为什么苏州的天花板，一直在双湖？

提到苏州豪宅圈，双湖是绕不开的顶流板块。

这里是低密墅区，是房价天花板，是很多高端改善群体心中的白月光。

从二手房市场来看，双湖板块小区均价基本在10万+，一套房动辄4000万往上，甚至一个小目标也屡见不鲜。

而在土地市场，今年3月，这里拍出一宗楼面价65022元/㎡的新王，经过激烈的竞争后，最终由绿城拿下。

这是板块近10年以来唯一入市的宅地，它意味着未来不但在二手房，在新房领域，双湖也即将占领王者之巅。

那么问题来了，拥有如此崇高楼市地位的双湖，到底凭的是什么？

为什么苏州的天花板，一直在双湖？

地段

双湖的底气

相信很多人一定会说，当然是地段。

的确，地段是双湖最具竞争力的优势，也是它能够在市场上长期屹立不倒的重要原因。

苏州以湖为贵，其中园区的金鸡湖代表极致的繁华，独墅湖则代表高等教育与创新。任何一个单拎出来都是佼佼者，而双湖恰好两个都占了。

金鸡湖以南，独墅湖以北，双湖就位于园区核心中的核心。

地段够好，这也随之带来一大特性：稀缺。

纵观当下的楼市，“唯地段论”已经不灵了，大把身处园区的二手房小区价格也开始扛不住。而双湖之所以坚挺，很大程度就是因为足够稀缺。

其一稀缺在全苏州就只有一个金鸡湖，更只有一个双湖。再加上教育、商业、交通等核心配套的加持，这样的城市资源是不可复制的。

其二在于双湖更踩准了一个点：低密。

这里的小区大多都是低密住宅，超过80%的项目都配置了别墅产品，属于苏州很纯粹的低密墅区。

足够好的地段，足够低密的社区，足够稀缺的资源，这些优势也很好地体现在了市场行情上。

比如大名鼎鼎的湖滨四季，项目位于双湖核心，打造纯独栋别墅，容积率仅0.3，直面金鸡湖，环境十分优美。

目前项目挂牌均价16万+/㎡，堪称苏州二手房价天花板。

成交价格也是如此，根据链家的成交记录，去年湖滨四季成交了2套房源，成交单价都是在14万+，十分坚挺。

其中，一套面积约662.25㎡的户型，成交总价为9800万元，接近一个亿小目标，并且是毛坯状态，可见湖滨四季的市场火热程度之高。

总体而言，苏州不缺核心，也不缺别墅，但核心别墅一直都是供不应求，因此双湖居高不下的热度也是情理之中。

业主

双湖的基石

但仅仅是因为地段吗？

仿佛不足以撑起双湖如今的江湖地位。直到前两天看到这样一则消息，我们找到了更本质的原因：

4月28日，世茂铜雀台龙胤成功换掉原物业，与晋合物业签约。

短短几句话，背后却有着长长的故事。我们一个个来分析。

首先，世茂铜雀台龙胤是什么小区？

稍微了解双湖豪宅圈的朋友们都知道，世茂铜雀台位于双湖板块核心地段，二手房均价10万+，成交总价一套几乎都是3000万往上的，属于苏州的TOP级豪宅。

整个项目分两个地块，其中1-3期叫世茂铜雀台雅苑，4-5期是世茂铜雀台龙胤。

龙 胤 系的产品以 联排为主，加上少量双拼和独栋， 是 容积率约0.7的稀缺纯墅区。而 本次 更换物业的，就是 龙胤 。

其次，“成功换掉原物业”是什么情况？

很难想象，这样的高档别墅小区，实际上已经深陷物业维权长达一年。

据业主爆料，在原物业公司服务期间，很多 工 作 不到位， 达不到应有的服务水准。

• 因此 早在2023年4月25日，世茂铜雀台就成立业委会与原物业交涉，给予机会整改，但结果依然不尽人意。

• 而后去年10月， 龙胤系的业委会为了维护广大业主权益，无奈之下只好发起更换物业流程。 通过园区官方线上物业服务平台“家园区”APP正规流程申请， 层层审批，最终 业主表决高票通过，成功 更换物业公司 为晋合物业 。

• 今年4月15日，“家园区”APP上公布了该业主意见征集结果。

• 4月28日，世茂铜雀台龙胤与晋合物业举行了签约仪式，据了解，该小区物业将于5月15日正式交接。

说实话，作为地产自媒体，我们也见过很多物业维权的案例，换物业这件事远比看上去，还要更加艰难。

因此能够获得这样的结果，极为不易。

这背后须得是全体业主无条件的一致配合、业委会无怨言的奔波努力，以及在维权“持久战”下的，所有人的耐心等待与坚定不移。

这也是双湖至今还能坚挺的基石：业主。

我们常常说买房要看圈层，尤其是高端小区，好的圈层，其实就是像世茂铜雀台龙胤业主这样，团结一致，能够发挥各自所长，劲往一处使，为了共同的家园共同努力。

所谓美好的生活，住在哪很重要，和谁住在一起也很重要。

归根到底，“人”是一切的基石。

物业

双湖的保鲜剂

再者，好的物业能够经得住时间的冲刷，让小区历久弥新，也让小区更抗跌。尤其在当下的行情之下，这一点越来越明显。

就拿世茂铜雀台龙胤更换成功的晋合物业来说，其实力与口碑在苏州都属于第一梯队。

它所服务的项目大多都是苏州的高端豪宅，比如金湖湾花园、晋园别墅、美庐别墅、晋府水巷别墅、水巷邻里花园、晋合公寓等沿金鸡湖小区。

◎苏州晋园别墅实景图

晋合物业管理（苏州）有限公司属于新加坡星合控股有限公司，于2005年12月在苏州工业园区注册成立，为中国物业管理一级资质企业，常年斩获多项物业荣誉，受到业主的高度评价。

同 时， 由 它 服务的 小区，在市场价值方面 也有着不俗的表现 ：

比如晋园别墅4年前的成交单价就已达9万+，但业主的持有率极高，十分稀缺，近年都没有一套房源流入二手房市场。

比如2019年7月，晋合物业接管苏州美庐，如今二手房均价7.4万/㎡，稳定领先板块。

比如2020年3月，晋合物业接管中茵皇冠国际，20多年的房龄，如今二手房均价还能高达7.7万/㎡。

据了解，接手世茂铜雀台龙胤，晋合物业做了充足的准备。

对于未来的目标，它希望三年内达到“苏州市物业管理示范住宅小区”、五年内达到“江苏省物业管理示范住宅小区”，实现资产价值最大化。

◎地库改造示意图

◎会所儿童游乐区/桌球区示意图

同时，从团队管理、绿化养护、车库改造、会所升级，到组织社区活动、提高安全保障等方面，晋合物业都有详尽的提升规划。

最后

回到一开始的问题，苏州的天花板，为什么一直在双湖？

如果说地段是底气，业主为基石，那物业就更像是保鲜剂。

在这片土地上，最难得的是环境与人达到了共生共处的平衡，地段赋予人卓越的条件，而人同样也在以自己的方式，回馈着，维护着。从而形成一种正向循环。

事实上，这片土地总是屡屡诞生传奇。

2006年，九龙仓以12.7亿竞得国宾一号地块，楼面价在当时高达5411元/㎡，彼时的园区均价为6000元/㎡。如今九龙仓国宾一号二手房均价12万+。

2009年，绿城40多亿竞得苏州御园、融创苏州桃花源2宗地块，楼面价分别为20075元/㎡和28057元/㎡，在当年刷新记录。如今御园二手房均价13万+，桃花源总价起步在4000万以上。

2013年，世茂集团以47.25亿拿下世茂铜雀台地块，实际楼面价超18000元/㎡，要知道，当年苏州房价普遍在“1”字头。而如今世茂铜雀台二手房均价10万+。

今年3月，绿城以30.8亿元拿下双湖地块，楼面价65022元/㎡，成为苏州乃至江苏的天花板。

所以接下来还会创造什么奇迹，我们静候双湖给我们答案 。 ▋

以上为正文，来自City好房