刘水：发布2024中国房地产上市公司研究报告

2024年5月16日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2024中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十二届产城融合投融资大会”召开。

1.上市房地产公司的经营表现

我们今年研究对象选取160家房地产上市公司，包括84家沪深房地产上市公司和76家内地在港房地产上市公司。相比去年减少几家。主要由于部分房企发生债务违约导致退市，所以今年样本相比去年减少了几家。

看具体的研究内容，从经营规模上来看，2023年房地产上市公司总资产规模连续两年负增长，降幅还在扩大。具体来看，沪深上市公司总资产均值为1309.9亿元，较上年下降8.1%，降幅较上年扩大3.3个百分点。内地在港房地产上市公司总资产均值为1951.6亿元，较上年下降7.9%，降幅较上年扩大2.6个百分点。

行业还在持续缩表，行业缩表主要在于民营房企和混合所有制企业，央企的资产规模与上年基本持平，地方国企还有所小幅的增长。从总资产构成来看，上市房企存货规模、货币资金规模、权益性投资规模还在持续下降，仅有投资性房地产规模有所扩大。

从房企盈利能力来看，2023年由于沪深及内地在港上市房地产公司的营收较上年出现明显回升，净利润持续下滑，亏损企业数量在增加。营收方面，沪深、内地在港上市房地产公司营收均值分别为273.5亿元、396.1亿元，同比分别增长2.1%、5%，增速较上年上升7.9个百分点、22.8个百分点，营收小幅增长。

净利润方面，沪深以及内地在港房地产上市公司净利润均值分别为3亿元、-21.3亿元，同比分别下降38.2%、29.6%。

三项费用率方面，2023年，房地产公司费用率指标在小幅走高。具体来看，沪深以及内地在港上市房地产中，三项费用均值分别为13.9%和13.7%，分别同比上升0.1个百分点、0.6个百分点。周转率方面，2023年竣工结转显著加快，投资拿地仍保持谨慎，上市房企库存周转率总资产周转率均有小幅提升。具体来看，沪深上市房地产公司存货周转率为0.32，总资产周转率为0.2，分别较上年上升0.02、0.01。内地在港上市房企存货周转率与总资产周转率分别为0.36、0.19，分别较上年上升0.06、0.03。

财务稳健性方面，沪深及内地在港上房地产公司剔除预存账款后的资产负债率均值分别为61.7%、71.4%，较上年分别下降0.4，上升2.3个百分点。净负债率均值为91.2%，163.1%。现金短债比均值分别为1.14、0.75，较上年下降。总体来看上市房企负债率是有所上升，短期偿债能力有所下降。

现金流方面，受销售下滑、融资偏紧等多重因素影响，两地上市公司净现金流入方面出现持续下滑，均值分别为-18.1亿元，-11.8亿元，现金流仍呈现出净流出的状态。

股东回报方面，沪深上市房地产公司每股收益均值为-0.07元，较上年下降0.1元，内地在港上市房地产公司均值为-0.78元，同比下降0.04元。经济增加值方面，2023年沪深上市房地产公司EVA均值同比下降28.7%至-10.5亿元，内地在港上市房地产公司EVA均值同比下降11.4%至-22.1亿元。企业分红的数量在下降，但是部分央国企及头部民营企业持续的保持分红。

市值管理方面，2023年沪深上市房地产公司市值均值为123.4亿元，同比下降22.9%。内地在港上市房地产公司的市值均值为83.9亿元，同比下降38.1%，与历史的高点相比上市房企市值下降幅度超过了50%。

为保持市值的稳定，房地产上市公司一方面通过分拆上市、并购重组等方式增强企业规模效应与价值创造能力，另外也通过股票回购增强资本市场对企业的信心，确保企业市值稳定。

2.上市房企投资价值展望

我们认为具有投资价值的企业有以下几个特点：

特点一：投资积极、经营业务比较强，这些企业具有较强的投资价值。具体来看，2023年，沪深以及内地在港上市房地产公司市盈率均值分别下降至9.9，0.9。进入2024年两市企业市盈率仍处于底部位置，随着行业筑底企稳，未来估值空间值得期待。目前仍保持一定投资强度，并且经营性业务强的企业更受青睐，具有较强的投资价值。

特点二：产业新城以及产业园区运营方面的企业强化运营服务，因地制宜发展新质生产力，这些企业具有较强的投资价值。处理好新质生产力和传统生产力之间的关系，及时将科技创新成果应用于具体产业和产业链，聚焦城市群内的优势资源，结合区域发展需求以及自身资源禀赋，因地制宜的建设具有完整性、先进性、安全性的现代化产业体系。培育壮大新质生产力是一项长期任务和系统工程，充分发挥产业新城在资源配置中的决定性作用，发挥科技创新的支撑引领作用，促进新质生产力诸要素实现高效协同。

特点三：在招商方面突出特色的企业也具有较强的投资价值。一是从招商引资到招商引“智”，注重吸引科研院所、博士后工作站等科研机构入驻园区，从而实现资金、技术、项目管理的立体带动。二是建立企业招商数据库，精准分析拟入园的企业信息，将企业意愿与园区发展方向精准对接，能够有效提高招商效率，降低招商成本。三是分析产业链上下游关系以及产业切入点，绘制产业招商图谱，从“地毯式招商”向“地图式招商”进行转变，打造“链长+链主”的工作机制，围绕龙头企业的产业园区实现生态的互动。

4月30日中央政治局会议释放出更加积极的信号，5月份以来热点城市持续调整优化限购政策，政策力度进一步加强，随着政策的发力，有望助力房地产市场逐步的修复活跃度。

未来上市房企仍应将现金流安全和有利润的增长作为工作的重中之重，致力于追求高质量的增长。以上是我的汇报，谢谢大家。