5年以上首套房公积金贷款利率下限降至2.35%、2.85%；取消首套和二套住房商业性贷款利率下限。

同日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知。对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

此前，首套和二套房贷最低首付款比例分别为不低于20%和不低于30%。此次调整将二类房贷最低首付款比例均降低5%。本次稳地产“三箭齐发”，降低居民购房门槛及成本，或可激活部分居民购房需求。

风险提示

1、 经济复苏不及预期。海外形势变化对出口拖累加大、地产超预期走弱等。

2、 政策落地效果不及预期。债务压制、项目质量等拖累政策落地，资金滞留金融体系等。

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