长沙“书包房”③丨狂飙的水映加州，到底值什么价？

在长沙开福区，超级大盘湘江世纪城和北辰三角洲，充当着片区的门面。两楼盘业主子女分别可配套入读北雅中学、长雅中学，同时是长沙声名显赫的“书包房”。不过，该片区的水映加州，凭借青竹湖湘一外国语学校的加持，正在创造“神话”。

根据258探房（微信号：xxcbcdc）统计，2024年，长沙开福区有包括湘江世纪城、北辰三角洲等在内的12个“书包房”，今年新增了上置绿洲雅宾利、城发恒伟·北城首府2个楼盘，可配套入读青竹湖湘一健翎学校（暂定名）。

开福区备受关注的“书包房”，在二手房市场呈现了怎样的情况？

长沙一地产经纪人管女士在接受记者采访时表示，湘江世纪城一向卖得很好，北辰三角洲3月份整体成交比较旺盛，“三角洲不少中介门店在3月份卖得很好”。

“北辰三角洲在学校、商业、地铁等方面的配套很完善，现在价格也较之前更合理，所以客户很热衷”，管女士说，该小区160万左右的小三房受欢迎程度更高。

根据象盒房产最新数据，3月北辰三角洲二手房成交均价为16798元/㎡，较2月环比上浮0.81%。湘江世纪城3月二手房成交均价为12060元/㎡，较2月环比下浮0.72%。

（图片来自象盒房产）

除了明星盘湘江世纪城和北辰三角洲，开福区的“书包房”水映加州，近两年销售价格翻了两倍多，正于二手房市场引发极大的轰动。记者在贝壳找房APP上查询发现，2021年，该小区二手房的成交单价还是7字头、8字头，但2022年4月之后，该小区的二手房成交价格一路飙升，从万字出头持续上涨至接近2万/㎡。

让水映加州“麻雀变凤凰”的契机，在于2022年初长沙市教育工作会议上的一则消息：长沙包括青竹湖湘一外国语学校在内的5所“公参民”学校将转设立公办学校。据官方当年12月信息，开福区完成一所“民转公”——长沙市开福区青竹湖湘一外国语学校实际2022年招生数为5617人。

房产研究人周荣飞向记者表示，水映加州二手房的单套面积和单价呈“反向关系”，房源面积越小，单价反而越高。比如，该小区建面约65㎡的小户型，挂牌和成交单价可以达到2万/㎡以上，建面约80-90㎡的房源挂牌及成交单价多数位于17500元/㎡-19500元/㎡之间，建面约110-120㎡的户型挂牌及成交单价在16000元/㎡左右。

“造成这种现象的本质原因是水映加州的居住价值很低，购房者的目的只是读书而已，所以总价有决定性的意义。在这种情况下，小户型、低总价能够让一个家庭以更低成本拥有青竹湖的‘书包’，而更大的居住面积、更高的总价对于买方而言都是浪费。 ” 周荣飞分析称。他还表示，像水映加州这类“书包房”，60%以上的价值都集中在配套入读上，脱掉这层外衣，该小区的二手房大概在7字头多一些的水平。

从位置来看，水映加州位于青竹湖板块，靠近太阳山森林公园，就当前来看，周边的配套并不完善。

开福区在售新房里，长沙北中心保利时代、保利和光尘樾等项目也将配建学校。据公开信息，保利和光尘樾配套学校将引进青竹湖湘一外国语品牌。保利时代配套学校拟引进清水塘二小品牌及长郡双语品牌。

潇湘晨报记者牛蕊