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疯狂的二手房市场,抛售何时休?

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这两个月,青岛二手房市场的表现,就是四个字:以价换量

很多小区的价格确实到位了,所以成交起色很大。

只不过,新房市场貌似被抽了两巴掌似的,局面有点被动。

1、二手房成了新房的“心头大患”

今年这几个月,多个城市的二手房数据,已经到了非常“奇葩”的地步。

不知不觉,二手房销售已经成了新房销售的劲敌了,有限的购买力,大部分选择了买二手房。

根据一些公开的数据显示,多个主要城市的二手房,都迎来了不错的反弹。

二手房成交数据反弹的背后,则对应的是新房销售的沉寂,很多潜在需求,被二手房分流了,而且分流非常严重。

青岛也不例外,我们先来看看前四个月新房(住宅)、二手房(住宅)的销量情况(数据来源:卓易数据)。

1月:新房销量3401套,二手房销量5310套;

2月:新房销量2237套,二手房销量2398套;

3月:新房销量4868套,二手房销量5856套;

4月:新房销量4130套,二手房销量7186套。





2月份是春节,所以成交都很低。但3月和4月,也就是小阳春期间,发生了很大变化。新房不温不火,二手房成交量反弹明显。

有“专家”表示,二手房已经完成了对新房的逆袭。

咱们通过几个例子,研究一下这个最新变化。

2、从11000-15000到6000-8500

胶州上合板块的二手房市场和新房市场的差异非常有意思。

目前有大量的次新房,扎堆在二手房市场。

三木家天下、樾府、荣盛锦绣外滩、花样年、远洋御城等等,基本都是抛售状态。



就拿御府来说。2018年一期开盘,定价直接就是精装15000元/平。当时真的是轰动一时,板块内的最高价,走高端。



那时候,远洋御城定价是11000元/平左右,是真热销。后来交付口碑塌方、包括二手房降至6500元,那都是后来的事了。

事实上,这么多年了,胶州走高端的楼盘,真正能“有始有终”的,只有绿城。其他都“废”了。比如,少海某盘,奥园某盘,万科某盘等等。

樾府也一样,高调亮相,惨淡收场,二手房市场是最直接体现。



来看看近期樾府次新房的“走势”。高层套三产品稳定在6500左右;洋房套四,单价8500元左右。

这个浮亏比例,大家可以用计算机自己算算。

好的一面是,目前远洋御城和樾府的这个价格区间,成交还可以。这说明,胶州这个板块的房价价值体现,也就这个水平了。



新的接盘手的接受度就是6000–8000,高层低一些,洋房略高。

差的一面是,新房市场处于懵逼状态了,不会玩了。先说前边提到的花样年和荣盛,都是有新房子在售的,但是基本“没音”了。



这俩大盘的在售新房,已经竞争不过着急挂牌的老业主了。同样的一个大社区,前边次新房到了6000,品质都一样,让你,你也会优先选择次新房。

纯新盘,就更没法整了。近期,上合板块熙元府竟然传出12000-14000的“小道消息”。这块地是胶州湾发展(胶州国企)拿的,“被迫”成分很大。

如果只是试探市场,也就罢了。但是,真以这个价开盘,那可真是要闹笑话了……

3、李沧金水路南侧:13000元

有点不敢相信,李沧这个知名小区,竟然有房源成交价到13000多元/平了。

这个小区就是保利中央公园南区。其实小区位置不错,金水路以南,虎山路第二小学西侧,旁边还有虎山路小学,离重庆路也不远。



房龄也不老,十年左右。最新的成交价,82平的套二,总价108万。很犀利了。

当然,你可以说十年前开盘的时候价格只有一万左右呢,比开盘时候还是涨了点。

但是,你要知道,2022年和2023年这个小区还是不断有成交,不断有人高价入手的。不信,看看这些成交例子。



2023年4月17日,南区83平套二低楼层,172万成交,单价20700元。

一年后,同样户型不到110万。就目前这个态势,时刻都有大幅变化。稍不留神,你就会懵逼。

同样懵逼的还有李沧多个在售楼盘。二手房房东行动太快了,太果断了,为了成交,价格可谈。

楼盘调个价,可费劲了。所以,中交和爱情地产这俩“大哥”直接关门歇业了。

4、城阳二手房的“犀利”表现

城阳夏庄板块的水青花都一期,价格变化可是真大。依稀记得2018年前后,有房东卖出了高价,一万五六,轻松成交。

没想到,2024年的这个春天,水青花都二手房彻底迷失了。



不信,你看:88平,成交总价76万,凄凄惨惨戚戚。

目前这个价格,意味着什么呢?来看看2023年3月份,也就是一年前,水青花都一期同样户型低楼层的成交价:

总价107.8万,单价12128元!



跟大家分享这些成交价,没有别的意思。是提醒各位,市场变化越来越大了。

再看一个小区——城阳不错位置的保利蔷薇公馆



小区北侧是正阳府,西侧不远处是城阳实验二小,西南侧是利群商场,西北方向是青特赫府……



最新成交的套二,单价一万二了,总价106万,几乎就是2016年开盘时候的水平了。

八年前,蔷薇公馆开盘,精装均价11867元/平,几天时间就卖差不多了,火的一塌糊涂。

2018年、2019年,陆续交付,价格巅峰到了两万。

就是这个套二户型,2021年5月成交过一套价格是:156万,单价17901元/平



这两个例子,总价差了50万……

这还是房龄才6年的次新房小区,兼具地段和学区。所以,城阳那七家所谓的豪宅盘,日子都不好过。

困难到啥地步呢?听说某知名高端盘的三期地块已经低调卖给其他房企了。

4、崂山远洋自然:2.3万/平

2012年前后,远洋风景、远洋自然成了崂山的热销盘。

远洋风景开盘就是17000元/平,价格秒杀周边小区,价高但还得靠抢。

远洋自然呢,三角形地块,靠近主干道,索性搞了不少小户型,价格低一些,13000元一平。

2014年,远洋自然交付,成为浮山后楼龄较新且人车分流的新小区。2018年涨到了34000元一平。

整个小区由6栋高层住宅、风情商业街和远洋城市公园组成,楼座从北向南依次排开。

北侧靠着辽阳东路高架桥,减分明显。到今年四五月份,这个小区回落明显。



87平的套二,成交价204万,单价约2.3万一平

当然,你可以说比开盘价还是涨的。

现在入手,肯定比过去两年买都合算。



2022年3月的时候,同样户型,成交记录有总价264万、单价过三万的



2023年6月,回落明显,成交价到了总价222万,单价两万五

同一个小区,同样户型,短短两年时间,每隔几个月买入的价格都不一样,差别还非常大。这算不算一段神奇经历?

5、有楼盘快速跟进了

西海岸最幸运的大盘之一,完全踩在了火爆期,这就是山钢地产搞的凭海临风。

虽然山钢地产水平很差,但风口来了,什么房子都能卖得出去。2018年前后,摇号上瘾的山钢,价格不断飙升。



只说表面的毛坯价格,一万多,多数人都觉得摇上就赚。现在呢,套二毛坯底价跌到6000多元。精装的,还能8000元左右。



一点儿“刹车”的迹象都没有。看到这种局面,板块内的楼盘,也有迅速跟进的。

保利领秀山、领秀海本月就很猛,降幅较大。老业主都四处奔走了,闹得纷纷扬扬。

让人哭笑不得的是,售楼处火的一塌糊涂。买房子的人突然就多了起来。

一下子,隐藏的刚需冒出来不少。哪里有大折扣,那里就有热度。大家特别喜欢那种“之前很贵,现在打骨折”的盘。

保利这俩盘都是尾盘阶段,所剩房源不多,“转身”更容易一些。

现在,苦的就是那些新盘,房源较多的。

都说老破小不好,二手房BUG多,户型差、景观差、产品差等等。但,价格到位了,成交就上来了。

拥有实景示范区、2.0、3.0创新户型、多方位升级的楼盘,价格如果跟周边二手房倒挂严重,还有潜在的交付隐患,都会导致销量惨淡无比。

所以,目前的整体市场,正“催促”开发商在价格方面进行调整……

这两个月,市区已经有好几个楼盘顶着老业主的闹,在调整价格了,效果还不错

相信,接下来,新房市场会有反弹。

ps:写完这篇文章之后,又一波宽松政策出台,首付比例、利率下限等有新的调整,首付最低仅需15%……

其实,青岛早就有项目搞首付分期付,低首付噱头吸引刚需客户了,不是新鲜事儿。

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