地产行业，出现重大转折

前不久，浙江丽水市一则“ 可定制微小低密宅地 ”拟向个人出让的新闻，引起广泛关注。

这次土地出让有几个特点：

一是允许单个业主购买。 个人可独立建房，可办证、可出售。也接受多个业主联合竞买、共建共享，而且每套房屋拥有独立产权，后期可以通过二手市场进行转让。

二是可定制。 个人购地其实过去一直存在，但是之前都是带方案出让，建成什么样是有要求的。此次丽水推出的地块在宣传中强调是当地 首宗“定制私宅” ，从户型设计、室内装修到园林景观都可根据自身喜好私人定制。房屋建设只要符合基本规划要求就可以。

三是容积率低。 此次出售的16亩的地块容积率 低至0.7 。去年自然资源部发文，建议取消远郊区容积率大于1的限制，给地方“限墅令”松了绑。此次“可定制微小低密宅地”出让，给国内低密住宅的开发又拓展出一块新领域。

如果此次丽水的模式得到推广，中国版的“一户建”，甚至是定制开发庄园式住宅，都将成为可能。

事实上，在刚刚结束的政治局会议上，已经明确指出了接下来地产行业工作的三个重点，一是保交付，二是去库存，三是 增加高品质住宅。

这意味着，在新住宅项目的产品打造上，低密、高端、舒适，是未来确定无疑的大方向。容积率更低、户型面积更大、舒适性更强、得房率更高，与之相关的配合性政策，接下来大概率会继续出台。

地产行业，做产品的黄金时代，又回来了。

土地出让受阻

产品侧的政策让利不断加大

不得不说，这几年地方政府在土地供应质量，和产品规范松绑方面，力度还是挺大的。

一是，新供应土地的整体降容，已经成为一种趋势。

例如，杭州仅今年读地手册中待供应的48宗土地中，就有18宗的容积率低于2.0，占比达到了近38%。

4月份，合肥的第二轮土拍中，也有之前的流拍地块，通过降低地块面积、价格、容积率再次上架。

低密地块增加，一方面是住宅供需关系的结构性变化，确实是大势所趋。低密改善类的需求已经成为下行市场不容忽视的一股支撑性力量。通过产品类型调整来平衡供需，是顺势而为。

另一方面，也是因为当前地方政府卖地，确实太困难了。土地出让受阻，就不得不拿出更优质、更低密的地块来吸引开发商，限制性条件也大大减少。

核心城市一直以来十分稀缺的低密产品，正在迎来爆发期。

二是，各种产品打造规范和计容规则不断调整，高层住宅得房率和舒适度快速提升。

之前明源君跟大家分享过，珠海、广州都对计容建面、得房率、阳台进深等方面，进行了大幅调整，放宽了对赠送面积的限制。

4月底，成都也开始就新的规范文件征求意见，主要内容包括：

• 将阳台、飘窗等半计容的空间比例，从15%上调至20%。

这一点已经属于是目前各个城市规范调整的常规操作了，广州去年11月也调整成了同样的标准。

调整后，143㎡的户型，可以多出约8㎡左右的额外使用面积。可以用更低建筑面积的普通住宅，去实现过去需要非普通住宅才能实现的产品尺度和功能设计。

• 建筑外饰面层不计容。 即将建筑外墙外饰面层、公共建筑的空中共享平台，纳入容积率奖励政策。

调整之后，能在不改变户型空间尺度的情况下， 缩小建筑面积， 降低总房款，也能让开发商在设计立面效果时，有更大的想象空间。

• 住宅层高不低于3米。

• 优化停车配建标准。

车位规划从之前按面积配建，调整为按户数配建。一方面，90平以下的房子会拥有更多车位，另一方面，也变相鼓励了开发商在同一档位内，将户型面积尽可能做大。

而就在前两天（5月24日），刚刚在4月份放开了7090限制的深圳，也出台了一个关于住宅设计规则的文件。深圳市规划和自然资源局，即将发布2024版《深圳市建筑设计规则》里面重点提到 阳台、凸窗可以做大， 减少公摊、得房率增加， 住宅150米限高 等。

这今年这一波全国范围的调整之后， 得房率低、楼层过高、车位配比不合理、空间关系不创新的住宅，都将成为过时的产品。

三是，“第四代住宅”也已经全面进入政策红利期。

除了计容规则调整，全国这一波建筑设计规则的调整中，成都、珠海、惠州等多个城市，也都提到鼓励建设高品质住宅， 利用挑高、错层的大阳台打造户属空中花园， 也就是鼓励开发第四代住宅。

苏州、武汉也都针对“四代宅”制定了相应的鼓励政策，并已经开始在城市之间快速推广。

包括 套内空中花园、公共绿化平台不计容， 主体结构外的套内空中花园 不纳入建筑间距和日照间距， 不作装配式建筑要求 等等。

开发商通过四代宅过规建造，可以通过户内花园大幅增加赠送面积。同时，还可以将空中共享平台和电梯厅结合，减少电梯厅部分原本的公摊面积，让产品得房率大大提升。

而且目前不少地方对“第四代住宅”的定义和管理规范都比较松，比如对立体绿化没有硬性要求，导致开发商做这类产品的成本也能得到很好的控制 。

单方增加 仅 增加500-800元/平的建安成本，就能让使用率大 幅提升至少15%，实现远超普通住宅的空间使用效果。

在大量支持政策鼓励下，今年全国各地“第四代住宅”已经出现爆发式增长了，例如，重庆今年就有十几个四代宅的新项目入市，不少项目的全屋套内赠送面积甚至高达40%！跑道阳台、户内戏水池、跑马贯通型的空中庭院、X空间等各种创新设计，也是层出不穷。

可以说，新供应的住宅产品正在加速进化， 住宅密度更低、户内尺度更阔绰、空间形态更多样化。

2024年，无疑已经成为住宅产品代际划分的一个重要分水岭。

限价基本解除，高端需求旺盛

产品设计 的天花板打开了

过去一段时间，房地产行业的产品创新其实一直都有一个隐形的天花板，原因就是限制条件太多了。

一是政策不鼓励高端需求 ，例如“7090”、“限墅令”等等，开发商放不开手脚。

二是限价 。地价、房价都受限的情况下，产品打造更多就成了一道成本计算题，而不是产品设计题。

三是刚需市场容量足够大 ，经市场验证过的标准化商品房赚钱确定性强，开发商也没有动力去做产品创新。

目前，这几个因素基本都已经完全逆转了。高品质住宅，几乎成了目前确定性最强的细分市场。

根据克而瑞数据显示，今年一季度，上海总价2000万元以上的高端住宅成交量为2016年以来 单季度最高。 其中，3月份成交1079套，同比增长超4倍。

4月份，融创外滩壹号院二期，套均总价4000万元起，开盘当天就售罄；滨江凯旋门三期推出212套房源，最终认筹1043组客户，成为上海新房积分制以来第三高的项目；香港置地启元的认筹率也高达241%，不出意料的“日光”。

高端住宅的购买热情强劲，购房者对产品的偏好也出现了一些明显的变化。

一是“大室所趋”，越大越好卖。

根据克而瑞数据，2023年一手豪宅的成交结构中，180平以上户型成交占比持续增加。全国20个核心城市千万豪宅成交中，180平以上的产品成交占比已经达到40%。中等面积段的豪宅，占比则普遍在降低。

普通住宅的情况也基本类似，全国基本上都已经进入了“大面积时代”，四房房型的需求升温非常明显。

一方面是大量楼市宽松政策，针对改善客群定向发力，释放了部分购买力。另一方面，刚需客户被租赁和保障房市场分流，也放大了住宅产品成交的豪宅化现象。

二是品质标准大幅提升，主流产品全面“精品化”。

之前明源君在时代又回来了》中详细分析过，目前在产品打造上，出现了一种 “超标增配” 的趋势。

过去 “小户型＝刚需” 的概念，已经逐渐淡出了，取而代之的， 是全面“精品化”。

大量主流户型的项目，也开始配置——会所级公区、豪宅级装修、酒店式配套、奢侈建材，品质和户型的对位关系已经被打破了。

甚至一些县级城市的项目，也满眼都是石材、铝板、紫铜。3000元/㎡的项目，车库地面也是水磨石+金刚砂，社区地面是全生态石+304不锈钢防滑铆钉，景观是大面积的水景和多重景观园林，归家大堂也是全石材铺地和电动玻璃门。

在当前的市场中突围而出的产品，都在某种程度上具备极高的性价比。

三是真正能保值的产品，受到追捧。

目前整个投资领域，面临“资产荒”的局面。近期上海豪宅的热销神话，根本内在驱动力在于投资者对资产保值的需求。而目前真正能够保值的产品，要么拥有核心稀缺资源，例如处于城市核心区域或拥有独特自然景观，要么就是拥有独一无二的产品价值。

例如，文章开头提到的丽水市“可定制微小低密宅地”，如果真的打造出类似国外那种可以家族传承的庄园式住宅，也一定会成为具备保值能力的稀缺产品。

小结

总之，对于开发商来说，目前产品打造方面的镣铐已经打开了，能够施展出多大的神通，最终还是落回到设计能力和建造能力的比拼。

未来几年的买房者，也注定会更加幸福。他们会碰到更贴心、更舒适、更坚固的新一代产品，也会感受到开发商们满满的诚意。

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