在园区，这个板块的楼市存在感缘何愈发减弱？

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众所周知，无论苏州楼市如何发展，园区都是市场瞩目的“宇宙中心”，TA是苏州楼市的风向标，也是购房者的心之所向区域。

尤其是去年，湖西、湖东、独墅湖等核心板块楼面价屡创新高，斜塘、车坊、青剑湖等次核心板块产品也不断进阶，区域楼市表现出多点开花的景象。

然而，各位有注意吗？一个前几年楼市热度颇高的板块存在感正逐渐减弱。

TA就是胜浦（高贸新城）板块。

同质化、去化慢

胜浦缺乏新盘领衔热度

在两三年之前，胜浦（高贸新城）板块还是一大园区置业热门。

从2021年到2022年，胜浦板块的新房成交面积和套数在园区板块排名中一直名列前茅。

板块自2020年起迎来新增供应，万科东方雅苑、越秀悦见云庭、五矿路劲澜悦溪云、中铁建花语澜苑先后入市，其产品主力户型在约100-120㎡，受到刚需、首改型客户青睐，去化表现也都不错。

尤其是2022年，五矿路劲澜悦溪云和中铁建花语澜苑的入市，在户型设计、装修品质等多个方面进行了升级，板块备案均价也稳在了“3字头”的行列。

然而，“好景不长”，从去年开始胜浦板块在市场上的声音逐渐减弱。

根据克而瑞苏州房产的统计数据，一季度胜浦新房成交量仅为0.65万㎡，已滑落至近三年的最低水平，同时，成交量与成交均价也处于区域各板块的较低位置。

不可否认的是，如今的胜浦新房市场的热度渐渐减弱，与板块供应是有一定关系的。

目前，胜浦板块仍是22年前入市的几个楼盘在售。

其中越秀悦见云庭和万科东方雅苑此前已交付，处于尾盘状态；而中铁建花语澜苑与五矿路劲澜悦溪云也将在今年交付，也处于准现房状态。

但从狭义库存（取证）来看，按照近12个月的月均去化速度算，胜浦的存量去化周期已经接近18个月，实在算不上健康。

在面临市场下行，同质化的竞争激烈的形势下，库存去化压力高企，胜浦板块新房项目只能通过大幅打折来吸引购房者的关注。

有一些楼盘甚至推出了极具吸引力的折扣，如“9.9万买园区改善房”等口号。

图源：网络

但由于当前板块内的新房产品与二手房在面积和总价上存在一定的重合，板块有不少客户选择相对总价更低的二手房。

可以说当下的胜浦破局十分艰难，未来的产品需在价格或产品力上有所突破。当然，胜浦也意识到了这一点。

板块去年成功出让的恒泰商置43号项目，容积率在1.2-1.5之间，是目前胜浦板块容积率最低的地块，装标也提升至“不低于2000元/㎡、不高于5000元/㎡”。

然而目前项目进度稍慢，与该项目同期拍出的招商臻和璟园已经处于在售状态，而胜浦恒泰项目规划至今还未出炉。

由于长时间没有新盘入市，当前胜浦板块留给市场的只有“以价换量”的印象，其楼市存在感自然愈发变弱。

园区的供应结构变化也是一大原因

除了板块自身供应因素，园区整体的供应结构变动也导致了胜浦板块的关注度逐渐减弱。

过去几年，由于园区供应稀缺，刚需购房者几乎只能选择胜浦作为置业阵地。

作为园区的价格“洼地”，在被赋予“高贸新城”的定位后，胜浦板块热度一度高居不下，甚至还吸引了一些投资客。

然而，近年来园区的供应情况发生了显著变化。

次核心区域如车坊、跨塘和青剑湖等板块都有新盘推出，并且这些楼盘都提供了小户型产品，为购房者提供了更多选择。

比如青剑湖板块的建发青云上约90㎡洋房户型、车坊板块的中海独墅云著约97㎡户型等......虽然总价上相较胜浦板块新房会更高一些，但其提供了更优质的地段选择，使得胜浦作为刚需阵地的地位便不稳了。

此外，随着园区限价的逐级突破，一二手房价的差距逐渐缩小，去年下半年开始，曾经风生水起的园区楼市也逐渐回归理性。

园区内的许多二手房也开始采取“以价换量”策略。在我们之前统计的区域二手房成交榜单中，许多热门的刚需房源也开始降价。

与胜浦板块的新房相比，这些房源无论地段，还是价格都更胜一筹，刚需客群当然更倾向于选择位于更核心地段的二手房。

胜浦的发展潜力仍不容忽视

虽然当前的胜浦板块在园区楼市中存在感逐渐减弱，但分析师认为胜浦的发展潜力还是不容忽视的。

虽然其地理位置不处于园区核心，但胜浦却是园区正在重点发展的板块，正处在上升期。

胜浦有27平方公里划入苏州高贸区，2019年搭上高贸区的快车后，其也有了新的名字——“高贸新城”。

并且客观来讲，板块的很多规划已经在慢慢地落地。

从生活配套完善度来看，胜浦规划建设5座邻里中心，其中胜浦邻里中心主体结构已封顶，预计2025年上半年竣工。

从教育资源来看，高贸新城拥有三座星海教育集团下的学校：星浦实验中学、星浦小学、胜浦实验小学。

至于一直被争议的地铁问题，今年也有了新回复，根据寒山闻钟上的回复，已经确认有线路通往胜浦。

根据此前规划，地铁9号线就将通过胜浦，只是落地尚需时日。

9号线路线示意图 具体以官方公示为准

当然，胜浦（高贸新城）发展的底气还是在于自身的产业布局。

产业是决定一个新城发展速度、上限的关键性因素。

目前高贸新城已汇聚高精尖六大产业集群，金光产业园及一众省市重点项目落地建设，在规划面积、投资金额和产业指标等维度皆是大手笔投入。

产业园入驻企业涵盖生物医药、医疗诊断、光学仪器、装备制造等领域重大项目30余个，包括参天集团、通富超威、蔡司、康德瑞恩等。

大量的产业集聚，带来的是人口的扩张和区域的经济发展。高起点、强规划下，高贸新城也将是园区下一个30年发展的着力点之一。

当然，板块规划的落地都需要时间来兑现的，因此新盘项目受益周期也会比较长。

尤其是轨道交通的长期缺失，胜浦（高贸新城）与园区其他板块之间通勤还是较为不便的，这也一定程度导致了我们上述“许多不在胜浦或周边工作、生活的刚需客群更倾向选择核心区域性价比二手房”的情况。

胜浦的存在感逐渐降低，其实是在情理之中的。

归根结底，原因在于2023年园区新房的供应量大幅增加，这使得原本供不应求的局面发生了改变，而胜浦自身板块又由于缺乏新盘供应，从而失去了园区刚需阵地的唯一性优势。

同时，当下的行情下，刚需人群更倾向选择性价比更高的二手房源，进一步导致胜浦新房在园区市场中的存在感逐渐减弱。

分析师认为，作为拥有着“园区血统”的胜浦板块，其未来发展前景仍然是值得期待的。

尤其是在“园区向东”的城市规划推动下，板块配套不断落地、地铁通车，胜浦（高贸新城）板块未来新房在价格或产品力上突破后，或仍是一个值得考虑的选择。

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

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