广东
南山近海小户型新盘要来了！
据了解，蛇口新盘招商望海玥家园预计将于2024年第四季度入市，目前项目正在打地基，网传户型图已曝光。
项目户型为约67-125㎡海景房，预计房价11万/㎡左右（最终以官方公布为准），主打豪刚定位。
附近是已建成的双玺时光道，成交均价在12-14万/㎡，最低成交都在1000万以上。
望海玥家园项目和周边的房价单价大概倒挂2-3万/㎡，最低总价大概700万出头！
这个项目距离地铁2号线的东角头站相很近，基本上属于东角头位置的新房，地段价值很高。
再加上价格上有倒挂，对有点钱然后又关注新房的朋友来说很有吸引力。
但我得提醒一下大家：
越是地段好、有倒挂的新房项目，越是要小心！
因为现在深圳的新房市场有不少看起来价格很优惠、地段很好的项目，背后都有一些多数人不知道的隐形的坑和硬伤。
比如建筑质量问题、比如开发商现金流隐患问题等等......
这些不为人知的坑和硬伤，因为信息壁垒的原因，大多数人并不了解，很多人都是在买了房之后才能发现。
为了帮大家在买房的时候尽可能地避坑，我们团队梳理了深圳一批背后存在隐形巨坑和硬伤的项目。
具体的项目名称，直接说出来比较敏感，可能会被找麻烦，所以我们准备在本周的闭门直播课上详细给大家分享。
对这个信息感兴趣的朋友，可以扫码找我们领取闭门直播课的链接。
来具体看看项目的情况：
渔二村旧改项目，位于南山蛇口街道望海路与湾厦路交汇处，蓝漪路以东、望海路以北、蛇口老街以南、湾厦路以西，距离2/8号线东角头地铁站A出口约200米。
望海玥家园占地面积约9073㎡，规划容积率约7.25，规划总建面约6.58万㎡，容积率7.25。由2栋45层的住宅和1栋39层的公寓，以及一些商业和公共配套组成。
在景观视野上，公寓及1栋二单元的视野会相对好一些。
项目整体规模不大，部分朝向及低层单位，受建筑遮挡影响观海，由招商蛇口主导。
定位上相较于周边豪宅线的顶级项目，这个项目更趋向于刚改项目。
交通：
距离最近的地铁站是2/8号线东角头站，在200米范围内，还有在建的地铁13号线。
商业：
项目自带商业，周边有海上世界和太子湾K11等，过去约10-15分钟左右，还是比较方便的。
距离项目不远处就有蛇口市场，沿街也有不少商铺。老蛇口本身居住氛围就非常浓厚，十分宜居。
教育：
周边有蛇口学校、南山外国语滨海中学、育才中学等，都是南山区不错的学校。
户型与产品：
户型详情（滑动查看）：
图源：阿sir查房（滑动图片看全部）
周边房价：
蓝漪花园的指导价在8.4万/平，最近市场成交价在10万/平左右，还有已建成的双玺时光道，成交均价在12-14万/㎡。
对面的半岛城邦成交价就更高了，半一、半二的市场成交价在15万/平左右。
半岛城邦三期个别看海户型早已突破25万+/平，目前平均成交价在15万/平左右，低的12-13万左右。
周边的新盘，销售表现都还不错，如招商仕林臻邸、招商玺家园、华侨城新玺，先后开盘都取得了较好的成绩。
周边的二手房，整体流通性有好有坏。
项目的流通性是综合因素影响的结果，不是一个单一的因素。
我一直在文章中强调：
当下和未来买房，一定要关注流通性数据，因为这决定了你买的房子未来好不好卖出去！
但是因为市场信息相对封闭，市场上很多小区的交易流通数据并不透明，导致很多人没有方法和渠道获取这么重要的数据。
刚好我们团队最近整理了深圳各个板块所有小区的最新流通性数据。
具体是哪些小区流通性更强？
详细的小区名单我们会在本周的闭门直播课上给大伙分享，想要了解的朋友可以扫码预约直播。
项目优劣势：
优点：
1、蛇口未来难得的新盘，地段不错，配套完善，生活气息浓厚
2、与渔一村旧改（万科蛇口公馆）相比，渔二村旧改位置更靠近海边，视野和景观更优
3、临近的蛇口渔港将升级改造，未来交通上将连接深圳湾
不足：
1、项目体量较小，两栋住宅一栋公寓，园林面积不大
2、容积率较高，约7.25
3、周边城中村比较多，城市面貌欠缺，改善开发周期长
4、住宅户型偏刚需，上车门槛不高；也有商务公寓，公寓有单间，一房两房，最大面积60平，意味着楼盘定位不会太高
整体而言，这个项目适合那些追求地段的刚改群体，项目所在的位置非常好，产品相对于周边也比较稀缺。
如果资金预算比较充足的买家，可以对比观察一下这个小区。
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