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成交猛涨876%,港人扫货深圳商办

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今年的深圳楼市,不单是二手住宅成交回暖了,就连不怎么受关注的商办市场也跟着火了。

外地资金已经悄悄入场。

从事商业地产的朋友透露,年后咨询深圳写字楼的客户明显增多,大单成交也好过往年。

他所在的福田中心片区,刚刚过去的一季度就录得大宗成交4宗,有港客出手就是2个亿。


荣超经贸中心,成交了两个整层,实用面积约6000㎡,被香港客户以超2亿元的价格拿下;

大中华交易广场,也成交了一层, 成交面积约4165.62㎡,每平米单价约2.8万;

国际商会中心,位于44楼的整层以总价约9000万成交,折合单价约4.2万/㎡......

要知道,深圳商办市场沉寂已久,尤其是写字楼,这几年租金和空置率惨不忍睹。

为何外地资金这个时候入手?


福田中心频现大宗成交

租金回报率高达5.5%

熟悉商业地产的朋友都知道,商办的核心指标就是空置率和租金。

根据第一太平戴维斯的数据,2024年一季度,深圳甲级写字楼空置率达到惊人的30.6%,租金更是降至十年最低水平163.9元/平方米/月。

对于写字楼投资,一般来说租金的及格线是年化4%,超过5%才算笋盘。


福田中心区租金回报如何?

先从荣超经贸中心说起,目前低楼层出租报价140左右,高楼层180左右,真实成交在140-160左右。

附近做写字楼业务的朋友介绍,近期该楼栋卖出的两个整层6000㎡,投资回报率还是相当可观的。

“像这种原始户型,没有改动过的,大概能租到170左右。”


据了解,该笔成交单价为3.7万/㎡,总价超过2亿元,买家就是用来投资的。

按目前租金报价来计算收益,170*12/(3.7万)=5.51%

可以得出回报率大致是5.51%,已经很不错了,超出正常的市场水平4%,作为投资的确有吸引力。

值得关注的是,这个成交价相比2018年高峰期6万+的均价,已经缩水超40%。


2018年福田部分写字楼租售价格

大中华国际交易广场,近期录得成交的35楼整层4100㎡,成交价约为1.14亿元,单价约2.8万/㎡,据说买家是深圳本地投资客,成交价也是比较低的。

目前该楼栋市场租金约118元/㎡/月,这么算下来也有5个点的回报。 这笔买卖还是划算的。

国际商会中心44楼整层,成交面积约2100㎡,原先这套房源的报价4.6万/㎡,也放盘好长一段时间,直到最近才售出,成交价约4.3万/㎡,总价9000万元。


说实话,这个成交价格还算是坚挺的,周边同时期的楼宇不少都跌到4万以下了。

租金方面,目前中介平台挂牌房源大部分低于180元/平,实际成交价在150/㎡左右,较高峰期260/㎡的租金直接腰斩。

这套的投资回报率,如果按挂盘价180元/㎡计算,也能达到5个点以上。

这个整层目前是一个空置的状态,现场有铺好地毯,还摆放了些办公用品。


从投资角度来看,这几个写字楼的租金回报还是很可观的;

当然,这只是理想状态下的测算,毕竟还要考虑到空置期。


港人购买深圳商办

同比猛增876%!

开始捡漏法拍房了

香港客涌入深圳商办市场,从去年就开始了。

据深圳中原工商铺部的数据显示,2023年港人购买商办共计33宗,成交金额高达3.63亿元;

与2022年相比,成交宗数几乎翻倍增长,成交金额更是惊人地提升了876%!


与此同时,在商办法拍房市场,也出现了港人的身影。

就在今年3月2日,位于华强北玮鹏花园的6套商铺被拍卖,共2人参与竞拍,最终被来自香港的买家以1453.92万元成交。

3月19日,南山泛海城市广场2栋3套商办,以底价951.98万元拍出,一看竞拍者备注为“回乡证”,就能确认是来自香港的买家。


为何此刻选择出手?是为了对经济走势的预判,还是因为其他潜在利好因素的影响?

这两者都存在,尤其是后者,即政策利好的影响。

去年9月,深圳市国土局发布了一则解除了长达16年的《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》,允许港人购买商办物业。

在此之前,大湾区,尤其是广深地区一直对港人实行一套住宅的限购政策,不允许其购置商办物业。

很多人只能通过公司名义购买,每年还要缴纳各种税,比如房产税等的,增加了持有成本。


另外,自今年2月26日起,《港澳居民购买粤港澳大湾区内地城市房产结算支付便利化业务指引》出台,使得港人购买商办物业可以使用境外汇款。

更为明确的是,如果购房交易未能成功完成,购房款可以原路退回。这一政策的实施大大激发了港人的购房热情。

当然最重要的一点是,当下深圳商办的价格已经跌出性价比,还有相对可观的租金收益。

大客户更加关注整体市场走势以及物业的长期投资价值。

作为大湾区核心城市、先行示范区和科技创新之都,深圳拥有巨大的城市发展潜力和投资价值。

而且我们也能看到,深圳经济具有强大的韧性和活力,这也是吸引众多资本看好的原因之一。

来源:深圳淘房志

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