永升服务李川：如果物业公司不提升效率，那之前的规模拓展会变成发展瓶颈 | 2024观点物业大会

本报（chinatimes.net.cn）记者梁宝欣 李贝贝 深圳报道

观点指数研究院指出，2023 年，宏观环境以及房地产风险依然给物业服务行业带来了压力，在增量放缓、存量竞争日趋激烈的环境下，物企正视自身能力，拥抱变化，以品质服务为抓手，在规模扩张上取得了进展。

如今，大部分物企的发展方向已由规模扩张转向聚焦品质服务，此外，探索多极赛道也开始成为物企新的前行方向。

值得一提的是，永升服务集团有限公司首席数据官李川在2024观点物业大会上表示，“前两年很多物业公司通过收并购快速拓展了规模，这两年如果效率没有提升，反而会变成它的瓶颈。”

4月11日下午，由观点机构举办的2024观点物业大会在深圳成功举行。

数字化结合品质运营

观点指数研究院在《卓越指数·2024物业服务卓越表现报告》（下称《报告》）中指出，目前整体增量放缓已是行业共识，也基于此，大多物企在近些年开始调整自己的运营策略。具体包括进行市场化扩张，发力新的赛道，竞争非住业态；强调回归品质服务，重视品牌建设，寻求更长期稳定的发展；以科技赋能实现降本增效，进行数字化转型。

其中，在数字化方面，永升服务集团有限公司首席数据官李川在会上就提到，虽然这两年投入了很多信息化的系统，但品质服务的正循环这个底层逻辑没有变。比如很多收缴率高的项目，并不是它的园区有多美丽，而是管家的从业时间很长，一些管家在这个项目上待了可能10年以上的时间，认识每个业主，能够跟每个业主连接，他的半年收缴率可能达到99%。

“所以我们的切入点还是怎么服务人。我们的人指两类，一类是我们的客户，一类是员工。”李川透露，永升服务这两年越来越关注一线员工，希望员工在项目上待的时间更长，员工跟业主接触较多，业主满意度也较高，收缴率也会变得更高，“这是我们的底层逻辑”。

而在李川看来，数字化在品质正循环中要解决的问题，就是怎么通过数据来度量满意度这些核心指标，真正打造供给端以及服务的线下入口，“在数字化的变化方面，更多是希望能把我们的供给侧能力不断做提升”。

李川还表示，品质服务之于规模扩张，前者可以带来效益、效益带来规模、规模带来效益，形成品质正循环，而单纯的规模发展没法直接带来效益——“前两年很多物业公司通过收并购快速拓展了规模，这两年如果效率没有提升，反而会变成它的瓶颈。”

万物云智能物联管理合伙人夏明超同样在会上提到物业服务的数字化转型，且同样关心如何解决人在运用这些数字平台时的实际问题。

夏明超表示，今天数字化这件事情已经挡不住了，如果不做平台，人行、车行、道闸、人脸、门禁、数字维保、劳动力管理等等天然在一起的系统，就会互相打架。而且“现在系统越多，屏幕越多，这么多功能在上面，安保人员、管理人员在控制中心是看不过来这些屏幕的，所以需要有一个平台，把这些系统打通，然后把算法储存在里面……这样能够最快解决问题，也能最高效地解决问题。”

夏明超说，万物云这些年一直走在数字化转型道路上，不停地往前想，因为物业管理是一个经营性的业务，业务可能要服务10年、20年、50年。因此，“今天做数字化转型，转型完了并不重要，重要的是后期的运营。”

此外，夏明超还补充道，数字化转型不仅是在最后运营阶段的转型，在项目交付的时候，在交付阶段、建设阶段，转型这件事情也尤为重要。

布局多极赛道

观点指数认为，对物企来说，强调高质量、市场化、独立化发展的时代已然来临。新的赛道成为发力的重点，商业运营、城市服务、智慧科技应用、增值服务、非住物业管理、IFM（设施管理）、资产增值、内部管理和服务力提升等潮流涌起，也对应提高了专业化要求，这给物企扩展服务深度与广度带来机遇。目前各企业关注点有所不同，未来细分领域或将出现佼佼者。

在分析资管物业如何提升物管价值方面，保利商业物业总经理黄巧生在会上指出，从宏观来讲，每个企业都要把自己的企业放在产业链建设的一个环节中考虑，要为客户创造价值，要有自己的核心竞争力，帮助客户的资产保值增值；从中观的角度，资管要做资产全流程的参与策划，从资产的选址开始，到产品的规划，然后到筹开，再到正常的运营，最后还必须帮助资产方完成证券化的退出。

“微观层面，保利商业物业的产品优势更多的是资管+物管+企业服务一体化，但是这种优势真正要落地，是需要我们和资产方、资本方一起来做这件事。”黄巧生说道。

中交物业服务集团有限公司总经理曾益明则从城市服务方面出发，指出，城市服务的内容应该是包括小区围墙以外的所有城市空间的服务，而未来在城市服务领域里有怎样的发展或者突破、如何具备新的外延和拓展，则需要结合企业自身的能力去做出差异化。

据了解，城市服务是随着公服市场化改革推进而开辟的新赛道，主要指企业承接政府综合性需求，对整个城市公共空间进行统筹、运营和管理的过程。

而观点指数研究院在《报告》中指出，大型央、国企背景的物企在城市服务领域具备天然优势。主要是部分城市服务不仅承担着日常城市治理的职能，在特殊情况下还需配合政府的紧急调度，这使得政府在招标过程中较为看重企业的背景。

此外，值得一提的是，停车服务也是物业行业多元化发展的方向之一。像深圳恒车通停车服务有限公司总经理杨建军这两年做的，就是聚焦如何通过停车服务为甲方进行资产增值。在他看来，车位是被严重低估的优质资产。

杨建军指出，从需求、独立市场等客观的维度看，车位在当下是一个非常好的投资标的，因为它具备不动产的所有的先天优势以及几个能够做大做强的特定因素。首先是它具备可以被垄断市场的能力，它是独立市场、自主定价，完全具备成为优质资产的核心要素。同时，在疫情后时代，相对写字楼、商铺等不动产投资，车位投资的风险是相对稳健的。“它有一个优势就是被动收益，当我们持有一个车位之后，有人会来停我就有收益，不需要我们主动找租客。”

好的投资标的却被严重低估，原因是车位定价策略的错误和收益偏低，对此，杨建军在思考，能不能专门做车位资产的经营管理，让每个车位的收益都得到提升的问题。

“将每个车位都数字化之后，通过独立的数字化标识，每一个车位就能被独立定价，车位就能够通过平台被独立地交易，这个交易包括买卖、租赁、分时租赁、共享停车等等。当车位能够流动起来，这种自由的交易是能够让这个资产获得增值的。”杨建军说。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁