海外富豪涌入澳洲楼市，澳洲房价连涨15个月，在澳洲买房首付几乎翻番！

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澳洲房价连涨15个月

CoreLogic 的数据显示，尽管利率高企且负担能力恶化，但 4 月份全澳房价上涨了 0.6%，与前两个月的涨幅持平，并连续第 15 个月延续上涨趋势。

专家表示，展望未来，如果利率进一步上升或维持较高水平的时间更长，澳洲长期的住房供应短缺将保护房价免受任何急剧下滑的影响。

CoreLogic 研究总监蒂姆·劳利斯 (Tim Lawless) 表示：“由于相当强劲的需求和极低的供应水平支撑了价格，房价一直相当有弹性。”

“这种动态不太可能很快改变，因此，如果我们在利率可能上升或在更长时间内保持较高水平的新猜测的背景下看到价格出现一些疲软，我会感到惊讶。”

到目前为止，悉尼房价保持坚挺，4月上涨了 0.4%。

珀斯以 2% 的增长率遥遥领先，阿德莱德紧随其后，增长 1.3%，布里斯班增长 0.9%。

在经历了几个月的疲软表现后，较小的首府城市也会增长，其中霍巴特上涨了 0.3%，达尔文上涨了 0.6%，堪培拉上涨了 0.2%。墨尔本已基本稳定，尽管4月下降了 0.1%。

过去三个月，珀斯的房价上涨了 6%，布里斯班和阿德莱德的房价上涨了 3% 以上，悉尼的房价上涨了 1.1%。

过去三个月，悉尼住房市场中价格较低的市场占据了表现最好的部分，其中西南部的Cabramatta West以9%的增长领先。Bonnyrigg Heights 上涨了 8.7%，而 Blacktown 区的 Tregear、Whalan 和 Emerton 涨幅均超过 6%。

在墨尔本，内东郊区的房价涨幅最大。Kew East 上涨了 5.5%，而 Balwyn、Balwyn North、Kew 和 Camberwell 则上涨了 3% 以上。

在布里斯班，Logan 和 Ipswich 周边郊区的房价涨幅最大，Leichhardt 涨幅最高，涨幅为 6.6%。同期，Bethania、Logan Central、Wulkuraka 和 Kingston 的房价涨幅也超过 6%。

珀斯东北和西南郊区Bellevue、North Coogee、Ashfield和Camillo的房价均上涨超过10%，而阿德莱德郊区Wattle Park、Rosslyn Park、Elizabeth East和Woodville Park的房价上涨超过7%。

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海外富豪涌入澳洲房市，中国买家成主力军

《每日电讯报》5月1日报道，相比其它国家，澳洲因被视为避风港而吸引了全球最多的海外富豪买家。同时，强劲的人口增长也是推动房价再创新高的原因之一。

Kollosche与行业分析师Michael Matusik合著的最新报告显示，2023年，澳洲在吸引百万富翁入境方面重夺全球第一，约有5200名百万富翁涌入澳洲。

阿联酋以4500名位居第二，紧随其后的是新加坡（3200名）和美国（2100名）。

与此同时，PropTrack最新的Home Price Index显示，4月的澳洲房价环比上涨0.23%，创下历史新高，同比上涨6.6%。

布里斯班是房价涨幅最大的首府城市之一，目前的房屋中位价为81.8万澳元，同比上涨12.82%。

PropTrack的高级经济学家Eleanor Creagh表示，尽管最近人口增速有所放缓，但供需“不匹配”将在未来几个月继续推高房价。

“强劲的人口增长、紧张的租赁市场、低失业率和房屋净值增长正在刺激住房需求。与此同时，住房市场供不应求，再加上建筑活动处于10年来的最低水平，进一步加剧了住房供应短缺。”

Kollosche的Property Price Drivers报告发现，海外买家对澳洲房产的需求空前高涨。截至2023年6月，澳洲净移民人数增加了50万，是2019年的两倍多。

报告指出，虽然澳洲新增的百万富豪移民大多定居悉尼或墨尔本，但平均每年也有10%至15%的富豪移民涌入黄金海岸。

Kollosche的Michael Kollosche表示，作为一个只占全澳人口3%的城市，黄金海岸的吸引力可谓“出类拔萃”。

Michael表示：“在我们客户眼中，澳洲就是避风港。在黄金海岸，同样的价格可以买到比悉尼或墨尔本大得多的独立屋或公寓，而且气候和生活方式也更好，这些优势显而易见。”

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十年来 在澳洲城市买房首付几乎翻番

最新数据显示，十年来，在澳洲城市购买房产所需首付款几乎翻了一番。

专家表示，现在首次置业者比以往任何时候都更加依赖父母资助和政府的购房援助计划。

Domain集团最新公布的今年第一季度房价报告显示，2014年，除悉尼更高外，在大多数州府城市购买一套普通住宅所需的20%的首付约为10万澳元，但此后这一数字就开始快速上涨。

十年前，在悉尼购买一套中位价的独立屋所需的首付押金为15.8万澳元，但现在这一数字已涨到32.5万澳元以上。

在墨尔本，买家在2014年购买一套中位价独立屋需要支付11.9万澳元的首付，但现在需要20.6万澳元。

布里斯班的买家早先存下约9.4万澳元的首付就可以买房，但现在需要存下近18.5万澳元。

十年来，阿德莱德的买房首付从2014年的9.12万澳元涨到了2024年的18万澳元；堪培拉的从近11.5万澳元涨至近21万澳元；珀斯则从约12.3万澳元涨到了15.5多万澳元。

首付的大幅上涨正迫使购房者寻找其它途径来弥补资金缺口，或者在他们可负担得起的房产类型或地点上做出妥协。

根据澳洲统计局的数据，过去10年工资的增长率约为26%。

马尔迪亚斯莫说，一些首次置业者收入较高，不符合州政府和联邦援助计划中允许以低至5%的首付购买房产的资格，但他们又无法支付房价20%的首付金额。

如果没有父母的资助，他们要么根本无法买房，要么被迫支付贷款人抵押贷款保险（LMI），但这么做是有风险的。

Domain研究与经济学主管鲍威尔（Nicola Powell）表示，数据显示，许多首次置业者并不是以20%的首付买房，他们很可能是选择了申请贷款人抵押贷款保险或依靠财务帮助。要不然他们就是选择购买公寓，因为在大多数州府城市，公寓的价格涨幅低于独立屋。

她认为，首次置业者会转向低端市场，因为公寓的价格要便宜的多。

她表示，在大多数城市，公寓是一项不错的投资，当然具体取决于房屋的类型和位置。

最近，联邦政府提高了“帮助购房”（Help to Buy）共享产权计划的上限，但尚需获得国会通过。自“首次置业担保计划”（FHBG）推出以来，联邦政府也提高了该计划的上限。

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澳洲中等收入家庭只能租得起负担澳洲13%房子

高收入者在租赁市场上挤压低收入者，凸显了对更多经济适用房的迫切需求。

澳大利亚住房和城市研究所 (AHURI) 的研究报告显示，高收入者(2021年年收入为14万澳元及以上)在租赁市场的份额从1996年的8%增长到2021年的24%。

与此同时，1996年至2021年间，收入较低(2021年为4.6万澳元)的租房者数量基本保持不变。

这种转变的部分原因可能是住房负担能力恶化（已达到至少三十年来的最差水平）以及住房拥有率的长期结构性下降。

PropTrack住房负担能力指数显示，澳大利亚中等收入家庭现在只能负担全澳已售房屋13%，而低收入者几乎买不起。

与此同时，PropTrack 的租金负担能力报告发现，2023 年租房者将面临至少 17 年来最艰难的条件。

回顾过去四年，自疫情爆发以来，首府城市的租金价格飙升了42%，城郊地区的租金价格飙升了41%。

租金价格的快速上涨大大超过了家庭收入的增长，因此，支付租金所需的收入比例已经上升。

这意味着在整个收入分配中，家庭负担得起的租金比例已经下降。

与此同时，今年租金价格增长有所放缓，但仍然强劲。

截至 2024 年 3 月的一年中，全澳公布的周租金中位数增长了 9.1%，即每周 50 澳元，在 2024 年 3 月季度末达到每周 600 澳元。这一增长是由首府城市市场推动的，其中租金中位数已达到每周 625 澳元，本季度上涨 4.2%，全年上涨 13.6%。

到 2024 年 3 月，年收入 11 万澳元的中位家庭只能负担 REA上广告租金的 30%（基于该家庭将税前收入的 25% 用于租金）。在最昂贵的租赁市场悉尼，这一比例仅为 16%。

低收入家庭几乎无力承担 2024 年 3 月广告上公布的租金。

但重要的是，高收入者可以做出权衡，寻求更实惠的租金，这意味着低收入租房者面临更激烈的竞争。

鉴于过去二十年中高收入租房者的比例不断增加，这就产生了一个问题。

当租金上涨时，越来越多的高收入租房者转向更便宜的房产和市场，这加剧了对在同一地点租赁类似房屋的低收入家庭的竞争。

生活成本的压力导致对更便宜房屋租金的需求增加，并导致这些房屋的租金增长比其他出租物业更强劲。

在某种程度上，这说明了自疫情爆发以来较小的首都和地区市场出现的租金价格飙升的压力。

尽管全澳各地的租金均出现强劲增长，但珀斯的增长尤其强劲，自疫情爆发以来，该地区的租金上涨了 76%，相当于每周 275 澳元。自 2020 年 3 月以来，布里斯班和昆士兰地区也出现了非常强劲的增长，分别增长了 50%（每周 200 澳元）和 55%（每周 210 澳元）。

整体租金价格的强劲增长，以及更便宜市场的更强劲增长，导致经济适用房的份额急剧下降。

这些力量给低收入家庭带来了巨大压力，因为他们不仅与高收入者更加激烈地争夺更便宜的租金，而且这些更便宜的租金供应也越来越短缺。

对于收入最低的20%的家庭(年收入49,000澳元或以下)来说，2024年3月公布的租房价格中只有1.3%可负担。

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