老美房价一直涨，交易越少价格越涨，咱的房价也得涨，是真的吗？

老美房价一直涨，交易越少价格越涨，咱们的房价也得涨，是真的吗？

最近，很多人都被这个问题所困惑：老美的房子没什么成交量，为什么价格还能一直涨？咱们的房价未来是不是也会这样？这个问题，需要透过现象看本质。

2020 年 3 月开始，美联储开启了史上最快的加息周期，他们的房贷利率也跟着快速上升。美国 30 年期房贷利率从 2021 年末的 3.1%左右，陡峭上升到去年 10 月末的 7.8%高位，现在还在 6.8%左右徘徊。然而，美国住房市场却呈现出量价背离的奇怪现象：一方面，成交量在高利率的影响下快速萎缩，大家不愿意贷款买房了；另一方面，房价却实现了微型反转，再创新高。这到底是什么神秘力量，违背了货币规律和常识经验，把房价硬拉起来了呢？

接下来，我们一步一步来看。最基础的经济学原理，大家都知道，价格是由供需关系决定的。咱们就从供需端一探究竟。先从供给来看，美国住房供给在次贷危机之后，就发生了系统性的收缩。从 2010 年到 2023 年，美国累计新屋完工数量仅为 1462 万套，相较于 1996 年至 2009 年收缩了 32.1%。所以，受此影响，美国住房市场的库存去化很快。到了今年 2 月，美国房地产总在售库存为 145 万套，相较于 2007 年 7 月的峰值跌幅已经高达 68%，总库存处于 1999 年有数据记载以来的低位。

咱们再看一下需求端。从 2017 年开始，美国购房需求量就开始回暖了。主要原因是人口增长、居民资产负债表的修复和新冠疫情三大因素共同作用。2007 年，美国新生人口是 432 万，达到了历史的峰值。这意味着美国楼市的人口红利至少将延续到 2042 年。而我们最近一次的出生高峰是在 2016 年。对美国房需求贡献最大的，其实是新冠疫情的冲击。一方面，疫情冲击之后，美国人居家的时长显著上升，居民也就因此希望能够提升居住品质，并愿意为此支付更高的价格。

另一方面，疫情爆发后，美国财政陆续出台了总值超过 5 万亿美元的天量刺激计划，相当于美国经济总量的 1/4，其中绝大部分都返给了老百姓。美联储也配合政策，利率下调至 0，重启量化宽松。所以，这一番操作下来，美国楼市交易量价齐升，一举扭转了次贷危机以来美国居民对于楼市的负面预期。

大家注意，2020 年 5 月至 2022 年 5 月，美国住房交易量增长了 28.8%，房价上涨了 40%。这一现象，不是老美一家独有。新冠疫情以来，海外房价其实出现了普涨的现象，表明疫情对住房需求的提升是一个全球性的现象。

所以，在长周期的人口维度看，供需的变化和遭遇疫情剧烈冲击的政策催化，共同作用了当前美国房地产市场量跌价升的反常现象。现在，老美地产周期已经算是进入了补库存阶段了，这可能也是他们地产周期繁荣的态势。

那么，我们的房地产周期现在又处在什么位置呢？最近，很多城市都全面放开限购了，下一步房价要怎么走？评论区里聊聊你的看法。