深圳京基天韵府售楼处官方发布：优缺点分析，罗湖总价3字头

深圳罗湖新盘【京基天韵府】信息解读，优缺点分析，罗湖总价3字头

深圳罗湖新盘【京基天韵府】

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过去几年，罗湖入市的新盘不仅不多，价格也不便宜，综合性价比一般。相较之下，京基天韵府作为体量约84万平全景山水人文大城的首期，不仅价格让人惊喜，品质也有让人值得期待的点，此外还能享受到大城的「长期成长性」，综合性价比更高。

先抛开产品部分，京基天韵府的素质绝对不差，其位于罗湖区东湖街道仁心路与围岭中路交汇处西北侧，属于罗湖的老牌居住区——布心片区，周边配套十分丰富，距离地铁5号线布心站仅约200米，步行4分钟，实打实的地铁物业，出行非常方便。

商业方面距离约12万㎡天河城购物中心约1公里，2公里左右则有华润万象汇、喜荟城购物中心等大型商业配套；教育方面紧邻东晓小学、布心小学、布心中学等教育配套；休闲方面同样丰富，旁边就是深圳水库、东湖公园等配套，高层甚至拥有不错的景观视野。
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项目信息：

京基天韵府，位于深圳市罗湖区布心太白路旁，项目原为东湖街道布心村水围村城市更新单元，总占地面积4.8万㎡，建筑面积约54.8万㎡，项目共分二期4个地块开发，其中一期是京基天韵府，京基天珺府，京基天宸府，二期是京基璟悦府。

京基天韵府占地面积约为19457.94㎡，总建筑面积约246507.04㎡，容积率高达10.26.最大层数62层。

主要由2栋62层的回迁房单元、1栋62层5梯7户的商品房、1栋52层的商务公寓单元，以及一所幼儿园所组成。

其中京基天韵府对外发售的商品房，就集中在1栋B单元，包含了7种户型，共计244户房子，停车位995个。目前回迁房数量不详，商务公寓户数不详，停车位够不够用，也不详，建议咨询开发商。

周边配套

京基天韵府项目位于罗湖区东湖街道，西临东晓路，北临东湖路，东临丹平快速路，距离5号线“布心站”300米，7号线“太安站”700米范围内，属于“双地铁”物业。

此外，值得一提的是距离只有400米左右的粤海城，总建面约65万㎡，规划有写字楼、购物中心、公寓等业态，被誉为深圳的天河城。单单这个商业配套便足以满足今后的休闲购物娱乐等需求，除此之外周边还有喜荟城、IBC、万象汇等均是大型的商业。

周边教育资源丰富，布心小学、布心中学、东晓小学等学校（入学/升学条件以当地教育主管部门制定的当年入学政策为准）。

女女女女

景观视野也是非常良好，西望园岭公园，北瞰淘金山绿岛。项目是京基联袂国际大师匠造的都市综合体，集住宅、公寓、办公、商业等多元业态一体，多样性组合创造更多可能，「宜商X宜业X宜居X宜娱」全城市生活功能闭环，足不出户享全优生活。

京基天韵府本次共推出244套70-180㎡2-4房产品，显然是一个“既要、又要”的典型代表，从刚需上车户型到大户型豪宅全兼顾了。这首先就会诞生一个问题，社区圈层不纯粹，甚至很混乱，无论哪一个客群的居住体验都不好。

户型解析

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70㎡的2房2厅1卫，设计的是竖厅格局，餐客厅一体化，客厅3米开间，进深7.8米，2个卧室分别是做到了3米/2.1米的宽度，L型厨房，带一个小生活阳台，得房率：89.65%（包含赠送），主卧阳台都是正南朝向。

85㎡的2房2厅1卫（02户型），设计的是竖厅格局，餐客厅一体化，客厅3.15米开间，2个卧室分别是做到了3.2/2.9米的宽度，L型厨房，带一个生活阳台，得房率82.24%（包含赠送），阳台3.4米长，进深1.7米，主卧阳台都是朝西向。

85㎡的2房2厅1卫（06户型），设计的竖厅格局，餐客厅一体化，客厅3.15米开间，2个卧室分别是做到了3.2/2.8米的宽度，L型厨房，带一个生活阳台，得房率81.47%（包含赠送），阳台3.4米长，进深1.7米，主卧阳台都是朝东向，高层可看深圳水库景观。

105㎡的3房2厅2卫，设计的是竖厅格局，进门独立玄关，LDKB一体化设计，客厅3.6米开间，3个卧室分别是做到了3.4米/2.7米/2.5米的宽度，厨房还带一个生活阳台，得房率87.59%（包含赠送），阳台进深1.7米，朝西向。

120㎡的4房2厅2卫，设计的是竖厅格局，进门独立玄关，LDKB一体化设计，客厅3.7米开间，三开间朝南，4个卧室分别是做到了3.45米/3米/2.65米/2.45米的宽度，厨房还带一个生活阳台，得房率87.94%（包含赠送），阳台进深1.7米，正南朝向。

150㎡的4房2厅2卫，设计的是竖厅格局，进门独立玄关，LDKB一体化设计，客厅4.4米开间，4个卧室分别是做到了3.7米/3米/2.85米/2.8米的宽度，星级主卧大套房，厨房还带一个生活阳台，得房率87.42%（包含赠送），阳台进深1.8米，朝东向，高层可看深圳水库景观。

180㎡的4房2厅2卫，设计的是竖厅格局，动静分区，客餐厅一体化设计，客厅4.7米开间，星级主卧大套房，厨房还带一个生活阳台，得房率84.7%（包含赠送），阳台进深1.9米，正南朝向。

最后再看下项目进度，目前都已经全部封顶，本来预计的是在2025年7月份交房，现在已经提前到了4月份，今年买，明年初就能入住，也不耽误小孩申请学位。

优点:

1区位优势:位处罗湖核心区域的布心片区尽享城市便利与生活配套;

2交通便捷:双地铁配套（5号线布心站和5、7号线太安站）以及多条城市主干道相接通方便快捷;;

3教育资源丰厚:周边有众多知名学校包括东晓小学、布心小学、布心中学等;

4商业氛围浓厚:天河城、万象城、kk mall等大型商业中心汇聚;

5自然景观优美:高层单位可欣赏到深圳水库等美景带来舒适宜居体验。

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缺点:

1社区环境欠佳:周边多是老旧社区形象略显陈旧且交通不够通畅拥堵时常发生;

2高容积率:项目容积率为10.26且总高度达62层使得部分人对未来入住舒适度产生疑虑;

3车位比例不足:车位配比仅为1:0.75可能导致停车难题加剧业主不便;

4回迁户比例过高:项目回迁户数占总户数的82%可能影响社区文化品质和房产升值空间。

5得房率:套内得房率75%，加上赠送面积，得房率约81.47~89.65%，中规中矩。