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“世界工厂”东莞的楼市困境丨楼市观察

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东莞城市中心夜景。江小亭/摄

写在前面
市场中有最真实的声音。
2024年一季度结束了,我们可以看到,房地产市场整体上还没完全走出下行状态,销售面积和销售额同比降幅较大,土地成交也在持续缩量,行业交织着迷茫与焦虑。一季度全国主要城市房地产市场发生了什么?为此,我们推出了“2024一季度楼市观察”系列报道,希望以更宽泛的角度、更深入地方式透视市场,发现问题,发现机会。

江小亭/发自东莞

2020年,东莞曾以房价涨幅全国第一姿态出圈,高位之上紧随而来却是房地产行业的整体下行,从风头无两到急转直下,这座“新一线”城市楼市可谓充满戏剧性与挑战,也让过程中的不少房企和买家始料未及。

当前,楼市寒意仍在笼罩,为卖房开发商和二手房业主们正使出浑身解数。

降价遭遇邻居干预

“我一直以为卖房是自己家的事,好不容易狠心降价,没想到买家还没等到,等来的却是邻居们的‘问候’”。

因有置换需求且工作地点有变,加上考虑到当前新房价格也相对友好,刘梦早有将手上一套小三居卖出的打算。房源位于东莞市镇区,从一开始挂牌210万元无人问津,到房产中介人士不断说服,刘梦不得已调低价格,目前挂牌价格已经到了185万元。不过,目前该小区同户型挂牌价普遍在200万元上下。

“因为降价,同小区业主在微信群里直接@我,问我为什么挂这么低的价格,并要求我赶紧加价;一些没在挂牌的邻居也附和着,认为我现在的挂牌价拉低了整个小区房价水平。”刘梦表示,但二手房属于个人财产,想卖多少是自己的自由,最主要的原因是降不到位没人看房,更别说卖出去了,现在卖房真的是越卖心越累,像在打一场硬仗。

事实上,降价卖房被邻居说的有关消息并不少,除了像刘梦这种顶住压力继续低价挂牌出售的,也有业主在邻居们的“围攻”下无奈撤盘或调高价格。据悉有小区业主甚至还专门组建了“房价维护小组”,时刻紧盯并制定价格底线,有低于该价格的房源上线马上联系调整;不着急卖房或无出售意愿的业主,也鼓励去房产中介平台以较高价格挂牌。

买家为促成交不断降价妥协已然成为二手房交易常态。根据中原地产研究院数据,过去的一季度东莞二手房成交价仍在下行,全市成交均价19836元/平方米,环比下跌5%,同比下跌15%。

其中,尤以过去投资客集中的小区成交价降幅明显,如楼市高峰期成交站上“5字头”的东莞松山湖的金域松湖项目,当前不少房源已回落至“2字头”,近乎下调50%;“我们小区的三房以前300多万元,现在200万元都有挂牌”,东莞虎门一标杆小区业主提到。



东莞某小区。江小亭/摄

支撑刘梦愿意在房源价格上做出较大妥协的原因,是新房市场价格的同步下探。

据合富研究院数据统计,今年一季度东莞一手住宅成交约3900套,同比大幅减少49%,创近7年新低,其中网签均价同比下降5个百分点至约28900元/平方米。

面对市场的调整,开发商显然成了焦虑的一方。从主城豪宅盘纷纷放低身段启动分销,到项目普遍打折降价,以及各种特价房、一口价、紧跟热点的“卖房送小米SU7 MAX”,乃至涉嫌违规的“低首付”“零首付”等操作,当下房企为去化可谓绞尽脑汁。

最利好销售的当属降价,从多盘公开释放的价格信息整理来看,过去仅存在于东莞东部个别项目的“1字头”如今还在大幅蔓延,临深的凤岗、经济强镇虎门等都未能幸免,诸如凤岗的怡好相伴里、世纪时尚豪园,虎门的滨海玺悦府等个盘部分特惠房源甚至下探至了“1字头”起。

“这一轮价格回调下,东莞部分区域已经不仅仅是回到2019年房价猛涨之前的水平了。”多位东莞地产人士表示。

但即便是房价不断突破下限,销售数据却依旧难言乐观。

据合富研究院数据,3月份东莞一手住宅仅成交了1520套,同比减少5成;整个一季度全市一手住宅成交3873套,同比减少46%,“小阳春”没有如期而至。

对于成交低迷,合富研究院高级分析师李兴旺表示,一季度供应量低也直接影响了成交量,过去的一季度东莞一手住宅供应量为3238套,同比减少4成,尤其3月份新增供应只有722套,同比减少近8成。

因市场态势不好,也有如前海控股于塘厦开发的桂湾府、虎门的滨海港湾、寮步建鼎汇悦等多个项目未入市的情况。

“一方面是卖不动项目处于持销状态,另一方面也反映出房企入市积极性不高。”对于“小阳春”表现一般,有房地产人士分析表示。

有房企正逐步撤出东莞

新盘供应量较少是一方面,土地供应量也在锐减。

2月底,东莞市自然资源局公布了《东莞市2024年度建设用地供应计划》。从供地计划来看,2024年东莞拟供应建设用地总量为1180.6万平方米,其中住宅用地供应计划仅6宗、46.26万平方米,较之前大幅减少。其中,南城和东城各有两宗,塘厦镇则占据两宗,显示出政策对城区和东南临深片区的偏好。

另外,这一年住宅用地供应方向明显倾向于城市更新项目,这可能意味着政府正在推动城市内部的改造和再发展,而不是简单地扩张城市边界。除了住宅用地,保障性住房用地供应也表现出小体量、好地段、高集中度的特点。

“考虑到一级市场热度对二三级市场同步带来的影响,在行业信心仍较脆弱的情况下,尽可能保证挂牌地块都有接手方是有关部门的工作,最终出现在供地计划上的6宗地块大概率都能成功出让。”当地一房企人士表示。

面对艰难的市场状况,规模收缩乃至隐退东莞市场正成为不少房企的选择。某深圳企业早前曾透露,其公司主要任务就是消耗现有货量,在东莞已没有投资岗,短期也不会在东莞扩张。目前该企业旗下项目销售的折扣力度较大。

不过,也有诸如绿城、建发等近年来新进面孔仍在释放深耕东莞市场的信号。据绿城东莞相关人士介绍,除了现在在售的东城绿城桂语旗峰项目,团队当下还在与多宗土地、项目积极接洽,年内于莞的目标是“代建+开发”实现7个项目落地。

“世界工厂”的流量密码失效了?

从2020年房价一跃而起涨幅冲至全国第一,到如今降价艰难走量、寒意弥漫,东莞楼市急剧变化的背后除了整个地产下行因素外,与这座城市“失速”的经济状态也密切相关。

2023年,东莞生产总值11438.13亿元,位居全国第24位,但增速仅2.6%,全国26座万亿GDP城市中居末位,同时也是广东省增速最慢的一个城市。

在受访专家看来,制造业承压、外贸增速放缓是东莞经济“失速”的主因。

国家高端智库CDI研究员宋丁在采访时提到,东莞的制造业虽然强大,也有“世界工厂”的美誉,但总体形态却以中低端产业为主,自有知识产权、高尖端产业太少,同时城市的外贸依存度又非常高,特别是很多订单要出口到欧美。当面对国际经济形势变化,订单锐减加上企业外迁等,对于这座以工业为基石的外向型经济城市而言压力显然。

参考多方数据来看,2022年东莞出口总额为9240.1亿元,同期GDP为11200.32亿元,即外贸依存度高达82.5%,位居当时全国第二。2023年,东莞出口总额同比下降了8.9%至8460.9亿元。外贸订单的减少直观影响着当地企业的发展,部分工厂的停工歇业公告被陆续挂上公共平台。

此外,在宋丁看来,一个真正发达的现代制造业一定有一个非常强大的服务业配套,但东莞在某种意义上却是一个没有中心的城市,或者说中心的凝聚力、CBD聚合力、综合服务能力等相对薄弱,制造业受困下,缺少像广深那样有足够的金融、服务业来补充,最终影响到经济增速。

悲观的经济氛围同步传导至楼市。“很多工厂搬迁走了,就业人口相应减少,对房地产的需求也自然减少,加上房地产大形势不好,所以今年以来我们看到东莞的楼市还是比较低迷的。”宋丁进一步提到。

在住房回归自住,回归追求品质、宜居的趋势下,东莞一直以来各镇街相对独立的“散装”城市格局也再一次表现出了局促的一面。

翻看各大社交平台,城市面貌一般,工厂、城中村交错,仅开通了一条37.8公里长的地铁等事关城市面貌、基建的吐槽声不断,过去野蛮生长时期留下的行政区划弊端正成为制约今天这座城市人居发展的障碍物。



厂房、城中村扎堆的东莞。江小亭/摄

不过,面对时代浪潮下的变局,东莞也一直在寻求破局之路。

城市发展格局上,近年来“强心”概念被提出,东莞CBD如火如荼建设并初现成果;产业方面,围绕高质量发展的首要任务,城市也在不断加快由“制造”向“智造”转型,大力发展战略性新兴产业,同时重磅筹码吸引全球资金、企业进莞,推动东莞从世界工厂向全球创新高地转变。

“一是聚焦细分领域,企业正在向专精特新转变,虽然它们体量不大,但是在产业链中处于不可或缺的位置;二是进行数字化迭代;三是研发水平非常高,创新能力很强;四是在抢占产业话语权”于近期的一场论坛上,财经作家吴晓波谈论着东莞制造业当下正发生的积极变化。

值得一提的是,今年前两个月东莞主要经济指标开局良好,呈现回升向好态势。

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