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陈慎:正视地产问题,期待行业改善

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2024年5月16日,由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办,北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2024中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十二届产城融合投融资大会”召开。


此次分享主要分为三个方面,一是对行业一季度过去包括融资、销售、土地的回顾;第二部分是对企业它的业绩回顾;第三部分是对策未来做一个展望。

一、首先从融资角度上来说,今年有一定的改善。我们观察到的一个现象,房企融资现金流同比下滑13%,比2023年有所收窄,且它的融资现金流开发投资的增收差比2023年有所收窄,意味着融资环节比开发端可能会有一个更多的改善动作。融资协调方面有所落地,项目白名单有所进展,我们观察到很多城市包括6000多个项目拿到授信,很多项目拿到了钱,这个都有助于房地产行业很多项目保证它的开工,保证它的交房。与此同时我们观察到金融物业贷方面拿到了很多抵押率的提升,很多拥有优质物业的房地产公司在金融物业贷额度方面有明显的改善。第三方面就是城中村改造和保障房贷款方面也是拿到了中央的一些钱,包括政策性银行得到了支持,使得房地产行业的转型上面有所提速。

从销售方面今年有一个特点,新房确实存在一定压力,但是二手房成交量虽然在下滑,但是它成交的情况比新房要好,它比2023年要差,实际上比2019年要好,而且很多城市二手房成交面积占比在不断提升,也是成为了一个主要的成交力量。

第三是土地方面它的特点就是我们观察到几方面,一是成交的量确实还在缩减,面积消化25%,但是成交金额没有下滑那么多,同比下降7%,这里面主要是靠一线城市带动作用,一线城市大幅增长,带动整个成交量的企稳。但是整体来说我们观察到一个现象,大部分的公司都愿意在核心城市去拿地,我观察到300个城市里面41个核心城市它的土地成交金额占比达到76%,同比提升11个百分点,这里面有个别城市同比还出现了一定的增长,也说明这些城市的土地成交情况是有所改善的,后续也得观察实际的落地情况。

从房地产公司的角度来说也有很明显的特点,我们观察到一季度里面拿地公司主要还是国企、央企,央企和地方国企占到TO30拿地比例里面接近80%左右的水平,也就是说国企、央企成为核心拿地的主力军。这是一季度的特点。

二、从企业角度来说,我们观察了这么几个现象。

一是业绩方面还是保持在稳定的提升,但是我们这里选择的不是所有房地产公司,我们选择的是重点14家主流的房地产公司他们的营业收入同比增长5%,这个增速比2021年要好一点。但是因为利润率在不断下滑,所以到现在重点房地产公司利润增速是在不断下探,还是得保持不断的观察。而且考虑到当前很多房地产公司因为销售下降,可结算规模也是有所减小,再加上利润率还在探底,所以导致2024年我们预计一些房地产公司业绩可能还面临一定的压力,这是业绩方面。

二是从销售方面我们观察到14家重点房地产公司的销售口径同比下滑3%,虽然有所下滑,但是它的降幅是远远好于百强房地产公司,尤其是国企、央企他们的成交甚至还出现一定增长,14家里面有7家逆势实现增长,但全部都是央企和国企。

展望2024年,因为考虑到很多房地产公司拿地越来越少,开工意愿也不是特别强,就导致8个可跟踪数据的样本房地产公司他们在2024年我们预计他们总供货会同比下降接近20%,意味着这些公司在2024年销售也还是面临一定的压力,这是后续值得观察的。在拿地方面房地产公司也是一样,在战略上基本都聚焦在去库存,所以拿地比较谨慎,再加上销售维持稳定,所以很多房地产公司的土地储备是保持下降的。我们跟踪样本的房地产公司土地储备率同比下降14%,是处在2019年最低的水平,所以在未来房地产公司土地储备还有,但是开工意愿上主要还是以效定产,就是我卖掉多少房子我去拿多少地,这是大家都在选择的一个战略。

2023年最大的亮点就在于说房地产公司普遍在经营物业市场上选择更多投入和增长,我们观察了11家样板房地产公司的商业资产运营收入同比增长23%,这个增速还是非常亮眼的,而且在一定程度上是减轻了开发业务下行对整体业绩的冲击,而且在未来很多房地产公司也都表示,会进一步将商业资产运营作为未来的一个重要发展战略方向,而且还给出了一定的计划,就是说我可能会计划20%-30%,给出这样一个计划,而且有些公司也调了一些报表,让大家更加清楚看到在商业这块亮眼的表现,也有利于大家给这些房地产公司做估值的时候能够给出更加清晰的更高的估值,而不至于都被开发这块给拖累,这是我们观察到2023年的特点。

三、展望2024年,我们最重要的就观察政策。

刚刚过去的五一假期大家观察到了,4月30日中央召开了政治局会议,提到了两个重点的方向,一是消解库存,二是淡化了三大工程。对于2024年后续房地产行业发展有一个比较亮眼的特点,就是以务实的态度去正视了房地产的问题。大家都知道在前两年中央对于有关地产的态度也是比较明确的,是在不断边际的优化房地产行业政策,但其实还是有一些想法,在不稳定市场的同时想要尽力去推三大工程,但是到了今年大家会意识到一个问题,库存没有消解完的基础上想去做一些比较明确的增量的动作,还是存在一定的难度。所以我们认为接下来有关于去库存将成为很多城市乃至于大家在政策释放上一个比较重要的发力点。那怎么去消解库存呢?从力度上主要分为两块,第一个是重点城市全面解除限购,上周成都、杭州、西安全面解除限购,而且三个城市还算是这些城市里面比较好的城市,已经全面解除限购了。在限购端的行政手段基本上未来所剩不多了,所以这块我们觉得应该是值得跟踪的一个方面,在杭州、成都之后有没有可能一些一线城市会进一步出台一些动作,这是值得大家去期待的。

另外一个方向就是以旧换新。现在一共有三四十个城市出台了以旧换新的动作,但是这里面区别很大,我们大概把以旧换新分为三类,一类是政府去收储,一类是在换房过程当中政府给予你补贴,第三类就是优化交易。在这里最为值得关注的就是政府收储,以郑州和南京为例,分别以城投公司出钱收购大家持有的二手房,促进大家以二手房去换新的这样一个动作,带来市场的活力提升。所以我们觉得这块是值得很多城市去推广和效仿的。

我们也是跟踪了一下市场的情况,像郑州和南京这块如果真的想大力推进,去推进多少的量能够带来这个市场效果呢?我们也是做了一个测算和模型的搭建。在未来我们认为这个钱你不能仅仅来自于地方政府,现在郑州和南京都是以地方财力为主,但是未来想要把这个东西做大做强,一定还是需要来自于中央的支持,可能需要靠中央来出台一些结构化的融资工具,使得地方能有更多的财力去实现,地方拿到钱之后把房子收过来,然后再把它做成保障性租赁住房,靠租金去覆盖掉融资,才能把这个模型给完善。

所以我们在这里测算的资金主要是来自于中央支持的资金大概能有多少,根据我们所掌握的重点城市的库存数据,再结合我们对于这些城市库存周期进行分类,我们假设0-18个月的城市它就不需要政策去收购,而且它的市场还算比较健康,但是18-36个月或者36个月以上库存的城市,可能就需要相关资金来进行支持。我们就假设这些城市分别去化掉10%的库存或者去化掉30%的库存,分别需要花多少钱呢?大概接近6000亿-17000亿左右的水平,所以这个需要的体量还是相当大的,这也是考验未来整个政策支持的决心。所以后续还是拭目以待。我们相信这一块的政策力度后续还会不断补充和落地,也是使得各地去库存会有更多的效果。

相信在这样的政策支持下面,我们认为对于市场无论是支持还是改善,可能都会带来更多的助力,会使得房地产行业逐步见底回升,逐步走向平稳。


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