北京买房：理清思路，购房建议1165

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我今年计划上车，目前在两个意向小区之间摇摆，希望可以得到一些您的专业建议。

1、总预算350万以内的两居，也就是自住性质的房了，两个意向小区分别是通州阿尔法社区和双桥华美橡树岭，虽然位置都不太行，但您能从专业的角度再从矮子里面帮我拔一拔将军，排个高低吗？

2、阿尔法这个价钱只能买没电梯的楼栋，但优点在于可以上低楼层南北通透的户型，目前有去看过几套2层，业主心理价位都不低于320万；橡树岭都带电梯，但这个价位只能探到纯南朝向的户型，有一套中间楼层，业主心理价位340万。其实这两个选项我们是完全可以接受的，所以想问问您，按照您的经验来讲，这两个选项将来在置换的时候哪个会更容易出手一些？

3、因为常看您的文章和解答，所以大概知道这两个小区完全和增值投资无关，所以就想着多问一句，将来哪个能折钱折得更少一些？

4、听说现在大家还是在唱衰市场，说是五六月之后还会降，我们毕竟手里的米有限，能降就能省点儿，您怎么看待接下来的市场？

A：

1、那要是我就先看阿尔法了，没合适的再看橡树岭。

2、阿尔法的地段儿没毛病，在通州并不算弱。而橡树岭属于小区挺好，但地段儿不太强的，跟北部隔着铁道河道与京通，所以一直不太受朝阳的重视，价格走势也就受影响了。以后有可能改变，但时间短不了。

3、有没有电梯只看自己是否能接受，对保值没什么影响，顶多是出手时挂牌期稍微长点儿。还是多关注户型吧，越宜居的保值越好，至少流通性强。如果结合地段儿，那两边出手应该不会有太大差距。

4、都是两居，320和340万，那就都7/80平吧，也就是单价差不多。那这就说明阿尔法的到目前为止保值更好些呗，否则通州不带电梯的，为什么和朝阳的洋房差不多价格呢？

5、都唱衰就唱呗，又不是一次两次了。我刚入行的时候就遇上唱衰，1996年时房地产全行业亏损，北京刚缓过来又叠加东亚金融风暴，当时的惨状反正比今天惨。长安街上都烂尾楼遍地，到今天还有好几个没解决完呢？到2000年高峰期公寓跌幅70%，无数开发商破产，那唱衰的多了去了，几个唱空大佬都是那几年出现的。

2004-2005年唱衰，孙老板的顺驰都给唱倒闭了，被迫卖身。2008年唱衰，北京普跌30%，双桥通州跌幅40%都正常。2012-2015年唱衰，楼市寒冬，房地产整个产业都到了崩溃边缘。2017年唱衰，西城区都领跌15%。2020年唱衰，突击卖房的不知有多少。

到今天唱衰就唱呗，听多了也就无所谓了。就跟唱房价永远涨的一样，全是意淫而已，自己忽悠自己。

五六月后还降，那就等着呗，看政府和银行的手段了。反正北京算是筹码最多的，银行的几万亿也都准备好了，就看是否用了。甭着急等等看吧，如果有了政策或成交量持续上涨就尽快，没有的话就继续等。

6、另外多说一句，可以参考北京的公寓市场。2017年326新政之后，全行业唱衰，公寓成交量被砍到了脚脖子，高峰期下跌96%，但公寓大盘也就是降了40%吧。我也不看好公寓的升值，但这就是北京，这就是房子的基础价值。

而普宅市场到现在是肯定在救市，政策+钱都在鼓励，就看是唱衰的力量大，还是政府银行力量大了。今天是3月31号，等等吧，看看是否出台什么政策。

仅供参考。

二

Q:

基本情况：家里两个孩子，老大今年10岁，在广内登莱小学上四年级，老二2岁多，今年准备上幼儿园。现在原来的房子已经卖了，手上有450左右，准备在广外或右安门内买房。总预算750左右，备选有两个小区，都是考虑90多的两居（有能改三居的潜力）。

1、广外的乐城，优点是离地铁近（就在地铁口边上），同样的预算能买到稍好的楼层和户型，小学对应是实验二小广外分。但小区是原经适房小区，密度太大，容积率太高。

2、右安门内的未来家园，个人感觉地段更好点，毕竟二环内，楼龄晚几年，对应十五中附小，有直升。但小区离地铁较远（超过一公里），有点遗留问题（规划车库因开发商更改规划被政府没收，现在还是地基深坑的状态，导致小区到处都比较脏乱），且同样预算只能买到较差的楼层和户型。希望您能从房产保值和二宝上学的角度给点建议。

A：

1、这怎么说呢，房子是用来住的，肯定是越宜居的保值越好了。学区房是用来上学的，在入学高峰的时候溢价率都高，甚至是劣币驱逐良币。但高峰期之后那一般就是对口学校越好的支撑越强了。另外在学区功能弱化之后，宜居的重要性更会增强，仍然是居住体验好的才保值。

这可以参照韩国首尔和咱们台北的先例，都是人口减少很多年了，学区房的整体溢价率都逐步下降。但也都出现分化，学区相对弱和不太宜居的溢价很低了，学区好+宜居的保持的较多，还动不动领涨呢。

2、这两个并不是说地段儿多好，而是都是西城学区，房价中有溢价，所以在学区房兴起的这十年来才显的保值不错。

都是普通的塔楼小区，甭纠结房龄了，没任何意义。是不是经适房也意义不大，未来家园也不是真正的商品房。

这里早期是七处的回迁房，原址并不是监狱，而是七处的操场。既然是想盖回迁房就没太高的规划，所以各项设计都普通。后来以“博海公寓”的商品房名义销售，但没手续，弄的一地鸡毛的，刚办下房产证来。反正社区很普通吧，价格走势也一直落后大盘，几乎没有逆转的可能。连名字都乱，未来博海花园应该才是备案名。所以这儿的档次并没多高，看看价格不就知道了。

也就是如果单从保值来说，那乐城到目前为止还相对占优呢。而且如果在未来家园只能买有硬伤的房子，那就更不占优了呗。单从保值来说两边的溢价率差不多，先看乐城吧，尽量选择户型好的，房子是用来住的。

仅供参考。

三

Q:

我这人特殊，一直想住顶层的房子，就怕被吵。现在看了好几套工体团结湖的老房了，有说漏的也有说从来没漏过的，问了物业说如果担心就自己找人铺一遍，最多100块钱一个平方，这价格对吗？能有质量保证吧？另外也看了几套高层的，楼顶都有建筑，看着像违建，如果被拆除的话会不会影响防水？另外这些高层的质量是不是比不带电梯的强啊？

A：

1、质量和带不带电梯没直接关系，故宫就没电梯，质量最好。只能说高层肯定是钢混结构，理论上更结实，但具体质量也未必强于砖混小板楼，这得看开发商施工队的良心。

怕顶楼漏水的话可以问问小区中间层的保温防水怎么样？如果中间层都有过渗水，那顶层的风险更大。中间层如果没问题，顶层也应该不错，毕竟都是同样的施工和成本。

2、100块一平，我也不太熟，这得看什么材料。普通的沥青卷材便宜，2/30一平，自沾的4/50吧，聚氨酯涂料6/70也正常。另外得看什么项目，有没有漏点是否找平一类的，价格不同，但100块应该够了。

不过如果现在没漏只是担心，或者漏点很小，那索性自己买两桶涂料吧，100多一桶，找个工人给个工钱就能搞定。这没什么难度，也不搭脚手架，只要找到漏点就都能保证质量。

3、楼顶违建如果拆除的话就有可能影响防水啊，弄不好现在就已经破坏了，尽量规避吧。不过北京前几年查的挺严，居民楼上公共面积的违建大多数都拆了。这问问物业吧，未必是违建。

仅供参考。

四

Q:

你对石景山五里坨板块怎么看？以后的发展空间会怎样？主要是房子升值这方面。我是有朋友买了万科翡翠山晓的下跃叠墅，现在他资金有些紧张想转让，价格可以商量。我看了看周边觉得配套一般，黑石头地铁站有希望启动吗？

如果对比洋房的价格，旁边不远的金谷香郡目前二手房6万出头，这可是十多年的老小区了，那翡翠山晓的新房也才5万多，参照的话那叠墅的价格是不是算倒挂了？投资价值怎样？

A：

1、五里坨，我觉得挺好的自住板块，清静，空气好。以后的发展空间看规划吧，我还真不太清楚。不过这地段儿是典型的城市边缘两区交界，一般来说发展都会慢一些，规划中配套的完成时间要留出余地。那板块内房子的升值也就不会太强，最好成绩能不落后大盘吧。

2、黑石头地铁站，54号兵站。是否会启动我不知道，战备车站，如果启动的话是不是还得协调军方啊？这我不懂，问开发商售楼处吧。不过提醒一下，地铁在相对偏的地段算标配，有了不加分，没有或离远的大多减分。

3、金谷香郡，2011年开盘的小区，当时2.2万左右，2万清盘的，和同时期的北京均价差不多。现在北京均价不到7万，如果真的能卖6万多就算没落后。但我有些怀疑，6万多是小区整体均价，还是某几套房的挂牌价啊？考察清楚吧，我印象中这里的价格走势不算太强。

4、叠墅的价格可以算倒挂，政策性房产的限竞房，本来就是自住为主的。但这种产品也考虑好，全北京所有别墅类小区，哪怕是纯别墅的，升值能跟上大盘的也很少，屈指可数，基本都是在产业区周边的，其他地段的无论什么档次和配套都全部跑输。下跃更是看自己的喜好，房子是用来住的，其他的期望值别太高就行。

5、总之看自己的喜好吧，这地段儿的投资性不太强，物业性质和具体产品也都是自住为主的，多考虑居住体验为好。

仅供参考。

五

Q:

我有两个需求，一是把我拉入海淀妈妈群观摩一下，二是买一套性价比高的海淀学区房。主要我总听说海淀妈妈们鸡娃，但不了解具体的情况，我们一直工作生活在**区，周边孩子都只是上兴趣班，英语的也只是初级，奥数的没有，所以我想看看海淀妈妈们都怎么做的。

至于房子倒要求不高，我们卖掉现有房子后能有400余万，准备贷款200万买600多点的。首先看学区，中上级别就可以，一流二类的，保证中学要好。然后看房子的户型和面积，两居室带厅有电梯即可，小区建成尽量新，带车位。

A：

1、这怎么说呢？直说吧，这俩要求我都做不到。海淀妈妈群很多，本校本班或跨校跨年龄的都有，但我不知道哪种适合你们，加进去也未必得到有用的信息。

另外一点，某些群比较活跃，信息多，但这种群也相对封闭，轻易不加人，想加入都得经过审核，有的挺苛刻的。贸然往里拉人的话未必能通过，还落的三方都别扭。您能理解吧？

所以还是自己找吧，一般来说都是先认识孩子学习情况差不多的妈妈，然后被拉入群。这样才有用，也能逐步的拓展或提升。否则有可能本来是中学生，但被拉入了幼儿园或985的群，没什么意义还浪费时间精力。能理解吧？

2、然后是房子，有厅有电梯还带车位的，这就基本是商品房了，相对面积大。以600万来说，不太容易买到两居室，海淀这种学区几乎没有7/8万单价的商品房。

另外海淀的小升初比较卷，好学校都以点招为主，这得看孩子的天分和努力程度，也就是看成绩和各种证书，谁也不敢保证。九年制直升的当然也有，但这种房就贵了，一居室都很贵。

3、总之再了解一下吧，以现有要求我帮不上忙。

仅供参考。

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