国内首座城，武汉下调按揭贷款利率下限，已买房人能下调利率吗？

在5月17日，央行和金管局发布的3项楼市金融扶持政策（首付15%，二套房25%；公积金房贷利率下调0.25%；取消商业房贷利率下限）之后，那么各地城市如何“因城施策”呢？后续就是要比拼各地城市，出台本地房贷利率调整下限的时刻了。

夺得首名的，谁都没想到是武汉！作为次一线城市的龙头城市，成为了第一个调整房产按揭贷款利率下限的特大城市。在2024年第二次下调了房贷利率下限。记者发现，在5月11日，武汉某银行工作人员证实，当地央行发布了“进一步降低个人住房按揭贷款利率下限的通知”，同时已经将个人住房商业按揭利率下限调整为首套LPR-70BP（3.25%）。

但是到目前为止，不过何时正式开始执行，还在等待进一步的指示，不过应该会很快了！这将成为武汉商业房贷的下限，具体各家银行如何执行，可以按照自家央行的情况进行制定，基本上各家银行为了拓展业务，都会在此利率下限执行。

其实在2024年的2月，武汉已经下调过一次商业房贷按揭利率，当时定出的利率下限为LPR-40BP（3.55%）。但是这个利率标准已经在次一线城市对比中很低了，很具有竞争能力。现在又是率先再下调，魄力很大。

可以合理预测，未来会有更多的城市加入调整利率下限的行列。目前我国的楼市，可能是近10年来，买房首付比例最低，房贷利率最低，以及贷款人资格审查最松的时候，那么房地产业能够企稳回升，各地楼价能够稳定而且反弹吗？

纵观全国，楼市限购限贷政策已经基本取消，除了北上广深等一线城市还残留一些限购政策要求，其他全国绝大多数城市已经不再存在了。但是全国楼市还得看北上广深，目前他们针对房贷利率的下限，还没有正式通知进行突破。未来德先生认为，也会有着继续突破。

北京房贷贷款利率下限，在核心六城区首套房利率为LPR+10BP，为4.05%，非六城区3.95%；二套房六城区4.55%，非六城区4.5%。而上海则是首套LPR-10BP为3.85%，二套房在主城区为LPR+30个BP为4.25%，六大扶持地区二套房贷利率为LPR+20BP为4.15%。现在看起来调整余地很大！

当然更多的存量房贷借款人，则更为关心，在央行新规定下，是否现在的存量房贷利率也可以下调？但是看到目前的政策要求，以及武汉所出的贷款突破，其实就明确了存量房贷利率是不会下调的，目前政策覆盖范围仅限于新购房的民众贷款利率，存量买房人商业房贷利率不会下调的。

主要原因就在于存量房贷利率的调整条件是与LPR挂钩的，目前LPR利率为3.95%。在2024年2月做过一次下调，那么按照规定，在之后按照利率转换协议要求到期可以下调一次。但是从过去的调整历史来看，5年期以上LPR的下调次数是非常少，每次调整也非常慎重。

那么未来在短期中期内，进行LPR基准利率的调整可能性不大，现在的政策，只调整加减后面的BP(基点），不会动之前的LPR。也就意味着未来调整利率下限的做法，仅仅以LPR挂钩部分向下调整，但是不会调整LPR本身的利率。
那么在楼市新政之后，北上广深其他限购条件会取消吗？全国的楼市会反弹吗？又或者在反弹之后会迎来反转吗？其实现在下结论为时尚早，可能还需要做更长时间的观察。