『官方』上海浦东浦开云璟三期售楼处发布：火热预约品鉴中！

关注浦东新房的小伙伴，一定听说过“张家浜”。

这应该是浦东未来一段时间最火的板块，位置好、体量较大、居住规格也会比较高。

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随着浦开云璟一、二期的入市，浦东张家浜这一低密板块开始为人所熟知。

一期推出318套房源，认购1468组，认购率达到约461%，再加上房源套数少，入围分高达79.35分；

二期推出620套房源，认购2190组，认购率在约353%，在房源套数充足的情况下，入围分仍达到69.6分。

毋庸置疑，张家浜的热度，在浦东，乃至整个上海都是TOP级的。

不过，很多购房者们对于“张家浜楔形绿地”的理解很模糊。

真正的张家浜板块，紧邻碧云，甚至有一部分区域重叠。相比发展饱和的碧云，张家浜才刚起步，后来者规模更大、规格更高、配套更新，有望成为碧云2.0。

当然从地理位置讲，张家浜不仅受金桥辐射，更紧挨张江，两大产业区双向辐射，前景可期。

根据规划，整个云璟生态住区还有5幅地块，对应的大概率是浦开云璟三期、四期、五期。

这些地块已于2023年8月集中开工，涵盖高端住宅、办公、商业等多个业态，总建筑面积近85万方，总投资超200亿元。

据了解，B7-09地块将是浦开云璟三期，是一副低密地块，距离传统的一、二期位置比较远。

大家都觉得浦开云璟三期的价格或将有所下探，小胖君也收到一些网传的消息，浦开云璟三期的价格有可能低于85000元/㎡。

如果真的是这一价格的话，大家觉得香不香？

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如果浦开云璟三期的价格低于85000元/㎡， 大家觉得香不香？单选

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我们先对张家浜楔形绿地做一个深度剖析，它到底在哪？定位如何？哪里才是它发展重点？值不值得买？

最后会附上区域内的新房，感兴趣的购房者可以提前准备起来了。

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张家浜楔形绿地：

一个背靠世界级资源的边缘板块？

国家对上海提出了强化“四大功能”的要求，包括全球资源配置功能、科技创新策源功能、高端产业引领功能、开放枢纽门户功能。

全球资源配置中心在陆家嘴

科技创新策源中心在张江

高端产业的中心在临港

开放枢纽门户在虹桥枢纽、东方枢纽

从这个层面来看，张家浜可以说是背靠着世界级的核心资源：位于上海两大枢纽中间，距离陆家嘴9公里、张江副中心5公里，紧挨张江科学城和金桥经济技术开发区。

但另一方面，张家浜却又像是一个边缘板块，板块内分属花木街道、金桥镇、张江镇、唐镇四个行政区，增加规划建设的协调难度。

因此，才会在金桥、张江、花木的单元规划上，增加了一个张家浜楔形绿地控制性详细规划。

对比两张规划图，其实用地是基本一致，更多是体现对这个板块的规划统一协调，让张家浜从边缘分割到整体提升，发挥这个板块的战略性作用作为准备。

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张家浜有什么战略功能？

—生态休闲、产城融合！

张家浜，上海中心城东部战略性的生态休闲区！

上海十片楔形绿地之一

从地理位置讲，张家浜板块位于上海主城区的东部位置，夹在内环与外环之间，北靠金桥副中心和花木，南邻张江副中心，以张家浜河为横轴，规划总面积约14.5km2，是浦东中心城区内最大的城市绿地。

作为上海十片楔形绿地之一的张家浜楔形绿地，是作为上海中心城东部战略性的生态休闲区。

同时，三林、桃浦、三岔港３片楔形绿地也是目前上海重点发展的区域。三林作为海派小镇是前滩的延伸，桃浦－南大作为科创智慧城是上海的5大重点转型地区之一，三岔港作为浦东生态组团是吴淞新中心的组成部分。

张家浜能成为浦东的中央公园吗？

楔形绿地是指中心城外围向市中心楔形布置的绿地，楔形绿地承担着城市“风道”、“绿肺”等生态功能，将市郊清新自然的空气引入中心城，对缓解中心城热岛效应具有重要作用。

从目前国际国内经验来看，楔形绿地在规划实施和管理阶段将不可避免地面临行政区隔、推进困难等一系列的难题和挑战，同时楔形绿地的建设工程规模较大、用地构成多元、产权结构复杂。桃浦和南大由于跨行政区，虽然在规划上都一致拉通作为地区的中央公园，但规划建设一直相对慢，从去年开始才加速推进。

因此，跨行政区的楔形绿地要成为中央公园的难度非常大，需要市一级政府牵头成立类似“绿色空间委员会”的机构来提升周边功能开发，统筹协调项目建设的各项事宜。

“金色中环+绿色外环”，张家浜双环加持

“金色跑环发展带”和“环城生态公园带”是上海最重要的功能载体和生态环带，张家浜都涉及到这金色中环和绿色外环。

绿色外环：《上海市生态空间专项规划（2021-2035）》提出的构建“一江、一河、一带”蓝绿生态网络，其中“一带”指的就是环城生态公园带。

涉及张家浜板块的有张家浜滨河公园。

金色中环：浦东“金色中环”从北向南再向西，依次串联起了金桥智造城、张江科学城、北蔡-御桥区域和世博前滩地区。自2020年起，浦东新区聚焦中环沿线108平方公里腹地区域，先后启动286个建设项目，总投资约5800亿元。

作为楔形绿地的张家浜，可以说是金色中环上的绿宝石，具有复合多元功能。

产城融合，两大产业区双向辐射

张家浜板块于上海南北科技创新走廊，处在张江科学城和金桥经济开发区之间，两大产业区双向辐射。

现在城市发展逻辑已经改变：从「产人城」到「城人产」

形成造城——聚人——引产的发展模式，哪里宜居，知识-文化分子就会到哪里居住；知识-文化分子到哪里居住，人类的智慧就会在哪里集聚；智慧在哪里集聚，人类财富最终就会在哪里汇聚。

而张家浜紧靠上海唯一的国家科学中心——张江科学城，这是张家浜最核心的世界级资源，这是上海未来产业的中心、策源地。

科技创新是发展新质生产力的核心要素，上海的新质生产力布局在哪里？

上海布局的五大未来产业：未来健康、未来智能、未来能源、未来空间、未来材料。

2022年9月，上海市政府印发《上海打造未来产业创新高地发展壮大未来产业集群行动方案》，未来健康、未来智能、未来能源、未来空间、未来材料，是上海布局的五大未来产业。正式授牌张江、临港、大零号湾成为首批未来产业先导区。

张江未来产业先导区实施一年来，张江科学城企业经营总收入超万亿元，同比增长6.8%；税收收入453亿元，同比增长14.4%；实到外资25亿美元，超额完成全年任务；全社会固定资产投资总额582亿元，同比增长32.3%，其中工业投资295亿元，同比增长19.4%；科技服务业营收634亿元，同比增长16%。

南北科技创新走廊＝20年前地上的黄浦江

上海最早是沿黄浦江发展，在2000年以前，黄浦江两岸岸线都是产业空间为主，是上海最重要的产业都是布局在黄浦江两岸。

直到世博会申报成功，黄浦江才开始了城市功能的转型，形成今天的滨江界面。

而南北科技创新走廊，聚集了上海最重点的科技创新、高端产业，包括金桥、张江、临港。

对浦东来说，所有的事情都要给产业让道。

因此，张家浜要做好产城融合，成为张江和金桥高端人才的生活配套区，这才是张家浜最重要的方向，生态是这个板块的基底。

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上海中心城东部，

战略性的生态休闲区！

17版控规的规划目标是将张家浜楔形绿地打造成为“上海中心城东部战略性的生态休闲区”，功能上围绕浦东足球场和地铁站布置商业、办公、酒店等混合业态，绿地本身也植入运动休闲、科普展示、文化艺术等特色功能模块。

30-20-30的用地结构

从板块的用地结构来看，32%的居住用地，拥有近20%的公共设施配套、33%的绿地，这种用地结构在全上海来看，是非常罕见的。33%的绿地对应是456公顷的面积，相当于3个世纪公园的大小。

轨道交通的覆盖有一定的短板

板块内轨道交通（含建设中的21号线）600米覆盖率为16%，1000米覆盖率为38%，轨道交通的覆盖是短板。根据上海市政府发布《上海市综合交通发展“十四五”规划》，到2025年，上海中心城轨道交通站点600米半径范围内常住人口、就业岗位覆盖比例分别达到55%、61%以上，目前张家浜板块差距比较大，但由于板块内绿地面积占比大，所以实际的常住人口覆盖范围比计算的要大一些。

除了汤臣、浦开江南里等别墅区，教育设施基本覆盖板块内的居住组团

目前板块内有1所完全中学，浦东外国语学校东校，1所小学，金桥中心小学，3所幼儿园，分别是金豫幼儿园、金粤幼儿园、民办海富金葵幼儿园，板块外南侧有民办中芯学校，是幼儿园、小学、中学一体化办学。

另外，未来还会规划1所九年一惯制学校，3所幼儿园。

张家浜未来住宅的总供应量约为5969套

未来将有9块宅地可以出让开发，共计5969套的住宅供应量。

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张家浜新房项目汇总！

根据规划，整个云璟生态住区还有5幅地块，对应的大概率是浦开云璟三期、四期、五期。

这些地块已于2023年8月集中开工，涵盖高端住宅、办公、商业等多个业态，总建筑面积近85万方，总投资超200亿元。

其中

· B7-09地块，预计是浦开云璟三期；

· C2a-04地块和C2b-01地块，预计是浦开云璟四期；

· C2c-04地块和C2d-01地块，预计是浦开云璟五期！

对这5块地的基本信息，小胖君做了一次排摸，3点信息值得注意：

· 这5块地合计供应的住宅套数预计有3880套！

·以中小套数户型为主，大部分房源总价门槛相对友好

· 三期预计有7层的洋房产品待入市，值得期待！

备注：以上地块信息来自官网发布的规划设计图；以上户型面积段来自群友爆料和整体估算，仅供参考，以开发商正式公示为准。

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B7-09地块（浦开云璟三期）

浦开云璟三期，即下图B7-09地块。

项目预计将推出建面约80-120㎡2-3房以及建面约135-270㎡4-5房，共668套房源。

该地块住宅建面约7.3万方，其中，主力户型包括建面约80㎡，225套；建面约100㎡，共111套；建面约120㎡，共224套；建面约135-144㎡，共74套；建面约175㎡，共28套；建面约270㎡及以上，共6套。

另外，27#、28#、29#是办公楼，30-34#是商业，25#、26#是商办。

具体户型图如下：

建面约80㎡2房

建面约100㎡3房

建面约120㎡3房

建面约135㎡4房

建面约144㎡4房

附住宅效果图（仅供参考，以开发商实际发布为准）：

B7-09地块东至友谊河、西至张东路、南至马家宅河、北至规划绿地。

从位置上看，它和浦开云璟一二期不在一个地方，行政归属唐镇。

该地块有几个看点：

第一，它靠近13号线东延伸（规划）丹桂路站，目测项目到地铁站直线约600-800米。

13号线东延伸工程已于去年开工：

第二，该地块容积率只有1.5，是云璟生态住区中容积率最低的，且东侧就是龙东湿地公园，生态环境优越。

事实上，整个东郊、碧云、张家浜本就是比较低密的居住环境，但相比之下，浦开云璟一二期密度略高，如果你追求低密生活，那浦开云璟三期就是更合适的选择。

规划设计图早已公示，项目将打造17栋7至16层住宅、5栋5至10层办公和1个2层商业，也就是说它将推出云璟生态住区中罕见的低密洋房产品。

第三，据悉项目带商办业态，因此不用太担心生活便捷性问题。

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这个商办还获得了2023年度第八届REARD全球地产设计大奖。

从商办介绍来看，预计将营造出富有活力、舒适休闲的街区环境。

来源浦东开发集团公众号

附最新实探和航拍视频如下：（拍摄于2023年12月9日，地块在张家浜B7-09地块附近）

据施工铭牌显示，该项目已于2023年8月31日开工，预计2026年2月28日竣工。

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14号线浦东足球场大组团4块地

这四幅地块就在浦开云璟一二期的东侧，近14/21号线浦东足球场站，预计是浦开云璟四期五期。

①C2a-04地块

项目东至金豫路、西至金港路、南至金崛路、北至华漕达河。由7栋14至17层商品住宅、5栋17至24层租赁住宅、2栋4至5层邻里中心及1栋16层办公楼组成。

规划设计图和最新效果图如下：

②C2b-01地块

项目东至金豫路、西至金港路、南至金葵路、北至金掘路，由11栋17层商品住宅、1栋16层办公楼组成。规划设计图和最新效果图如下：

③C2c-04地块

项目西至金豫路、北至华漕达河、东至申江路、南至金崛路（规划），由12栋17至25层住宅组成。规划设计图和最新效果图如下：

④C2d-01地块

项目西至金豫路、北至金崛路（规划）、南至金葵路，由9栋15至17层住宅组成，规划设计图和最新效果图如下：

从浦东开发集团公众号知悉，C2c-04、C2d-01地块住宅项目获2023年度第八届REARD全球地产设计大奖。

据悉外立面将通过采用米白色石材、深灰色铝板、节能玻璃、铁玻璃栏板几种不同的材质进行搭配，在极具层次感的对比中凸显建筑体块关系。

最新实探和航拍视频如下：（拍摄于2023年12月9日，地块在14号线浦东足球场站附近）

据施工铭牌显示，4块地都是2023年8月28日开工，但C2a-04地块&C2b-01地块竣工时间要早！

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