深圳卓越九珑售楼处：卓越九珑公馆优缺点分析！值得买吗？

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为什么要讲卓越九珑

1、毗邻前海、靠近区政府地段，优质文体、医疗资源配套扎堆。

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2、1号线地铁口物业，能快速抵达科技园、前海自贸区，便捷抵达福田区以及罗湖区的核心区。

3、南山核心地段的新房，卖出龙华核心区新盘的价格。备案均价约8.7万/㎡，折后均价约7.9万/㎡。定价出现性价比。

卓越九珑基本概况

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卓越九珑，备案名又叫珑瀚公馆，新盘位于南山区桃园路与南新路交汇处西北角。

这是一个在南山城中村扎堆带中，拖了很长时间的旧改项目中，建立起来的“小型”新盘项目。

从小区大门口走出来，距离地铁1号线大新站约450米；距离地铁1号线与12号线交汇站桃园站，步行距离越630米。

项目的北面是城中村拆迁接近完毕状态的模样，项目的南面是商品房小区前海金岸和桃园路；项目的东面是南贸中心及统建楼和苏豪名厦；项目的西面是拆迁完毕的空地和大新新村。

周边生活配套齐全，聚集了南山区内，较为优质的公共配套资源：例如南山区图书馆、博物馆、南山文体中心、南山区人民医院（三甲）等。

商业购物中心配套，也配齐了，包含了欢乐颂、南山天虹以及大新商业中心等配套。

从周边临近的城市界面来看，还比较一般般，要是放在十年前，这里就是南山区比较像原关外城区的状态。

不过，比起以前那个时候，现在项目周边的城区整洁度、秩序、配套的丰富度和优质度等等的情况，要好很多。

卓越九珑占地面积仅为14547.32㎡，总建筑面积130742.65㎡，容积率7.35。属于1号线大新地铁站附近，占地面积小、绿化空间小的楼盘。

卓越九珑住户单元，主要由1栋2单元、3梯6户的商品房，1栋1单元、3单元、4单元的回迁房，以及南区26层的商务公寓组成。

南区的商务公寓单元地块，与北区的住宅商品房地块，相互独立且分开。

小区总户数1139户，其中回迁房882户，可售商品房257户。停车位742个，充电桩车位占比50%，其余车位已经全部预留充电桩安装条件。停车位配比，是不达标的。

小区内规划建设有用地面积600㎡的社区儿童游戏场地，710㎡的社区体育活动场地；架空绿化休闲空间建筑面积约4174㎡。

发售的住宅商品房，主力户型只有三种：

朝向要么朝西南，要么朝东北，且全部集中在1栋2单元，包含83㎡3房2厅1卫；96㎡3房2厅2卫；119㎡4房2厅2卫。

逻哥通过走访项目周边二手房进行对比之后，卓越九珑除了楼盘拥有楼龄新的绝对优势以外。

论小区的居住体验感，跟前海这边的大社区相比，甚至是学府路这一带的老旧花园小区相比，居住环境其实没有任何优势可言。 价格及户型点评

卓越九珑于2024年2月6日拿证入市，2月25日开盘，截止到目前通过逻辑找房小程序查到的备案数据显示：

项目备案发售249套住宅，截止到2024年4月10日早上10点更新的数据，已有72套房进行了备案，备案率仅为28.92%。

目前还有130套的商品房还没有卖掉。去化率也是比较一般般的。

想了解卓越九珑还有哪些房子，那个房号的户型没有被卖掉，可以点击上面图片，进入到逻辑找房“新房备案”进行查询。

以上价格，是开盘时各个户型折后总价的大概区间，供各位参考。

可以说，在南山区比较核心的地段，这些价位段买3房甚至是买4房，已经开出了龙华核心区同等的水平价格。

并且从逻哥最近了解到信息来看，目前所剩的房源里面，以上户型的价格，也做了部分的变动和调整，大致参考如下：

＊约83㎡3房 折后630-681万

＊约97㎡3房 折后760-797万

＊约119㎡4房 折后930-1017万

总体上来讲，价格上还是比较有性价比的。

户型总结：

1、三梯六户，43层楼，户型得房率较差，那是肯定的。

83㎡的3房1卫东北朝向看南新路及欢乐颂方向，朝向差、容易受车流噪音影响，但总体视野较好，也相对开阔。

约96-97㎡的3房2卫户型，和约119㎡的户型，西南朝向、较安静，但是至少30楼以下楼层户型，容易受前方前海金岸楼盘的视野阻挡，导致景观主要就是看对面的楼及花园内部。

且04-119㎡的户型，视野最差。

2、户型设计方面，83㎡只有一个卫生间，鸡肋、差评；厨房，没有生活阳台，差评；

该户型的亮点在于，主卧可以做到南北通透，且在儿童房的对门，还带有一个小阳台。

约97㎡3房2卫户型，没有生活阳台，差评；户型朝向较好（西南），安静，好评；儿童房270度采光面，好评。

约119㎡4房2卫户型，横厅布局，还能做到南北通透带双阳台，超级好评；公共卫生间居然还带270度环线生活阳台，虽然觉得有点奇奇怪怪，但是依旧好评；主卧270度采光面，好评。

总体上来讲，整个小区最好居住空间体验，采光面最好，户型通透好的户型，全部体现在了119㎡户型，可惜就是户型视野差了些。

项目优缺点综述

优点综述：

1、地理位置好，这里能蹭前海的热度，附近南山区内较好的文体公共、医疗配套资源聚集于此。

由于地铁口的就近配套，从这里往返科技园、前海自贸区、福田中心区甚至是罗湖商务核心区，都比较的快捷或便捷。

2、价格有一定的优势。在南山比较核心区的地段，600多万买3房，900多万买大4房，卖出了龙华核心区的价格，还算是比较有性价比的房子了。

有人说，这个价格，在南山区属于“贱卖”。

逻哥认为这个观点，放到2-3年前，是成立的，毕竟当时周边好一点的居家楼盘，不少都已经10万+一平米了。

但是在周边二手房都不同程度降价的现在，以卓越九珑的数据指标来看，它现在打完折后，均价约7.9万/㎡。

也不见得有啥倒挂红利了，甚至是没有红利。而且是在学区劣势的情况下，不见得会有人在800-1100总价段上，为该楼盘买单。

3、大部分户型朝向好，较安静。西南朝向，看花园内社区的房源较多，且户型格局设计比较合理。

4、卓越的品牌余威，还在。新房外立面质感预期强。前提是100%按标准交付，才有可能实现。

未来卓越九珑在与周边竞品楼盘的比较中，若能按高标准品质进行如实交付，才有可能形成它的特色、唯一优势。

缺点综述：

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1、楼盘占地面积小了，跟前海附近的大社区相比，无论是社区共空间还是户型实用率的体验，都是比较一般的，甚至是毫无优势可言。

在目前周边二手房价格降下来以后，同等价位下淘3房、4房的优质居家的二手房，小区及房子所见即所得，居住体验感会更好。

2、东面临路及未来北面可能存在工地建设的噪音影响。

另外，受南面前海金岸30层楼高的就近阻挡影响，西南朝向的大部分户型房源，均受到不同程度的视野阻挡影响，没啥景观可言。

北面、西面、南面城区面貌还有待提升。

3、停车位是不够的，优质教育资源是没有的。

4、回迁房比例，太高了。可能不利于未来商品房的溢价。

5、预期2026年10月31日交付，时间有点晚。

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最后，对于改善群体是否有必要来这里买房，以及从投资预期角度来看，这里值不值得持有？