北京新房开盘热辣滚烫【华润中环悦府】中环悦府-中环悦府解析

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「中环悦府」，择北京中轴价值环线，传承北京悦府高品质产品与生活格调，为北京第二座悦府承新之作。项目一共6栋住宅楼，1#-4#都是17层，5#和6#是11层。

中环悦府针对高端改善需求，打造建筑面积约134-213㎡的雅奢改善四居，纯质改善社区品质，缔造中轴之上的精奢圈层属地。

「让世界目光重回中轴」

去年底的一场北京中轴线土拍尘埃落地后，朋友给表姐发来一条微信，还特意说了一句话：

有些竞争力，是天生的。

后来，这宗摇号得来的块地被命名为「中环悦府」，推向市场，样板间也随之开放。

11年前，华润置地的悦府立项，就在今天炙手可热的深圳湾。这也开启了悦系封神的星辰大海征程。

11年后，站在距离中轴近在咫尺的中环悦府，推开自家超大客厅的窗户，中轴线上的大国文化浓度扑面而来，

「让世界目光重回中轴」的文化复兴场景感拉满。

有些地，不是谁都敢拿的。

华润置地敢拿这块地背后朴素商业道理，又在哪里？

表姐找到独家信源，接下来首次披露这个鲜为人知的商业秘密。

01

忘记是哪位大佬曾经提过一个观点。意思是，板块的发展并不是一成不变，而是有生命周期的。

在他的描述中，板块的价值会随着规划的调整、落地，产业布局的变迁、配套更新等因素的变化而被改写。

以往成熟的板块有可能会走弱，当下弱势的板块也有可能会逆袭，没有什么是一成不变的。

只是板块价值的变化周期不会像日夜更替那么迅速和明显。

基本是以5到10年一个小周期，15年到20年一个大周期在逐步进行。

而研究板块的目的，就是尽量摸准它所处的周期节点，让我们能在一个恰到好处的时机选择加入，或者离开。

摊开北京规划的整个宏图，其实很多板块都还存在机会，在未来的日子里，表姐也会跟大家成系统地聊聊。

但要在北京众多的板块中选一个规划量级够强，发展天花板够高的，表姐还是建议大家首先关注：

南中轴。

02

我们常说，人这一辈子的发展，讲究一命、二运、三风水。

其实城市板块，尤其是超大能量级板块的定调和发展，也是要看契机的。

几乎是一个契机来了，整个板块就会有翻天覆地的变化。

远的不提，奥北那片能卖到11万+/㎡，很大一部分原因是亚奥双会带来的城市配套的更新。

石景山北辛安7.3万/㎡+的价格，棚户区拆迁和首钢旧厂区的改造也出了不少力。

通州副中心新房6万/㎡+的价格都不愁卖，则是因为北京市政府搬迁带来的一系列的资源升级和落地。

发现了吗？这几个例子虽然所处的年代不同，发生的方位不同，但却具备着惊人的共同点：

第一，服务于一个超大量级的目标。

第二，过程中伴随着城市界面的极大更新，以及相关资源的极大导入。

这就是表姐为什么笃定，北京接下来发生板块面貌极大改变的，将会是南中轴。

实际上，无论是从地理契机、文脉契机，还是事件契机，北京都没有别的选择了。

至于原因，还要从北京的自我定位开始说起。

跟表姐年纪一般大的人，提起北京的定位，可能脱口而出的还是政治、经济、文化中心。

但从2018年公布的北京新总规开始，北京的城市功能已经从老黄历转变成了：

政治中心、文化中心、国际交往中心和科技创新中心。

就写在北京新总规第一章的第一节。

这其实跟咱们国家发展的阶段有很大关系，特别是在对外开放和国际地位不断提升的时代背景下。

北京作为中国的首都，国际交往功能的重要性也就日益凸显出来。

新总归还明确指出，要确保国际交往中心建设无短板、缩差距、保提升。

瞧瞧这用词，大家细品品。

其实，不止北京新总规，在北京十四五规划以及很多重量级文件和会议中，都能找到国际交往四个字的影子。

现下来看，调子是已经定好，那么剩下的就是落实。

除了雁栖湖、东坝，放眼北京，能在空间功能和历史渊源上，同时满足国际交往需求的。

翻来找去，还就南中轴莫属。

03

首先，从空间上来说，北京北边有奥森，东边有副中心，西边以山脉居多。

能够成片大规模开发且邻近城区的，就只剩下北京南部。

中轴线的历史积淀和天然的仪式感，也没有那个板块能来PK。

北京中轴线从元代开始建设，经历明、清、民国再到现在。

穿越750多年的历史，依旧如脊梁般挺立，奠定着整个北京城的格局。

新中国成立后，天安门广场完成改造，中轴线实现了从皇家礼仪空间向公众空间和文化空间的功能转变。

连著名建筑历史学家梁思成都忍不住赞美，北京独有的壮美秩序就是由这条中轴的建立而产生。

世界上没有第二个城市，有这样大的气魄，能够从容地掌握这样一种空间概念。

何况南中轴所处的南苑地区，在历史上除了是皇家休闲游猎的场所外，本身也承担着接见外交使臣的功能。

所以，在2021年正式发布实施的南中轴规划中，国家文化和国际交往，就成了新时代南中轴地区的两大核心功能。

作为南中轴重要组成部分的大红门地区，也就是众多官方文件中提到的首都商务新区，自然会被当做示范区进行高标准建设。

也正是因为如此，在2022年底正式批复的控规文件中，大红门地区的定义buff简直叠满了：

新时代服务保障首都功能的示范区；

带动城市南部地区发展的引领区；

有国际吸引力的首都商务新高地；

有世界影响力的文化艺术新中心。

官方文件的用词比较拗口，大家不用细看，只要记住大红门板块的区域价值，即将迎来凤凰涅槃式的蜕变期就行了。

实际上，北京城市建设一直以来都呈现着南北城发展不均衡的状态。

南中轴过去的发展和建设，无论是社会、经济和文化方面，还是产业结构、空间形态和人居环境等方面，都落后于北中轴。

这种失衡的发展状态不仅不利于北京城市发展的整体提升，还使北京建设「世界城市」的发展目标难以实现。

所以，无论从哪个角度来看，南中轴的升级改造都势在必行。

更重要的是，官方也拿出了十足的诚意。

04

其实，早在五六年前，北京市规委、东城区和丰台区还联合启动一项大工程：

向全球征集南中轴区域的规划设计国际方案。

官方发布的新闻还能在网上查到，当时共收到全球31家国内外设计团队提交的申请文件。

最终确定了5家优秀设计团队参与方案征集。

从后来公布的方案片段来看，至少涉及博物馆群落、剧院、步行街、森林公园等元素，设计细节相当惊艳。

不过，在当时，这些都是概念规划，跟最终方案相比还存在一些距离。

但去年9月份在学界流传的一份文件，却让大红门博物馆群区域的规划逐渐显露真容。

表姐猜测，最终的落地方案在细节上应该还有调整，但基本也跑不出当下的框架。

从爆出的效果图看，博物馆群、滨水公园、中央芭蕾舞团用房、滨水公园、TOD综合配套、生态绿心等都有涉及。

城市公共空间的文化感和烟火气相当浓稠。

更多的场馆效果图也有爆出：

表姐拿到的消息是，一期博物馆群拟建中央档案馆、国家自然博物馆、首都规划展览馆，以及文博合院。

大红门TOD则计划在保留现有地铁站主体的基础上，优化换乘大厅和出入口通道，满足交通功能的同时，植入多元业态。

因为是南中轴的重要节点，也是博物馆群主要城市门户，所以有了一个特别的名字和造型：

凤飞序厅。

从凤飞序厅出发，东南方向是穿过博物馆群的博览大道。

博览大道是一条上下两层的步行街，地上、地下均可进入博物馆。

除此之外，博览大道地下还能与大红门、大红门南两站直连，地铁通达相当便捷。

而再往东南走，则是文化生态绿心，大红门遗址公园就在这里。

从效果图上能看到，这里保留了东门房遗址、丰宸苑遗址，南苑城墙遗址。

还通过现代设计语言演绎了大红门地标，很有古今交融的氛围感。

05

很多人不知道，从2021年10月底，大红门服装商贸城正式关停之后，南中轴的改造速度就逐渐进入快车道了。

目前，南中轴国际文化科技园一期已经开园，二期也即将投入使用。

到今年2月份已经落地企业170多家。

丰台政务中心迁到南中轴之后，丰台区图书馆大红门馆也已经对外开放。

前面提到的，中央芭蕾舞团业务用房早已开建。

预计4月上旬完成结构封顶，10月30日前完成外幕墙围护，2025年8月30日竣工交付。

而大红门博物馆群一期，则是基本完成土地整理。

三馆中的国家自然博物馆新馆，已经完成建设方案的国际招标，预计将于年内开工建设。

种种消息都透露着，在南中轴建设这件事情上，官方可不仅仅是在画饼，而是在勤勤恳恳将「饼」落到实处。

写到这里，表姐几乎可以断定，首都商务新区的建设是对大红门板块的一次全维度迭代。

其实，表姐之前写过，政府大楼、学校、地铁、产业园和商场，都是拉升板块价值的重要因素。

当然，这些放在现阶段依然重要。

但是，单点配套的落成，远不及大规模高质量城市空间对板块迭代的系统性拉升。

因为后者塑造的，是更为触手可及的超级生活体验。

假设你就住附近，周末随时可以带孩子去博物馆遛弯，这里也一定会有很多国际氛围浓厚的各种展会、剧目。

如果想放松，闲暇的时候还可以沿着凉水河的步道散步，或者逛逛御道，去感受下历史留下的遗址痕迹。

实际上，当别人穿越城区才能到达的圣殿，却在你步行范围之内时，你就已经获得了起跑线的优先权。

不过，让表姐有点没想通的是，如此高规格的规划下，大红门板块对住宅的供应却相当克制。

按照常理来说，这个区域应该敞开卖地才对。

但到目前为止，区域内有且只有三个新房住宅，而当下大家还能选择的，只有即将入市的中环悦府。

巧的是，中环悦府拿地前没多久，北边的九年一贯制学校就已经确定了。

据说，建成后拟交由北京十二中办学，命名为佟麟阁学校。现在来看，去年年底华润置地摇号摇中大红门，也算是冥冥注定的一种缘分。

表姐了解到，在南中轴这样级别的城市核心地段上，华润置地并没有单纯吃地段红利。

恰恰相反，他们投入了大量的时间精力做研发创新，不仅做到了户型优化和产品超配，

还让每个面积段都有明星户型，附着超越明星户型的场景体验。

有一位朋友跟表姐说，这次华润置地做中环悦府，几乎是以一种偏执的要求去打磨每一个角度的细节。

她说，

这是点亮南中轴封面作品，必须要有的觉悟。☏预约热线：400-159-8559转9999 [售楼中心]

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