土地月报|4月土地市场供应、成交量低位微增，整体热度下降

核心结论

1、4月土地供应、成交量低位微增，成交楼面价持续下滑。数据显示，全国主要地级市2024年4月供应、成交规划建筑面积分别为2913.3万㎡、2078万㎡，环比分别小幅上涨3.6%、7.6%，同比持续下滑，降幅分别为33.1%、26.1%；成交楼面价环比下跌12.7%至5289元/㎡。

2、4月土地市场热度下降，流拍现象加速改善。数据显示，2024年4月全国主要地级市溢价率为4%，环比回落2.1个百分点，同比下降3.3个百分点；流拍率较上月回落13个百分点至8.8%。

3、4月有3城土地收金超100亿。其中，杭州收金领跑，4月土地出让金高达315.4亿元；上海、成都分别以123.5、112.6亿元位居土地出让金第二、三；另有无锡、盐城以及扬州3城收金亦在50亿以上水平。

01

供需：4月土地供应、成交量“二连升”，累计规模持续“缩水”

据诸葛数据研究中心监测数据显示，全国主要地级市2024年4月供应、成交规划建筑面积分别为2913.3万㎡、2078万㎡，环比分别小幅上涨3.6%、7.6%，同比持续下滑，降幅分别为33.1%、26.1%；成交楼面价环比下跌12.7%至5289元/㎡。4月份，全国供地节奏趋稳，成交规模小幅上升，但整体收金成色不佳，楼面价持续下行。另外，对比近5年前4月土地市场供需量来看，今年供应及成交规模继续呈现“缩水”局面。

备注：用地性质包含住宅用地、综合用地（含住宅）、商业/办公用地；下同。

分等级城市来看，供需规模方面，4月一线及三四线城市供需两端齐升，二线转降。数据显示，2024年4月，一线城市供应量环比增长近乎翻倍，成交小幅上升3.3%；二线城市供需同环比全部下滑，降幅均超15%；三四线城市供需环比持续上扬，但低于去年同期水平，同比均降超10%。

成交楼面价方面，一线同环比双双回落，二线城市成交楼面价同环比双双转涨，涨幅在10%以内；三四线城市楼面价持续回落，但略高于去年同期。另外，土地出让金方面，仅三四线城市环比上涨，总体收金较为可观，主要系土地成交端明显发力，成交规模大幅上升的拉动。

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热度：4月溢价率、流拍率齐降，三四线土拍持续升温

据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年4月全国主要地级市溢价率为4%，环比回落2.1个百分点，同比下降3.3个百分点；流拍率较上月回落13个百分点至8.8%。当前房企拿地策略总体保持谨慎姿态，似乎只认准核心区域的地块，更加追求相对稳定且有保障的市场收益，因此尽管多地“不限地价”，但土地成交溢价上行空间仍然有限。不过，流拍现象有了明显改善，4月流拍率水平降至2019下半年以来的最低水平，也传递出了一定的积极意义。

分等级城市来看，溢价率方面，一二线城市热度下降，三四线持续回温。数据显示，4月三四线城市溢价率7.5%位居第一，同环比分别上升0.9、4.6个百分点，而且截至本月，三四线溢价率已连续3个月持续上升，回温迹象凸显；一线城市次之，4月溢价率为4.1%，同环比分别下降4.2、4.5个百分点；二线城市溢价率降至最低，为2.6%，较上月下降3.8个百分点。

流拍率方面，一线城市持续零流拍，二线流拍率上升，三四线大幅下降。数据显示，三四线城市流拍率仍然最大，为10.2%，但流拍现象出现明显改善局面，同环比双双转降，降幅分别达9、22个百分点，流拍率达2019下半年以来新低；二线城市次之，流拍率为6.8%，环比上升2个百分点，但仍略低于去年同期的流拍水平；一线城市连续3个月零流拍。

03

城市：4月3城土地出让金超百亿，杭州揽金315亿领跑

从4月城市土地出让金TOP20榜单来看，杭州收金领跑，4月土地出让金高达315.4亿元，但土拍整体热度不高，仅个别优质地块仍受青睐，4月平均溢价率0.8%，据了解，4月份杭州共有两场涉宅地出让，其中16日地块除新街溢价1.8%外其余七宗地块全部底价成交，29日两宗地块溢价约15%，剩余两宗地块则以底价、近底价成交。上海以123.5亿元位居土地出让金第二，总成交体量不大，规划建筑面积共计46.8万㎡，平均溢价率为5.6%，值得注意的是，4月16日，上海迎来2024年一批次第二轮土地开拍，从成交结果来看，该场土拍热度较首场有所下降，6宗地块仅吸引18家房企参拍，其中2宗地块均仅一家企业参拍，而且上海拍地房企也多为最近一两年的老面孔，鲜少出现新面孔，说明房企拿地的压力仍然较大。成都以112.6亿元位居土地出让金第三。另有无锡、盐城以及扬州3城收金亦在50亿以上水平。

04

地块：杭州未来科技城“巨无霸”地块成交总价约85亿元居首

从地块成交总价TOP10榜单来看，杭州高价地上榜率较高，共有5宗，上海占据3宗席位，成都、无锡各有1宗。同时多数地块均以底价成交。其中，杭州未来科技城单元YH090702-05、090702-10等地块以84.95亿元位居成交总价榜首，该地块属于一宗“巨无霸”体量地块，规划建筑面积达46.22万㎡，最终被建发收入囊中。同时，杭州另外上榜的4宗地块也均以底价成交，运河新城地块成交总价38.22亿元位居第二，四堡七堡单元地块成交总价35.95亿元位居第三，西站新城单元地块成交总价33.76亿元位居第四，之江度假区单元地块成交总价16.86亿元位居第十。

此外，上海闵行区浦锦街道MHPO-1302单元35-5地块为今年上海一批次第二轮土拍中最热门的地块，共吸引12位竞买人参与竞拍，经过18轮竞价触及最高限价以总价25.56亿元成交；成都锦江区柳江街道潘家沟社区1、11组地块经过一番激烈争夺后，中国金茂耗资21.42亿元拿下，溢价率高达48.48%，同时该地块也一举刷新了成都楼面价新高，达到2.45万元/㎡。

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企业：4月建发房产超140亿权益拿地额领跑

从近3个月房企权益拿地金额TOP15榜单来看，建发房产初现加速补仓迹象，4月权益拿地金额达140.3亿元居首，较2月增加近百亿，更加热衷布局于杭州等核心热点城市；滨江集团依旧是杭州土拍的“忠实贡献者”，4月在杭州土拍中继续收割2宗高价地，权益拿地金额为56.2亿元，位居第二，较上月增加约19亿元。上海中环集团、龙湖集团、大华集团以及中国金茂基本上均是4月上海土拍的主要拿地力量，单月权益拿地金额均超20亿元。另外，本月地方平台依旧较为活跃，仍有身影入榜，如钱江新城、成都空港城市发展集团等。