年报解读 | 星盛商业：践行高质量发展战略，收入利润实现双位数增长

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2024年3月20日，星盛商业管理股份有限公司（股份代码：6668.HK）发布2023年度业绩公告。回顾2023年，星盛商业坚定践行高质量发展战略，坚守经营质量，加强精益管理，以扎实的运营能力、持续迭代的创新实力，为消费者带来高品质的产品和服务，推动收入规模稳步增长，盈利能力有效提升，毛利率保持行业较高水平。

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高质量发展成效卓著，经营业绩稳健增长

2023年，受益于线下场景恢复和稳增长政策落地显效，我国经济活动呈恢复态势，头部商业地产企业紧抓消费市场及服务业经济恢复契机，稳扎稳打，部分企业业绩有所修复。在此背景下，星盛商业坚定践行高质量发展战略，营收创上市以来新高，利润亦实现双位数增长。

图：2019-2023年星盛商业业绩表现

2023年，星盛商业营业收入约为人民币6.35亿元，同比增长约13%；公司拥有人应占利润约为人民币1.71亿元，同比增长约10.9%；毛利率为52.5%，保持行业较高水平。

稳健性方面，星盛商业始终追求有现金流的利润，维持充裕的流动性，以保障财务健康运行。2023年，星盛商业经营性现金净流入人民币2.99亿元，净现比为1.75，期末在手现金达人民币14.37亿元，全年实现资金收益人民币3924万元。

同时，星盛商业亦高度重视股东合理回报，2023年全年股息每股普通股13港仙，同比增长约23.8%，派息率达70%。

深耕湾区、布局全国，形成市场知名的完整品牌体系，在营项目运营表现良好

作为大湾区领先的商业运营服务供应商，星盛商业坚持深耕大湾区，同时进行全国化布局。截至2023年末，公司商业运营服务合约建筑面积约284万平方米（49%由第三方开发或拥有），其中大湾区[1]合约面积[2]约158.8万方，占比约55.9%，长三角及其他地区合约面积占比分别为14.7%、29.4%；已开业项目面积约165万平方米；此外还有20个筹备中项目，为未来发展提供确定性。

图：2023年星盛商业合约面积区域分布

[1]根据星盛商业2023年业绩公告，大湾区包括深圳、广州、中山、惠州、佛山、珠海及东莞，长三角包括上海、南京、常州、无锡、嘉兴及六安，其他地区包括揭阳、天津、西安、鄂尔多斯、成都、日照、厦门及济宁。

[2]合约建筑面积不包括8个咨询服务项目的建筑面积。

经过近20年的发展，星盛商业形成了市场知名且完整的品牌体系，包括城市型购物中心“COCO Park”、区域型购物中心“COCO City”和“iCO”、社区型购物中心“COCO Garden”以及高端家居布置购物中心“第三空间”。截至2023年末，27个在营项目中包含6座COCO Park，10座COCO City/iCO，10座COCO Garden，以及1座星河·第三空间。

与此同时，星盛商业灵活应对市场环境变化，坚持有质量的市场化发展，凭藉灵活的合作模式与突出的运营能力，在营项目运营表现持续向好，2023年累计同店销售较2022年增长18%，累计同店客流较2022年增长39%；在营项目出租率达92.8%，较2022年提升0.3个百分点。

此外，星盛商业坚持有质量的开业，2023年全年新开业6个项目，包括厦门星河COCO Park、日照星河iCO、山水奥莱·六安星河COCO City、广州南沙星河COCO Park、江阴星河COCO City、济宁星河iCO，均为公司首进城市/区域，为业绩增长提供有力保障的同时对强振地方经济起到支撑作用。

重塑会员体系，以精细化运营赋能业务增长

2023年，星盛商业以客户为中心，围绕会员重塑、精准营销、智慧零售三个维度，推动精细化会员运营再进阶。

会员重塑方面，星盛商业将原有三级会员体系裂变为五级，完善会员消费升级成长路径，丰富会员权益，实现高品质服务。精准营销方面，星盛商业整合客户消费数据，完善客户画像标签，实现营销活动精准推送，提升营销效益。智慧零售方面，星盛商业数智赋能全面升级，借助全新会员系统平台，巩固会员消费和服务数据渠道闭环，创造业务新增长。

基于多维度的精细化运营，2023年星盛商业会员规模、V卡会员、高端会员、线上订单、会员复购率分别同比增长30%、38%、70%、83%、41%。

关联方星河控股经营稳健，对未来发展形成有力支撑

作为星盛商业的控股母公司，星河控股于1988年成立于深圳，目前已形成以产业运营、地产开发、城市更新、商业管理、酒店服务、股权投资、物业服务等多轮驱动的自循环生态圈，业务范围遍布全国30余座城市。

秉承“稳健经营、高质量发展”的理念，星河控股财务稳健，“三条红线”保持“常绿”，并于2021年-2023年连续三年荣获AAA主体信用跟踪评级，评级展望稳定。

凭藉优质的商业运营能力，关联方星河控股开发及拥有的商业物业100%均由星盛商业运营。星河控股的稳健经营，为星盛商业提供坚实的业务保障。依托与星河控股的长期稳定合作，星盛商业储备项目充足，未来业绩增长潜力较高。

结语

展望2024年，预计宏观政策将继续发力稳经济、扩内需，着力推动居民就业收入改善，服务业经济和消费市场有望继续恢复，商业地产市场或逐步趋稳。头部商管公司应乘势而上，顺应市场变化趋势，提升在营项目运营水平，同时通过高质量外拓实现稳健发展。基于此，星盛商业将从长期主义的理念出发，在保开业、稳经营的基础上，坚持战略聚焦、区域聚焦，优化核心资产、拓展模式和组合能力，提高产品力、资源力、数智力及创新力，致力于打造“品质年”，实现品质和效益的双重提升。

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