谢逸枫：34座城市房子“以旧换新”政策，楼市将迎来变局？

文/谢逸枫

目前房地产市场救市政策五花八门，优化限购等限制措施、取消首套房贷款利率下限、房子“以旧换新”、购房契税补贴、公积金买房政策优化等，总体看政策效果分化。最关键的原因是没有彻底解决购房成本、门槛等及交房等问题。

自2022年3月濮阳开始实施房子“以旧换新”，截止2024年4月8日已经有34座城市。其中2022年3月濮阳，2023年5月-12月实施房子“以旧换新”的城市达到23个（1省2区20市），分别为新疆、江苏徐州市、湖北武汉江夏区、山东淄博市、江苏南京市、江苏南通市。

山东日照市、山东济南市、江苏扬州市、山东泰安市、山东青岛市、江苏连云港市、浙江宁波市、山东济宁市、浙江海宁市、浙江丽山市、广西玉林市、江苏太仓市、江苏盐城市、浙江绍兴市越城区、江苏苏州市、湖北武汉市、辽宁沈阳市。

而2024年以来到4月8日实施房子“以旧换新”的城市达到个10个（2区10市），分别为浙江杭州市临平区、安徽亳州市、安徽宣城市、安徽阜阳市、江苏常熟市、河南郑州市、江苏海宁市、江苏无锡梁溪区、江苏启东市、宁夏银川市。

所谓的房子“以旧换新”，是指房地产开发商或政府机构通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新，从而促进新房销售和去化。多城接力推进房子“以旧换新”的背景是，房地产市场供求关系的重大改变。

针对“34城表态支持住房“以旧换新”一事，笔者非常赞同住房“以旧换新”政策，与卖旧买新、卖一买一、卖小买大的作用，具有异曲同工之效，缩短旧房出售周期，打通楼市置换链条，有效激活潜在改善住房需求，加快一二手房转换性、联动性、流通性。

住房“以旧换新”政策三大意义，第一是旧房出售时间大大的缩短，有效刺激改善性住房需求。第二是促进新房、二手房之间的交易转换，有效提升楼市活跃度。第三是有助地方完成保障性住房建设任务。总体看，住房“以旧换新”政策具有一石三鸟效果。

买房以旧换新，两种方法。一种是“收购”，置换人把旧房卖给开发商，卖房款直接用作购买新房。一种是“代卖”，先选定新房房源，旧房挂在中介公司出售，房产经纪人优先推荐，尽快卖出，好让置换人回款，再买新房。

一种是国企收购二手房转为保障房，卖房款买新房。2024年4月1日，郑州房管局等部门发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》。根据方案，2024年郑州市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。

为了促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作，郑州将按以下两种方式进行：一是政府指定作为收购主体收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房。二是政府政策鼓励，群众通过市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”。

房屋交易价值相对高、周期相对长，直接回购旧房用以补贴新房操作难度大。“以旧换新”模式，一种是主要以中介公司帮卖为主，山东淄博、江苏南京、江苏苏州、山东青岛等地都是该模式。一种是回购模式，主要以小规模试点为主。

江苏太仓和连云港、海宁、扬州和山东济南等地等地都是该模式，例如江苏太仓。即将购房者名下符合条件的商品房按相应规则出售给指定的国资公司，并购买国资公司指定的新房。并提出旧房面积小于144平方米，旧房总价不高于新房的60%等要求。

“以旧换新”主要有帮卖和回购两种模式，一是购房者、开发商和中介公司签订协议，购房者确定意向新房房源后，向房企缴纳部分定金锁定房源，中介公司优先帮售旧房，在约定期限内旧房出售则购房者可购买新房，未出售则开发商退还定金，成主流模式。

目前，武汉、苏州、绍兴越城区、扬州、南通、南京、宁波、济宁、济南、日照、淄博、泰安和玉林都采用了这种“帮卖”模式，这是当前各地推行最多的模式。2023年11月24日，广西玉林市正式启动商品房“以旧换新”省心购倡议。

相关政策规定，房地产开发企业、房地产经纪机构公司以及意向购房者需签订三方合同，并向新房项目缴纳新房意向定金，该定金统一存入由市住建局开设的资金专项管理账户。

由房地产经纪机构对存量房进行查证、验房、实勘等，并整合资源优势，加速推广销售，缩短客户旧房售出周期，存量房在约定时间内未销售的，退还新房意向定金，终止新房交易。这种由政府部门牵头，拉来房企、中介经纪以及购房者三方签订协议。

政府部门从旁监管的做法，目前较为普遍，除了玉林以外，南京、南通、扬州、宁波、绍兴越城、淄博等都已经试行类似做法。南京、徐州、南通、盐城、丽水等地还提出，对参与“以旧换新”的房企或个人提供相应交易税费减免或补贴。

二是由政府监督，国企、央企、城投等兜底收购旧房，购房者用出售的房款换新，这种模式有额外的限制条件，太仓、连云港、海宁等地筹集保障性住房。对比自行置换，“以旧换新”有利于提升二手房的流动性，有助于加快房屋置换效率，进一步释放置换需求。

“以旧换新”具体方式总结来看，第一是政府指定收购主体（收购二手房），例如央企、国企、城投收购二手房转保障房。第二是开发商直接收购二手房转保障房，房款买新。第三是开发商联合中介机构合作，帮卖买新房。第四是市场化自由交易（自行置换）。

“以旧换新”的实施城市政策看，小部分非常受欢迎，已经超过34城出台“以旧换新”政策与路径作更多探索，未来会有更多的城市跟进。预计通过收购存量二手房、增量新房住宅库存作为公租房、保租房、共有产权住房、人才房，将成为主要的途径之一。

“以旧换新”的配套政策，主要是以发放换房补贴、契税补贴、额外购房优惠等举措，降低了置换成本。由于受二手房挂牌量高，换房者存在降价成交顾虑及新房价格高、“以旧换新”执行范围等因素影响，目前对当地房地产市场企稳复苏的影响不大。

国资出面统一收购二手房，以促进购房者入市买新房，最关键是资金问题。政府、国资收购居民手中的二手房，改造为保障房推向市场，既能解决当下房地产供需错配的矛盾，还能为低收入群体提供更优质的住房保障。

政府、国资的收购模式，难在财力。是否具备足够财力，能否解决二手房价值重估问题，则是这种做法能否大面积推广的关键。而开发商与中介联合的帮卖模式，难点在于卖房难。卖二手房的环节，市场挂牌量太大，交易周期过长，3个月-6个月。

新房购房门槛比较高、新房价格高、限制政策仍在，严重影响到市场需求的购买力释放。二手房库存量过高、价格虚高、交易税费高、房屋老旧质量差、估值低等，这些因素都影响了买家的购买意愿，导致二手房市场流通不起来。

总体看，34座城市密集跟进出台“以旧换新”服务、政策，在一定程度上可以帮助有需求的客户快速置换。受市场大环境影响，动力略显不足，各地“以旧换新”相关政策的落地效果存在分化。

少部分城市楼市有一定改善，多数城市观望情绪浓厚，政策效果待观察。“以旧换新”政策效果尚不明显，一方面是二手房挂牌量高位，去化难，新房价格高。另一方面是购房者锁定新房房源后，交易周期延长，新房销售的促进作用不明显。