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亏18亿也要卖,万科亏本近一半出售总部地块,接盘侠是其大股东

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5月8日,市场传出万科委托深圳公共资源交易中心挂牌转让深圳湾总部地块的消息。5月27日,一切尘埃落定,万科发布公告确认地块出售,回笼资金22.35亿元。



从万科的角度来说是很不愿意卖掉这块地的,且不说原本用于建造集团总部,哪怕是前两年万科意识到房地产市场发生重大变化,做好了“节衣缩食”、甚至将地块放到货架上待价而沽时也是扭扭捏捏的。2022年,万科已计划出售这一地块,只是之前公司情况没那么紧迫,不急着寻找买家,今年迅速处置是因为近期资金压力加剧,不卖不行了。

为了尽快获得流动资金万科此次卖地是吃了不少亏的。公告显示的出售价格是22.35亿元,这块地的成本价是多少呢?2017年万科斥资31.37亿元拿下地块,相比于买入价22.35亿元的卖出去折价28.8%,媒体将此形容为万科七折卖地。

实际上万科付出的远不止31.37亿元。买入土地后万科曾先后两次举行过开工仪式,算上融资及建安成本该地块的账面价值为40.16亿元,所以对万科而言卖地的真实亏损额接近18亿元,相当于打了个五五折。



接盘万科总部地块的买家全为深圳本地国企,一共是两家公司,深圳市地铁和深圳市百硕迎海投资,前者是深圳国资委全资控股子公司,后者是深圳市南山区国资委实控企业。关键时刻还是深圳政府拉了万科一把,虽然这笔交易对他们而言可能还赚了不少。

买家之一深圳地铁还是万科的第一大股东,持有这家A股和港股双料上市房企27.18%的股份。去年11月万科第一次传出负面消息时深圳国资委亲自上场站台,明确表示在坚持市场化、法治化的原则下,运用一切可能手段和途径与万科共同应对可能风险,包括但不限于通过受让、合作开发等方式加快推进万科大型城市更新项目开发建设等。

此次作为买受人之一买下万科的总部地块属于践行之前支持万科的承诺。值得一提是万科A股股价在5月28日下跌3.95%,市值缩水41.76亿元,深圳地铁持股27.18%意味着一天浮亏11.35亿元,基本上把从地块上获得的收益给抵消完了。



除了出售资产,万科还在筹资自救。根据媒体此前的报道,万科以物业板块万科物流的股权为质押申请到一笔200亿元的银团贷款。该笔贷款由招商银行牵头,兴业银行等金融机构参团,目前已到账100亿元。招商银行的境内总部位于深圳,估计又是当地政府为万科牵线搭桥的。

卖地、融资的目的只有一个,维持住企业的流动性,万科面临的问题与绝大部分房企类似,现金流都在项目里,缺的不是资产、是现金。根据万科2024年一季度财报显示,截至今年3月底的货币资金余额为831亿元。

看着不少但相比于之前下降速度是比较快的。去年年底万科账上的现金余额为998亿元,比今年一季度末多20%,而万科现金流最充裕的2021年时账面资金接近2000亿元,是现在的2倍。此外,在3月29日召开的2023年度业绩会上,万科总裁祝九胜承认剔除预售监管资金及其他受限资金后,公司账面上可动用的货币资金余额面临短期偿债压力。



曾经的房企三巨头里恒大早已“暴雷”,创始人许家印更是快身陷囹圄了;碧桂园陷入债务危机,已站在悬崖边缘;万科的处境相对是最好的,这与其注重风险控制有关。

可即便如此在楼市大环境萧条的当下依然无法独善其身,自1991年上市以来万科始终保持季度盈利,这一纪录一直保持至去年四季度,万科首次录得季度亏损,今年一季度未转亏为盈、已连续两个季度未能盈利。

再优质的企业也经不起长时间的经营困难,产品卖不出去意味着没有回款,哪来资金偿还债务呢?房企们如今遇到的困难在于销售。今年前四个月百强房企销售额同比大幅下降,何时企稳仍未可知。



最近一段时间中央和地方上频频出台救市新政,政府是铁了心要把资产价格稳住,这是“买涨不买跌”下的唯一路径,会有效果吗?观察万科什么时候不再“卖卖卖”和“借借借”就能知晓了。

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