业主维权不断，临广“睡城”佛山陈村套牢多少广州客？

学校、商业、轨交，当初的承诺如今只有广州地铁7号线西延段如期开通兑现。

吕颖雅/发自广州

提到佛山市顺德区陈村镇，许多人脑海中会闪现出“离广州市不太远”“有地铁”“花卉市场”“美食很多”等标签。

2020年，随着广州轨道交通的扩张和广州房价持续上涨，许多刚需购房者和投资客涌向了当时被誉为“价格洼地”的陈村。

01曾一度售价超3万元/平方米

伴随新楼盘的不断落成，陈村置业逐渐形成了东部、中部和西部三个板块的区分。

东部紧邻广州，依托广州地铁7号线陈村站，仅需3站地铁即可到达广州南站。此外，地铁7号线可直达广州番禺区万博CBD、广州大学城，换乘地铁3号线到达广州珠江新城CBD也只需45分钟，周边还有佛山地铁2号线。因此，这里被称为陈村TOD板块。

陈村吸引购房者的另一个重要因素是，与当时房价已站稳“4”字头的广州番禺区相比，陈村新楼盘的价格仅相当于一半左右。

陈村板块已云集多个楼盘。吕颖雅/摄

2020年9月，陈村TOD板块的标杆项目碧桂园三龙汇正式开盘，首推386套单位，面积从95平方米到221平方米不等，单价约为2.1万~2.68万元/平方米。凭借地段好、地铁上盖、大型综合体等优势，去化率高达9成。

广州购房者谢洋（化名）是碧桂园三龙汇的首批买家之一。他以2.3万元/平方米的价格，总价约220万元购得一套95平方米的三房单位。和许多刚需购房者一样，谢洋预算有限，希望买到一套满足日常生活需求、交通便利且有增值潜力的房子。碧桂园三龙汇似乎完美地符合了他的要求。

故事的开头总是很美好。谢洋购房后的半年里，碧桂园三龙汇的价格不断飙升。2021年4月，华润置地以总价64.5亿元拿下陈村临江地块，折合楼面价约为22330元/平方米，溢价率超过100%，将陈村的房价推向了巅峰。

在新地王的刺激下，碧桂园三龙汇的售价涨至2.9万~3.5万元/平方米，部分高楼层达到了3.7万元/平方米。与之相邻的新希望悦珑湾的开盘价格也达到了2.8万元/平方米。

02房价飙升带来的泡沫

上涨期越疯狂，下跌期的震荡就越剧烈。

陈村楼市在2021年下半年急转直下。到了2022年年中，新希望悦珑湾和新城盛悦之光均价已回落到2.1万~2.6万元/平方米，并且持续走低，甚至经常会推出“1”字头的特价单位。如今还在清尾货阶段的新城盛悦之光售价1.8万~2.2万元/平方米，“地王”项目华润置地顺德润府更是亏本在卖。

价格的下跌源于新增供应增加、销售速度减缓。据克而瑞数据显示，截至4月底，陈村板块库存量约为4000套，排名佛山各板块库存量第四。

有业内人士分析，陈村板块过度依赖广州客，尤其是东部TOD板块，许多番禺区的购房者选择在这里置业。但情况在去年9月发生了变化。广州放开了限购政策，番禺区成为了解限的区域，陈村一夜之间失去了“不限购”的优势。就价格而言，虽然相比番禺区仍然便宜一截，但番禺区房价也开始出现大幅下跌，性价比逐渐显现。

“市场下行趋势持续两年多，那些当初购入陈村房子的人，已经完全‘套牢’。”附近一家中介机构的经纪人透露，如今陈村TOD板块成交很冷清。一手房业主如果着急出售，都得亏本卖，即使是定位最高的碧桂园三龙汇，放盘价建议在2万元/平方米左右，但市场上意向客户也不多，如果想快速成交，最终价格还要打8折。

贝壳APP数据显示，碧桂园三龙汇在3月份成交了两套三房单位，价格都在1.8万元/平方米左右。另一楼盘荔园新天地在4月份成交了一套85平方米三房，单价仅1.38万元/平方米，而在2021年到2022年的高峰期，同类型单位的成交价都在2万元/平方米左右，最高甚至达到2.4万元/平方米。

03教育配套困扰着刚需客

众所周知，陈村产业相对单薄、配套不足，但交通较为便捷，“睡城”的特质在这里显而易见。

与旁边GDP超过千亿元的大镇北滘相比，陈村的产业结构相对单一，主要以花卉产业为主，科技创新等高端产业薄弱。但对于普通购房者而言，最大的影响仍然是教育配套的缺失。

“落差确实很大。当初购房时，楼盘销售人员表示周边会有新学校落成，很多购房者都是年轻的刚需族，对学位需求急迫，但如今只能安排入读村小。”谢洋感慨道。

根据统计，地铁陈村站附近已聚集了荔园新天地、太平洋国际花园、碧桂园三龙汇、新希望悦珑湾、新城盛悦之光五个楼盘，总户数超过7000户。

根据2024年最新的招生方案显示，这五个小区的对口学校是规模较小的靳竹小学。2024年的招生班级仅有2个，招收人数90人。因此，许多业主在人民网“领导留言板”上纷纷呼吁改善陈村的教育配套设施，特别是推进规划了近10年的陈村吴家围地块小学的建设。

然而，这一愿景迟迟未能实现。一位业内人士透露，陈村吴家围地块学校从一开始的政府承建改为开发商承建，导致新学校一直无法落成。

佛山市顺德区陈村镇人民政府在今年2月曾回复业主，吴家围学校属于开发商配建项目，但由于地块出让牵涉的问题复杂，出让条件尚未成熟，因此学校建设尚未启动。相关部门正努力推进土地出让工作，争取实现地块招拍挂和启动学校建设。此外，只要是陈村户籍和符合政策性借读生条件的学生，附近学校都会安排学位，一年级新生也可以通过摇号方式报读适子未来学校。

04万达广场进驻或已泡汤

“学校遥遥无期，当初承诺的万达广场也不见踪影，陈村彻底沦为‘睡城’。”谢洋无奈地说道。

2021年1月，碧桂园三龙汇宣布万达广场正式进驻，这曾被寄予“重塑陈村商业格局”的厚望。据最初公布的信息，这座建面约15万平方米的商业综合体项目，整体分为地上四层、地下两层，涵盖万达金街、大型商超、国际影城、主题商业街区等，是佛山第五座万达广场，计划于2024年开业。

遗憾的是，计划总是赶不上变化。

尽管在碧桂园三龙汇外墙围蔽上依然能看到“万达广场已签约进驻”的广告语，但从去年开始，万达已相继退出了多家万达广场的股东行列。其中就包括今年初退出的佛山顺德美的万达广场，变更为美的置业100%控股。

碧桂园三龙汇外墙围蔽依然看到“万达广场”的字眼。吕颖雅/摄

上述业内人士透露，考虑到目前碧桂园和万达的困境，三龙汇万达广场大概率要泡汤了，未来由谁来接手这个商业体还是未知之数。

在现场观察中发现，该商业体部分并没有发布任何招商和开业的信息。目前，陈村TOD板块的商业依靠荔园新天地、碧桂园三龙汇的裙楼商业，但主要是一些装饰装修公司、中介机构门店和便利店。附近最大的综合商业体是3公里外的顺联广场。

05业主维权事件层出不穷

如果说房价下跌和配套消失让人无奈，那么遭遇烂尾风险以及糟心的交付，无疑是压垮骆驼的最后一根稻草。

今年以来，陈村板块业主维权事件层出不穷。先有碧桂园三龙汇业主请求政府督促楼盘公寓部分早日实质复工，接着新希望悦珑湾的业主又质疑开发商存在恶意隐瞒、虚假宣传。

公开资料显示，碧桂园三龙汇总体量约60万平方米，项目涵盖约200米的地标写字楼、商业体、2栋公寓、8栋住宅。

碧桂园三龙汇实景图，目前写字楼和公寓开始复工。吕颖雅/摄

今年3月，有碧桂园三龙汇业主在人民网“领导留言板”上反映称，项目公寓已停工10个月，并面临烂尾风险。对此，佛山市顺德区住房城乡建设和水利局于4月回复表示，为确保项目尽快复工，该局工作专班已组织项目各责任主体召开复工复产专题会议，并督促企业制订项目后续建设计划，以尽快复工复产，并将有关进展情况定期向业主公布。

据了解，目前碧桂园三龙汇已纳入佛山首批房地产融资“白名单”项目。4月21日，碧桂园三龙汇全面复工的视频也发布在“碧桂园在三龙湾”的公众号上。据中房君近日踩盘所见，工地现场有施工的声响，不时也有工人经过和休息，但最终交付时间目前尚未有准确的消息。

谢洋透露，公寓存在烂尾风险只是一方面，目前住宅只有1~4栋完成交付，5~8栋住宅存在着诸多交付问题，导致住宅业主也在维权。

据业主群信息显示，住宅部分仍有7栋、8栋装修未完工的情况，导致业主迟迟不能收楼。着急入住的业主在不得已的情况下收楼并准备办理房产证时，却要求必须签订延期支付面积差退款的协议。

上述中介经纪人也表示，碧桂园三龙汇首先交付的1~4栋相对好一些，放盘价会高一点，其他楼栋有不少质量问题，去到二手房市场会被无限放大，竞争力大减。

与此同时，新希望悦珑湾也深陷“虚假宣传”事件。

洪青（化名）于2022年年中购入新希望悦珑湾，单价约2.4万元/平方米。“现在房价下跌多少已经不再重要，我是刚需自住的。这个项目中途停工了几次，一直担心可能出现烂尾，如今终于等到交付，却发现货不对板，房屋质量问题颇多。”

洪青反映称，她购入的19栋大堂通往电梯的过道宽度只有1.2米，犹如“一线天”，而其他楼栋的过道宽度约为3米。在购买时，开发商并未提及大堂通道的具体宽度尺寸信息，且在开发商每月公布的家书中也没有大堂区域的展示。直到今年1月交付前，业主们才发现19栋的一楼大堂通道比同期交付的其他楼栋要窄。

新希望悦珑湾19栋一楼大堂（左）与其他楼栋一楼大堂（右）对比。业主供图

据了解，近日业主已多次维权，并向开发商提出整改诉求，但协商未果。“楼盘档次严重受影响，更担忧的是突发情况可能影响疏散。房屋内部问题也很多，大门变形、房屋渗水、墙体破裂等，非常糟心。”洪青激动地表示。

对于业主的反馈，佛山市顺德区住房城乡建设和水利局在“领导留言板”上回复表示，一楼大厅的进出口净宽符合项目实施施工图审查时的建筑设计规范。而3月25日，陈村综治办已组织自然资源、市场监督管理、住房城乡建设等职能部门与部分业务代表、开发商召开三方会议。目前方案仍在协商当中。

05结语

临广板块具备升值潜力、配套日益完善、轨道交通发达，曾经是陈村TOD板块最大王牌。

然而，时过境迁，大多数购房者被“深套”，当初的承诺如今只有广州地铁7号线西延段如期开通兑现，陈村板块购房者的心酸也只是当前市场的一个缩影。

“陈村还有美食可以治愈。”作为碧桂园三龙汇的首批收楼业主，谢洋已算得上幸运者。入住近半年，尽管日常生活中依然存在诸多不便，但他已逐渐适应了广佛候鸟的生活，学会了在苦中寻乐。

“经济基础决定房子的区位，当初满怀期待，但如今一切都已烟消云散，真的挺后悔的。”洪青仍在艰难的维权之路上奋斗，期待能有一个圆满的结局。