空置率超20% 北京写字楼业主降租留客

21世纪经济报道记者张敏 实习生刘玉婷 北京报道

受到供应量增加、新冠疫情、需求结构变化等因素影响，自2019年以来，北京写字楼市场的整体租金就呈现出下滑趋势。到今年第一季度，租金下滑的情况仍在延续。

近日，CBRE世邦魏理仕发布数据显示，今年第一季度，北京甲级写字楼市场平均租金面加速下行，至每月每平方米283.3元，环比下降2.0%。

高力国际此前发布的报告也指出，第一季度，北京甲级写字楼市场租金为每月每平方米291.4元，环比下降2.9%。

虽然具体数据有所差别，但两家机构均指出，市场需求持续恢复，却仍然无法扭转租金下行的趋势。同期，两家机构统计的北京写字楼市场空置率均在20%以上，为近年来的较高水平。

过去几年，北京写字楼市场迎来大量新增供应，在高峰期的2019年和2021年，北京写字楼市场每年新增供应超过100万平方米，远超同期的净吸纳量。

受此影响，2019年北京写字楼市场的空置率攀升至两位数，此后又不断走高，到2023年已升至20%左右的水平。

需求方面，来自金融、TMT、制造业等的客户一直占据写字楼市场需求前三位。其中，互联网行业在2021年一度需求旺盛，此后稍有沉寂。

从资金来源的角度，近些年，外资企业的需求一直保持稳定，内资企业则有所波动。世邦魏理仕华北区顾问及交易服务负责人袁慧向21世纪经济报道记者表示，目前，外资租客在北京写字楼市场的需求占比稳定在45%左右。

但近几年，受疫情及中国经济增速放缓等因素影响，相比供应水平，北京写字楼市场的总需求仍然显得不足。这也导致空置率居高不下，租金则不断下滑。

前述两家机构指出，近两年来，在租约谈判中，租客正在掌握越来越多的主动权，以及更大的溢价空间。

到2024年，一些写字楼业主开始主动降价。袁慧表示，很多租约是在2021年及之前的价格高点签下的，租期约为3-5年，如今这些租约面临到期。为了留住优质租户，部分标杆楼宇希望通过降租获得更大的主动权，使得甲级写字楼的租金跌幅在近七个季度内首次超过乙级。

高力国际北京公司董事总经理李娟也表示，从资产类别的角度来看，当整体市场租金下降到一定程度后，无论是超甲级、甲级还是乙级写字楼均会针对出租策略进行调整，稳健的租户组合首当其冲。对于优质客户资源，租金水平是所有竞争维度中最核心的因素。一旦超甲级写字楼开始跟随市场进行调整，整体市场租金的下降幅度将愈加明显。

但就今年一季度的市场而言，仍有一些乐观的迹象出现。比如带看量增加，以及稳增长政策带来的信心提升。

袁慧认为，短期内，业主对需求存量的竞争将推动甲乙级写字楼租金均出现下调。长期看，北京市政府近期出台的促进创业带动就业行动、高精尖和中小企业发展资金实施指南等政策，有望提振企业信心，推动年内需求复苏和空置去化。

高力国际则表示，有效需求不足的问题将长期困扰市场发展，北京整体市场空置率将维持在20%以上的高位。虽然宏观经济增长已经对办公楼市场的恢复不断产生积极影响，但市场仍将在较长一段时间处于复杂性、严峻性和不确定性逐渐上升的时期。