2024的房地产是行将就木还是枯木逢春

一、再次“史无前例”的救市

2024年上半年，房地产已经从带动经济发展的“经济心脏”演变成了“经济肿瘤”，割不掉、治不好。以目前房地产的体量和GDP占比来看，不解决房地产问题想稳定经济已是困难重重，更别说实现5%的增长目标。那么，救市政策的密集出台就顺理成章了：

1.降低住房公积金个人贷款利率。

《中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

2.首付比例最低降到15%。

《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

3.各地纷纷取消限购。

2024年4月30日北京市住建委发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，对五环外购房限制大幅松绑，京籍家庭可买3套，京籍单身与非京籍家庭可买2套。而这之前多地已经不同程度地放开限购，北京作为首都自2011年起执行了13年的住房限购政策首次调整，更像是代表全国宣布国内房地产限购政策的终结。

4.设立3000亿保障性住房再贷款。

　2024年5月17日电中国人民银行副行长陶玲介绍，中国人民银行拟设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计带动银行贷款5000亿元。

保障性住房再贷款规模是3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。中国人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁。

从近期政策来看，房地产救市“剂量”是近十五年所罕见，属于电击抢救式的治疗方案，但是能达到政策预期吗？

二、房地产的逻辑

房地产不仅仅是一个行业的问题，基于庞大的体量、金融杠杆、社会各界广泛参与、国人安居的传统福祉期待，房地产已经演变为社会问题：

1.民众的角度。从民众利益出发点来看，买房一是为了居住，包括基本的居住、改善的居住和养老的居住等；二是为了上学，目前学区等稀缺教育资源依然和房子紧密捆绑，为房产赋予额外价值；三是为了增值，过去十年房产的收益是高于定期、高于一般理财，购房成为对抗通胀和实现收益的有力工具。

当房地产能集三个目的于一身，买房必然是最优的选择，但是三个目的失去一个或两个，购房不再能获得正向收益，甚至将成为负担，不买房就成了最优选择。

2.财政的角度。过去十年，土地出让金是地方财政的重要来源，教师、医疗、城市建设、维稳哪样不用钱？土地基金收入是地方政府能够维持正常运转的关键，不卖地钱根本不够花！没钱就没GDP、没工程、没政绩，让领导们怎么进步？

3.银行的角度。银行是房地产的重要参与方，房地产属于资金密集型行业，没有信贷资金支持，想实现快速发展几乎是不可能的事。过去房地产的发展，不管是开发商的开发贷还是购房人的个人购房贷，对银行来说都能实现信贷投放，实现收入、利润，现在行业的停滞导致投放受阻，影响社会资金流动。

另外，房地产一直都是银行风控的重要措施，房价的下跌将导致抵押物价值下降，银行风险防控面临巨大的压力。当押品价值远低于贷款金额时，可能出现大规模的弃贷、违约事件，银行风控将面临溃坝风险，甚至造成信用体系的崩塌。

4.其他。房地产涉及建材、家电、装修，据不完全统计，房地产上下游关联行业达100多个，对经济的链条效应和带动效应短期内难以找到替代品；房地产基于高价值、有限的流动性，是超发货币的天然蓄水池，对于调节货币平衡有着重要的作用。

从今年的就业、生育等数据来看，民众首先考虑的是活下去，然后才是住得好和投资。老百姓快成穷鬼了，不解决就业、工资、医疗等问题，仅仅靠政策刺激救市，对此我是持悲观态度的。

不光房地产，现在其他的政策大多也出现了失灵现象，即越是鼓励的结果越糟糕，民众用脚投票反对，比如鼓励生育下人口创新低、呼吁增加投资民企持币观望、限购下房价上涨等等，现象的背后有政府信用透支、塔西佗效应等，这个有意思的话题以后专门跟大家聊聊。

三、需要一个什么样的房地产？

狭义来看这个问题对于不同的群体，有不同的答案。对于已购房者，涨幅越大越好；对于未购房者，一般期待房价降下来能保障居住，购房后利益绑定则转为期待价值上涨；对于地方财政，期待房价上涨带动土地销售增加财政收入；对于政府，则希望房价稳定，保障人口增长和社会稳定。

从日本房地产发展史和美国次贷危机来看，泡沫终会破裂，欠的债都要在未来偿还。尊重市场、经济的客观规律，过快的增长和急刹车式的调控不可避免地造成风险的累积和释放，“史诗级”的政策不一定能带来“史诗级”的增长，还可能造成“史诗级”的破坏。

从社会总体的更高视角来看，房地产本质上不能直接提升生产力，终极的作用应该是为人们提供更好的居住环境。但是，目前风险已经集聚，形成破不得、救不动的两难局面。当下而言，各方最需要的是一个供需平衡、价格持续小幅增长的房地产，并且不能戳破气球。

最后，解决房地产的出路其实不在房地产，而是在于民生保障、社会财富合理分配等深层改革层面，房地产问题只是表症。